今天小康来到大兴黄村，走进坐落在新凤河边上的双河北里小区，带大家看看沿河而居是一种什么体验。

亮点一：板楼，楼间距大

小康从东门走进小区，看到一栋栋橘色板楼排列整齐，每栋楼前除了宽阔的车行道之外还设有绿化带和停车位，有效的拉大了楼间距。绿化带位于楼体的北侧，停车位则位于楼体南侧，可以看到即使是最低的楼层也有充足的阳光。这么大的楼间距不仅有利于采光，同时也可保证生活的私密性。

亮点二：小区干净，环境安静

小康走在小区，直观的感觉就是很干净，路面整洁平坦，垃圾桶外没有散落的垃圾，也没有肮脏的污渍。走进单元门，楼梯虽然充满岁月的斑驳，但也看得出是定期细心打扫过的，没有灰尘。虽然是老小区、物业费低，但没有降低服务质量，基本的生活品质还是有保障的。

亮点三：车位充足，用车便利

小康踩盘当天虽是周末，但空着的车位却不少。在东区，物业有效的利用楼与楼之间的空地，开辟出充足的地面停车场；小区的西区空地较少，就建起了立体停车场。小康跟小区保安了解到，小区停车位大约有2200个，车位配比差不多1:1.2，这个比例在老小区很少见，很大程度上解决了小区业主停车难的问题。

亮点四：有监控，生活安全有保证

小康发现几乎每栋楼都有监控摄像头，此外在道路的转角处也有，设置这样密集的监控探头，大大减少了整个小区的监控死角，对于业主来说也是一种不可或缺的安全保障。

亮点五：公园近，休闲娱乐有去处

小区东门正对着新凤河，其实小康进小区前，就已经被新凤河的风景所吸引。新凤河的河道两旁花草茂盛，亲水景观现代感十足，长长的木栈道，视野开阔的观景平台，简直就是一个开放的大公园。小区居民刘阿姨说“我们每天吃完晚饭就来这里散步，这里就是我们的后花园。”

槽点一：部分楼栋靠近京开高速，有噪音污染

小康来到小区的西区，发现京开高速可谓近在咫尺，距离最近的楼栋不足百米。小康从20号楼居民了解到，京开高速主路、辅路，无论白天、夜晚，车辆都是川流不息，晚上睡觉只能关窗，白天开窗换气也会搞的家里灰尘很大，不胜其扰。

槽点二：部分业主乱放杂物，居住体验不佳

小康在小区里看到有些单元门外，堆放着一些行军床、三轮车等杂物；有些单元门内还堆放着儿童车、自行车，甚至还有个大铁皮箱子放在单元门口。各种堆积的杂物使原本就不宽的过道更显狭窄，影响了通行便利。虽然只是个别现象，还是希望物业定期能督促清理。

经过一天的踩盘，小康对双河北里小区有了更全面的了解。小区位于大兴黄村，无论是外部的商业配套，还是内部的生活配套，基本能满足业主的日常生活需求。相比新小区，物业费低、停车免费，生活成本小。

总的来说，双河北里小区是刚需型社区，与该产品属性契合度较高的是预算不充足的购房人群。多样的户型选择可以同时满足单身人士、三口之家和三代同住的大家庭，尤其是工作在大兴、黄村、新机场区域的购房者。

最后请朋友们在决策之前务必评估好西侧近京开高速方向房间的实际影响，谨慎选择为妥。

双河北里小区位于黄村商圈，商圈位于南六环和京开高速交汇处的正北方，地处大兴黄村镇。商圈东侧紧贴观音寺商圈，以京开高速为界；南侧是天宫院南商圈，被南六环分割；西侧毗邻芦城乡和天宫院北商圈，大致以新源大街南北延长线为界；北侧是高米店商圈，以清源路为界。

黄村商圈的功能定位是重点服务保障大兴新城的居住、商业、商务功能，发展目标是新城综合服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南六环路、京开高速等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴区人民医院、北京仁和医院、大兴区心康医院等。商业资源包括瑞程奥特莱斯、百联清城国际购物中心等。生态休闲资源包括黄村公园、街心公园等等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为3.9万/㎡；商圈内目前有4个新盘在售，其中住宅产品有金地旭辉江山风华、颐璟万和和金融街金悦府，在售均价5万/㎡起。目前黄村商圈新房供应充分，价格较高。二手房市场平稳。

目前商圈价值主要体现在地铁优势和生活配套方面，号称大兴CBD。商圈内主要居住人群以老大兴原住民为主，有部分企业单位退休职工和中心城区疏解人口，其次是丽泽、国贸和4号线沿线工作的人群，主要的通勤方向是西红门、丰台科技园和金融街方向。

根据北京市规自委官网显示，黄村商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第二块地的位置最接近黄村商圈，未来的最高售价是5.7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房单价大大高出商圈均价，和黄村商圈比较，没有任何竞争优势。另外，其商圈成熟度、生活配套完善度、交通网络密集度、居住便利度和商圈预期等方面都不在一个级别。所以新地块新产品未来入市，不会对黄村商圈造成影响。

黄村商圈地处大兴老城，其板块定位是为大兴新城提供生活、商业和商务配套服务。产业方向是依托生物医药基地拉动，延伸医药健康产业链条，促进产城融合发展。商圈的发展前景可以从三个方面来看：

