泰中花园小区位于大兴区枣园商圈，是一个纯商品房社区。小区周边配套成熟，内部配套也非常丰富，并且建有两个大型花园，绿化率高达36%。但是小区的挂牌均价仅3.3万/㎡，性价比较高。感兴趣的朋友，请跟小晟一起来详细了解一下吧。

亮点一：小区绿化做得好

小区两住宅楼之间均建有小型的花园，花园内有铺着大理石的小路。小路两旁铺满了草坪，草坪上种有菩提树、冬青、玫瑰花和月季花等，整体搭配非常精致和美观。小区的行车道两旁都种有成排的白桦树，树木长得很茂盛。在小区的中心位置，还建有一个规模不大的广场，广场周围都种满了绿植，有的地方还开出了鲜艳的花朵。小区绿化做得很好，覆盖率较高，这就给小区的居民创造了一个良好的生活环境。

亮点二：内部娱乐配套丰富

在小区内，小晟看到了一个规模很大的露天体育场。体育场内的西半边是两个篮球场，东半边有多个乒乓球台、多种健身器材和儿童游乐设施，体育场内四周设有长椅。场内的设备都维护的很好。再往小区里面走，还有一个小区物业建造的健身会所。会所内有游泳馆和跆拳道馆等，而且会所对小区居民优惠力度很大。整体来说小区内部娱乐配套较为丰富，小区居民在闲暇之余方便进行各种娱乐活动。

亮点三：社区氛围和谐

虽然来到小区时正值一天当中较热的时候，但是体育场上依然有很多居民带着孩子在玩耍。孩子们玩的非常开心，家长们则在旁边相互聊天。小晟上前跟一位家长进行了简单的交谈，了解到孩子们基本上都是在附近一个学校上学，平时关系都不错。家长也都是多年的老邻居，关系相处得很融洽。和谐的社区，能让居民们的生活更加幸福。

槽点一：路面破损严重

小区内的很多道路都是用石砖铺的，但是路面上的石砖破损的比较严重，不仅有裂纹而且路面上还有很多处凹凸不平。小区对内部道路的维护不太好，这样的路面不仅影响居民的出行而且还很不美观。希望小区物业对路面进行一下修缮。

槽点二：门禁管理不严格

泰中花园作为一个纯商品房小区，在门禁管理上做得不到位。在小区内，小晟发现不仅部分单元门没有安装门禁，而且安装门禁的单元门多数也是敞开的。这种情况会对小区的治安造成一定的影响，并且单元门楼道内难免会出现一些张贴的小广告，从而影响小区形象。看来物业需要加强对单元门门禁的管理，部分单元门需要修理下门禁。

一个多小时的踩盘结束了，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻。泰中花园从产品力上来分析，住宅楼是分不同时期建成的，住宅楼品质参差不齐，整体来说硬件设施维护一般，并且小区容积率较高，居住舒适度一般。但是小区内部休闲配套比较丰富，而且绿化率高达36%，综合来看产品力表现良好。

小区周边1.5公里范围内有地铁4号线高米店南站和多条公交线路，还有泰中购物中心、金星公园等配套，配套表现良好。综合来看，泰中花园小区属于初级改善型社区，在商圈内竞争力偏弱，小区产品以大户型为主，与人口较多的家庭较为契合。

泰中花园位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区环境好，绿化率高达36%，小区内道路两边都种有树木，住宅楼前铺有草坪，小区内有两个花园，居民居住舒适。

2、小区房价约束力小，小区房子单价低于周边商品房单价，购房成本低。

3、小区内部配套丰富，小区内有篮球场、室内游泳馆和各种健身器材等，居民业余生活丰富。

4、小区周边配套成熟，距离地铁4号线大兴线高米店南站约1.4公里，小区周边3公里范围内有大兴区中医医院、泰中购物中心等，居民生活便利。

2021年8月，幸福里APP显示泰中花园小区的挂盘均价是3.3万/㎡，总价区间为228万-775万，挂盘均价环比上月下降0.22%，价格无明显变化。纵观泰中花园近半年的均价走势同样无明显变化，这与整个大兴区以及枣园商圈的均价走势相吻合。同时，泰中花园小区均价低于枣园商圈，说明泰中花园小区产品力在商圈内表现一般。

购买成本方面，以91㎡两居室为例，报价280万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为98万；二套首付约为168万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

泰中花园小区有69㎡-82㎡一居、78㎡-146㎡两居、66㎡-191㎡三居、108㎡-260㎡四居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为101㎡东北朝向两居室，优点是：

1、户型方正，无明显凹凸墙面，方便摆放家具；

2、厨房有窗户，方便排油烟；

3、户型有阳台，方便晾晒衣物；

4、卧室B双朝向，有助于通风换气。

缺点是：

1、卫生间和厨房对门，生活不便；

2、卧室A朝北，采光较差；

3、卫生间无窗户，不方便通风换气。

户型二：

本户型为103㎡东朝向两居室，优点是：

1、有两个卫生间，生活方便；

2、有阳台，方便晾晒衣物；

3、两个卧室的窗户是飘窗，视野和采光效果好。

缺点是：

1、入户门位置利用率低，面积有浪费；

2、卫生间B面积小，不方便使用；

3、两个卫生间均无窗户，通风换气效果差。

小区内2号楼、3号楼和4号楼临主路，受到噪音影响较大，1号楼是一个回字形并且是没电梯的6层板楼，采光效果不理想还需要辛苦爬楼，以上4栋楼建议慎重考虑。小区内的6号楼，建议大家作为首选，6号楼不仅距离主路较远，生活安静，并且带电梯不用爬楼。南边是小区篮球场，东边是小区花园，西边和北边均是开阔地，所以采光和视野也都较好。5号楼和7号楼，虽然采光和视野效果没有6号楼那么理想，但是总体来说不受噪音影响，楼内有电梯，可以作为第二选择。

泰中花园小区是以大户型为主的商品房社区，但是小区单价不高，对预算不是特别充足的多人口家庭比较友好。另外小区通勤金融街和丰台科技园方便，在该地区工作的人群也适合购买。

枣园商圈内只有一个新盘，名字叫做绿地海珀云翡，由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发。主打102㎡-158㎡两居、三居。单价7万/㎡起，总价700万起。相比泰中花园小区而言，外部配套不相上下。产品力本身上对比，新盘在容积率、小区品质、户型设计上较有突出优势，新盘居住舒适度更高。综合来看，预算较为充足的朋友可以优先考虑新盘，但是相比新盘，泰中花园生活气息更浓，购房成本较低，所以对于预算有限的朋友也是一个不错的选择。

泰中花园小区周边二手房均价在3.2万/㎡-4.4万/㎡，其中泰中花园、滨河西里和兴华园小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。