小福近期经过京开高速，路过大兴时不禁感慨，“五纵两横”的交通网线不仅满足了新机场周边的交通需求，还带动了整个京南尤其是大兴的活跃度，而黄村也一直是大兴区的重要商圈。今天小福去踩盘的地方，就是一个黄村众多以“里”命名的小区中的一个——新安里。

亮点一：低密度的纯板楼社区

要说小福来到这里的第一感受，那就是，密度好低啊，跟小福目前居住的西城区某高密度大盘简直不在同一纬度。站在小区里平视就能看到蓝天的感觉，小福已经好久没有了。虽然房屋建成年代远早于《城市居住区规划设计规范》的发布时间，但是小福目测也看得出来，楼间距肯定超过了楼房高度乘以0.7的标准，即使规划车位和绿化带占用了部分楼前空间，仍有较宽裕的空间可供车辆通行。

亮点二：物业收费低，停车免费

小区的物业收费比较低，小福采访的业主表示“也就是个卫生费的价格”，小福设身处地的想了下，假如要购买一套85㎡左右两室，每月物业费也就50元左右。而小区的停车也是免费的，受访业主表示，下班晚了也能找到地方停车，车位数量还算充足。

虽然小区老旧，但是停放单车的车棚却看起来相当新，面积也足够大，里面安装了电动车充电设备，各种单车可以不再受风吹雨淋，也不用从家里拉扯出电线充电造成安全隐患。车棚里车辆停放整齐，而棚外的机动车也主动让出了车棚进出口的位置，可见业主在这方面自觉性都相当好。

亮点三：充足的公共活动区域

前面提过，由于楼间距够大，除去停车和绿化带，楼前还是有活动空间。除外，小福还在小区里发现了几处活动场所，有的在绿荫里安置了健身器械，有的是满挂藤萝的凉亭环绕着小广场，赫然还有一个标准篮球场。这为小区业主提供了充足的健身、娱乐、休闲的场地。据业主说，夏日傍晚，在东门广场还会举办交谊舞活动。不管老少，都可以不出小区就能找到适合自己的活动空间。

槽点一：违章建筑太多了

小福平时喜爱莳花弄草，一直有梦想能拥有一套一楼带小院的房子，但是在帝都城八区这个愿望比较昂贵。来之前就了解到新安里部分一楼户型是带小院子的，这令小福十分雀跃。然而实际看到的情景却大失所望，多数一楼的院子都被加了“盖子”，变成了阳光房或一间屋子。更有甚者把窗户开成了门，占用公共空间加盖出一间。

槽点二：尚不知道何时能进行的老旧小区改造

新安里是上世纪80年代的小区，近几年应该是缺乏修缮，小福摸了下外立面，只有漆料和水砂石，没有近几年老旧小区改造后特有的保温层。有部分住户的防盗网已经锈蚀，在墙面留下雨水混合铁锈的痕迹。

鉴于小福之前踩盘的经验，这种老旧小区应该符合改造标准，但是查了下从2020至2021年5月大兴区的改造计划，仅在2019年由街道规划，新增了车位。小福小区广场遇到的一位退休业主表示，前些年街道办事处就做过改造的居民意见调查问卷，后来由于房屋性质复杂需要核实，一直没有下文。看来业主期待的改造还要再继续等下去。

槽点三：环境“也就那样”

这句话是带小福看房的经纪人原话，弦外之音就是，房价、物业收费在北京都比较低，所以要求也不能太高。

小福到小区时，小区大门是敞开的，可以自由出入，蓝牙车辆起落杆也是抬起状态。

虽然小区的绿化面积不小，但物业服务并不包括绿化打理，小福在小区里没有看到工作人员整理花木，公共区域的花草也没有浇过水的迹象，大片土地裸露，花池破败。而花坛中点缀的几株开月季花据说是热心业主自己栽种的。

小区门禁不知坏了多久，单元门下顶了石头，显然常年处于打开状态。报箱有一半没了门，估计不会有业主再去用它。楼道里堆放了杂物，不仅不美观，也影响通行，更会造成安全隐患。不过物业公司在小区里张贴了清理楼道杂物的告知书，小福踩盘时，尚不到清理期限，希望届时可以还业主一个整洁的空间。

槽点四：尴尬的地铁位置

小福来之前在对着地图比量，纠结了一下应该在清源路站下车还是在黄村西大街站下车。两个地铁站和新安里小区刚好形成了一个等边三角形，相互距离都在2公里左右。距地铁站说远不远，说近步行又很费时间的路程对依赖地铁通勤的上班族看起来不太友好，5月的中午，踩了15分钟单车才到小区的小福也是热的满头大汗。

虽然小区东边1公里处还有个大兴机场线的大兴新城站，但是可到达站点有限，10-35元的单程票价也显然不该是上班族的首选。而目前19号线南延已纳入三期建设规划，具体的设站位置尚未公布，希望将来能给小区带来利好消息。