一是规划预期方面，大兴区“十四五”规划中明确提出，推动成长产业融入专业园区发展，促进一体规划、政策覆盖、招商联动，形成协同联动的产业功能组团。生物医药组团以生物医药基地为核心，拓展并带动黄村镇延伸医药健康产业链条，配建高品质服务配套设施，促进产城融合发展。

二是居住功能方面，商圈内有万科、恒大、泰禾、首创、招商、保利、金地、旭辉等众多知名开发商开发的楼盘，形成包括平层大宅、低密别墅、普通高层住宅在内的多元化产品梯队，可满足多种人群的居住需求。

三是交通资源方面，黄村商圈地处大兴空港经济区、大兴新城和北京中心城区的枢纽之上，占据着地铁4号线、京开高速和南六环三条城市大动脉，方便圈内居民通勤和出行的同时，还为圈内经济发展助力。

黄村商圈内有4个地铁口覆盖，圈内90%的小区步行到地铁站的距离都在2.5公里以内，便捷的轨道交通使黄村商圈逐渐发展成为京南城市中枢，是大兴南部地区工作人群安家置业的首选之地。另外，随着北京大兴机场通航，新机场线也同步投入使用，黄村发展再次迎来新的契机。

1、小区房价低：双河北里小区单价在本商圈处于较低水平，购房成本低，此外，小区还有小户型，上车总价低。

2、小区生活成本低：小区物业费0.5元/㎡/月-0.7元/㎡/月，停车免费，这两项开支低于周边大多数小区，有效降低生活成本。

3、小区车位充足：小区除了地面停车场，还开辟了立体停车场，基本解决了本小区业主停车问题。

4、小区生态环境好：小区东门出来就是新凤河景观带，花草茂盛，环境优美，是休闲娱乐的好去处。

2021年8月，幸福里App显示双河北里小区的挂牌均价是2.68万/㎡，挂牌均价环比上月上涨0.07%，价格变化在正常范围，总价区间为183万-560万。挂牌房源以两居为主。从过去六个月的数据来看，环比波动幅度在正常范围，不用担心价格大幅变动。

小区目前挂牌待售的房源约38套，挂牌率为2%，属于较低水平，挂牌房源为5套一居，22套两居，10套三居，一套五居。从挂牌率来看，双河北里小区居住群体较稳定，价格较稳定。

双河北里小区位于大兴黄村商圈，商圈均价3.9万/㎡，本小区价格远低于商圈均价，性价比高。

购买成本方面，以87.52㎡两居室为例，报价273万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为96万；二套首付约为164万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

双河北里小区的主力户型为两居室和三居室，两居室面积段为51㎡-110㎡，三居室面积段为110㎡-167㎡，此外还有51㎡-74㎡的一居、189㎡的四居，大多是西北朝向的两居户型。小康选择两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为80.22㎡东西朝向一居室，其优点有四：

1、东西有窗，有利于通风；

2、西侧有阳台，可做晾晒区域；

3、卫生间有窗，有利于通风换气；

4、卧室近12㎡，居住舒适。

其缺点有三：

1、厨房离餐厅较远，不利于家务操作；

2、入户门正对客厅，不利于隐私；

3、客厅西向，夏天会更热。

户型二：

本户型为80.96㎡南北向朝向两居室，其优点有三：

1、南北方向窗，有利于通风；

2、客厅阳台南向，可做晾晒区域；

3、厨房阳台北向，可做储藏区域。

其缺点有二：

1、面宽窄，进深长，部分区域采光不佳；

2、卫生间为暗卫，不利于通风换气。

双河北里小区分东西两区，东区更靠近新凤河景观带，休闲娱乐便利，小区内部也更安静、干净，而且东区全部为板楼，可优先考虑，其中29号楼、33号楼为拐角楼，拐角处部分房间采光会受影响，需慎重选择。

西区更靠近京开高速，稍显吵闹，尤其是20号楼、41号楼紧邻京开高速，部分房间噪音会更大，需慎重选择，其中41号楼为高层板塔结合、有电梯，购房者需综合考虑做出适合自己的选择。

本小区为刚需型楼盘，适合预算不充足的购房人；本小区户型多样，适合不同人口家庭，单身人士可选择一居，两口之家、三口之家可以选择两居，家庭成员较多的可选择三居以上的户型；最后，本小区由于位置因素，适合工作、生活在黄村区域及邻近商圈的购房人群。

大兴黄村板块在售新房有4个，分别是清城国际中心、颐璟万和、金地旭辉·江山风华和金融街金悦府。其中清城国际中心是非住宅，不具备对比性，其余3个新盘的价格与双河北里小区相差最少的是金融街金悦府。

该新盘由北京远和置业有限公司开发，主打两居、三居刚改型产品，绿化率30%，车位户数比1:1.21，在售产品面积段为89㎡-129㎡，单价5万/㎡起，总价450万起。相比双河北里小区，新盘户型设计更适合现在人生活习惯，居住环境也相对更优，预算充足的朋友可以考虑金融街金悦府，需要性价比高、生活成本低的小区，可优先考虑双河北里小区。

双河北里小区周边二手房均价在2.6万/㎡-3.3万/㎡，其中新安里、新居里小区和双河北里小区同属刚需社区，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。