总体来说，新安里是典型的老旧小区。房龄老，环境一般，商业配套不够完善，但是单价较低，适合预算不高的购房者。小区的密度低，多数户型南北通透。采光、通风效果都比较好，得房率也较高，适合对小区品质要求不高，但对户型有要求的购房者。由于目前距离地铁站不算近，更适合在大兴黄村，以及周边的枣园、观音寺等商圈内工作的上班族。

户型方面，小区的户型涵盖了从35㎡的一居室到140㎡的三居室，其中以60㎡-90㎡两室户型居多，不管单身、考虑婚房、或是多人口家庭改善均可找到合适户型，后面小福在户型分析里会详说。

楼层选择方面，截止到2021年5月，尚没有老旧小区改造计划，因此选择顶楼需注意防水问题。一楼的院子虽然是房子的卖点，但在2020年10月北京住建委就已经明确，带这种“自建房”的房产过户交易前需要先拆除违建，有意向于此类住宅的购房者需要谨慎。

新安里位于大兴区团河路，属于大兴黄村商圈。北京市大兴区史称“天下首邑”，是首都的南大门。其中，黄村是大兴新城和区政府所在地。它处于大兴最北端，与北京城八区接驳，在疏解首都核心区人口方面发挥了重要作用。

黄村的卫星城这一定位，早在上世纪80年代北京市人民政府批准《黄村卫星城总体规划方案》时就已经规划。90年代，卫星城建设已初具规模。整个黄村以兴丰大街为主轴，形成三纵六横的道路网络格局，呈棋盘状，系统地划分成17个“里”的住宅区间，新安里、富强西里、清源西里等住宅小区，都是经统一规划、设计、开发、建设的新型小区，曾获得建设部、北京市政府的表彰。

2009年北京开展城南行动计划，7000亿元巨资投入城南地区的交通、能源、环境等基础设施的改造升级，以及产业功能和公共服务领域的培育提升。同年9月，地铁正式开通，为黄村引入了城区及城北的置业人群。

绿地、保利、金地、旭辉等品牌开发商陆续入驻，使得黄村商圈日益成熟。在黄村，各种价位的楼盘众多，首套刚需客户可选择单价3.1-3.2万元/㎡的新居里、新安里、车站南里等老旧小区；对环境要求较高的购房者可以考虑单价5.5万元/㎡，主打改善户型的新盘颐璟万和、江山风华；而二者折中的可以考虑单价4.2-4.5万元/㎡的阳光乐府、时代龙和大道等次新小区。

黄村的楼盘已经基本饱和，2019年以来也少有土地出让。而商业发展却没有跟上住宅快速发展的脚步。绿地缤纷城是大兴区第一个真正意义的购物中心，但周边业主表示，由于入驻品牌偏中低档，去缤纷城多是去吃饭，逛街购物还是更倾向于位于西红门板块的荟聚购物中心。商圈内的商业以满足周边居民需求为主，生活气息较浓厚，商业氛围不足。

商圈内医疗配套比较完善，最近的三甲医院为中国中医科学院广安门医院南区，距离新安里1.2公里。此外，还有北京仁和医院、北京大兴区人民医院、以及多个专科医院和社区卫生服务站，可以满足不同程度的医疗需求。教育方面，新安里幼儿园位于小区内部，最近的小学黄村镇第一中心小学距离小区750米，大兴三中、北师大大兴附属中学距离小区也在一公里内，在商圈内就可以实现从幼儿园到完成九年义务交易的全过程。

黄村商圈里，由于多数小区为90年代的单位宿舍和回迁安置房，本地居民占比例较大。也有部分在周边工作的职工，或在北京首次置业的购房者考虑此地。黄村商圈整体单价不高，商圈内有地铁，适合预算有限的购房者。

黄村近年来少有土地出让，最近的一次为2020年黄村镇狼垡地区集体产业用地2号地DX00-1002-L06地块，于12月22日完成挂牌出让，最终由北京兴业恒盛置业有限公司以14.81亿元竞得。

该地块位于大兴区黄村镇狼垡地区集体经营性建设用地2号地上市地块内，用地规模4.39万平方米，规划用地性质为F81绿隔产业用地，容积率2.5，规划地上建筑规模为10.97万平方米，含配建人才公寓3.29万平方米。

此次土拍成交地块非普通住宅用地，截至2021年6月，黄村板块都没有待出让住宅用地规划，预计对存量房市场不构成影响。

北京城市总体规划（2016年-2035年）中提出，北京的城市结构空间由“一主一副、两轴多点”改为“一核一主一副、两轴多点一区”。大兴区占据“两轴”中之一的南中轴，未来以文化功能为主，并结合南海子公园、团河行宫建设南中轴森林公园；

其次在推进京津冀协同发展的重要区域中，大兴区也是“多点”中5个位于平原地区中的一个新城，是未来承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，更是首都面向区域协同发展的重要战略门户。新总规中，在大兴区的功能定位上特别指出，未来大兴将是面向京津冀协同发展示范区、科技创新引领区、首都国际交往新门户、城乡发展深化改革先行区。

在《大兴分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）》中提出构建具有大兴特色的“一轴（中轴线及其南延长线）、一心（生态新都苑）、三城（大兴新城、亦庄新城、国际机场临空经济区）、三带（永定河生态文化发展带、京津冀高端产业带、京雄协同发展带）、多点（三城外各镇）”空间结构。其中，黄村所在的大兴新城紧靠中轴线，包含在三城内，是此次规划中的重要区域。

低密度板楼社区是新安里吸引不少购房者的原因之一，小区多为一梯两户或一梯三户的板楼，楼间距也较大，因此采光、通风、得房率都优于密度较大的塔楼社区。

2021年5月，幸福里app显示其平均挂牌均价在3.4万元/㎡，小区户型比较齐全，50-60㎡的小户型总价在190-220万元之间，适合刚需上车。而90-120㎡的改善户型400万元内也可以买到，置换客户也可考虑。

小区周边生活气息浓厚，商业配套基本可以满足日常生活需要。此外，医疗配套比较完善，大、中、小型医院在商圈内均有分布。小区一公里内有多所幼儿园、中小学，方便家长接送。

幸福里app显示，新安里2021年6月挂牌均价3.4万元/㎡，比5月下跌0.03%。近半年来价格一直较为稳定，波动不大。

挂牌房源多以50㎡-80㎡的两居室和85㎡-95㎡的三居室为多，总价在195-420万元间。小区共3168户，幸福里app显示的挂牌房源为62套，出租房源7套，小福从经纪人处了解到，小区成交活跃度在黄村商圈属中等水平，出租率也不高。

以幸福里app上挂牌在售的主力户型85㎡南北向中楼层房源为例，该房源报价265万，如为首套房，首付为101.3万。需注意的是该小区部分房屋尚属已购公房，过户时需缴纳15.6元/㎡的土地出让金。另外，根据相关规定，贷款年限+房龄不得超过50年，新安里部分房龄较老，影响贷款年限，购房者需注意甄别。

新安里户型多样，户型从50㎡-140㎡，涵盖了1-3室。53㎡一室南北走向，是比较少见的南北双阳台通透小户型。客厅方正且有窗，每个空间都不局促，布局合理，总价190-200万元，适合单身置业或作为婚房。缺点是功能间较少，且卫生间为暗卫。

能与该户型相提并论的是面积价格相当的52㎡两室户型，同样南北通透，虽然多一个功能间，但空间利用相对较差，进门的小厅不能当做客厅，只能把南向房间作为客厅和卧室一体使用。同样，卫生间为暗卫也是该户型的缺点。

面积大于60㎡的两室户型较多，比较典型的68㎡、72㎡户型均为南北通透，客厅方正，没有过长的走廊浪费空间，但缺点同样是卫生间没有窗，影响通风。总价在230万元-320万元间，对居住品质要求稍高的购房者可根据需求选择。

三室户型中，95㎡左右户型比较常见，本小区的此类户型都可以做到南北通透，客厅方正。其缺憾是卫生间为暗卫，客厅不能阳光直射。三代同堂或二胎家庭均可考虑，如有老人同住，需选择低楼层。

小区共50栋楼，其中1号楼-20号楼为新安里西区，21号楼-50号楼为新安里东区。西区的1-8号楼为80年代所建，红砖外立面，房龄较老。东区房龄较新，多为单位宿舍。小区北沿兴亦路，虽是双向六车道的主干道，但最北的21、22号楼与兴亦路之间相隔较远，且中间有小区的活动场地，因此影响不大。小区南临团河路，非主干道，沿街的44号楼-50号楼也不会有太多噪音影响生活。

从性价比看，新安里小区房龄较老，商业配套不够成熟。但胜在总价较低，适合首付、还款能力有限、对居住品质要求不高的购房者。小区周边教育资源较为完善，在商圈内就可以完成从幼儿园到九年义务教育的全过程，适合有需求的购房者关注。

小区内有多栋楼为单位宿舍，目前居住人群里，退休人员占了相当一部分比例，社区和观音寺街道办也开展了居家养老的公共服务。家有老人的购房者也可关注，但需注意楼层选择。

小区目前离地铁站较远，建议在黄村，以及周边的观音寺、枣园等商圈工作的上班族考虑。

2021年5月，大兴区黄村板块内有4个在售普宅新房项目。其中，金地旭辉·江山风华、颐璟万和、招商雍合府单价5.5万元/㎡起，金融街金悦府单价5万元//㎡起。这类新房面积均在85㎡-130㎡之间，总价400万元/套起，品质较高，周边配套与新安里相当，适合改善人群。新安里总价较低，较适合刚需客户。

新安里周边二手房报价在3.1万元/㎡-5.1万元/㎡，其中新居里与新安里整体差距不大，选择周边成交较活跃的清源西里和距小区较近、规模相当的双河北里作比较。