今天是小王枣园商圈踩盘的第三站，小王要带大家了解的是福苑小区，听说小区目前正在进行环境改造，请大家一起来看看这个30多年房龄的老小区有没有焕发出新的风采吧。

亮点一：楼道、路面干净整洁

由于小区刚刚进行了环境改造，楼道都是重新粉刷过的。小王检查了西区3号楼、4号楼、5号楼和东区的20号楼、22号楼、27号楼，发现卫生情况都很好，楼道内干净整洁，没有乱贴小广告的现象。小区路面和单元门口也清理的非常到位。居民们下班回家，干净整洁的环境使一天的疲惫都减轻了不少。

亮点二：绿化改造中，老小区焕发新面貌

从东区大门一直向内走去，小王看到福苑小区的绿化做的不错，通过向居民了解，原来福苑小区已经开始了环境改造，社区公园面积扩大，景观还有植物的种类都增加了不少。虽说小区已经历经三十多年的风雨，但是环境改造过后，相比很多新小区也是不遑多让，优美的绿化环境提高了居民们的幸福指数。

亮点三：邻里关系和睦

福苑小区内的居民以老年人居多，从西区到东区，一路上遇到不少遛弯的叔叔阿姨。家住21号楼的刘大爷介绍说，小区好多居民们以前都是同厂职工，老朋友老同事比较多，还不乏有在福苑小区生活近二十年的住户，邻里之间相处非常融洽，平时孩子们大都忙于工作，不在身边，帮忙还得靠街坊邻居。

槽点一：小区里线路杂乱无章，存在触电风险

走在西区的道路上，小王看到从1号楼到5号楼的东侧线路布置非常混乱。单元门上方和楼体外侧的各种电线交织在一起，一团乱麻。楼栋之间线路也是露天连接，有些甚至缠绕在树干上。另外，一些线路上面还缠有塑料袋和其他垃圾，一旦线路老化，遇到刮风下雨时，会有触电危险。

槽点二：小区外墙主体损坏，容易倒塌

从东门走到小区的西南角，小王观察到小区西南两侧的外墙已经破旧不堪，虽然有修缮的痕迹，但是施工非常粗糙，结构依旧不够牢固，松动的砖块可能会伤到行人。

槽点三：公共区域管理不到位

走到小区5号楼楼下时小王看见，单元门口堆放了不少杂物，有木板、编织袋和旧车子等。还有在单元门口拉线晾晒的情况也比较多。不仅占用了公共空间，而且很大程度上影响了小区的美观，希望物业能够加强管理。

通过三个多小时的踩盘，小王感觉福苑小区整体居住氛围不错，邻里之间和谐友善，而且小区停车免费，生活成本较低。小区楼间距大、采光好，多为南北通透户型，加上道路宽阔给小区整体价值增分不少。

但是小区毕竟已经建成三十多年，房龄较久衍生的缺点同样无法忽视。在售房源整体总价不高，以两室户型为主，比较适合刚需群体。另外小区周边2公里范围内没有地铁，主要依赖地铁通勤的人群需要仔细斟酌。

福苑小区位于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、采光不用愁，居家生活体验好

小区内全部为6层板楼，楼间距大，采光无忧，居住舒适。

2、户型多样，选择性大

福苑小区户型从一居室到四居室都有，户型比较齐全，选择性多，可满足不同人口家庭的需求。

3、小区内有菜市场，采买方便

小区内就有菜市场，食材和日常用品齐全，生活采购便利。

4、生活成本低，节省日常支出

小区停车免费，物业费为0.8元/㎡/月-1.0元/㎡/月，相比新小区，生活成本优势明显。

2021年8月，福苑小区的挂牌均价是3.4万/㎡，总价区间为176万-663万，挂牌均价环比上月上涨0.01%，挂牌房源以两居和三居为主，挂牌率为1.8%。从过去六个月的数据来看，小区价格走势稳定，购房者不用过于担心房价有较大幅度波动，而且从幸福里App价格走势图可见，本小区均价明显低于枣园商圈和大兴区均价，总体来说适合预算不高的刚需群体购买。

购买成本方面，以72.12㎡两居室为例，报价209万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为74万；二套首付约为126万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区有52㎡-62㎡一居、56㎡-87㎡两居、83㎡-135㎡三居、141㎡-195㎡四居，现取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为71㎡两居室，优点是：

1、南北朝向户型，便于通风换气；

2、主卧带阳台，可晾晒衣物；

3、厨房带阳台，便于食材存放。

缺点是：

1、卫生间无窗户，不利于保持干燥；

2、户型狭长，客厅没有窗户，采光较差；

3、厨房和次卧都很窄，家务和起居都不方便。

户型二：

本户型为102㎡三居室，优点是：

1、南北通透户型，采光和透气性较好；

2、厨房带生活阳台，方便食材存储；

3、户型整体较为方正，便于家具摆放；

4、三卧分离，家庭成员之间相互不打扰。

缺点是：

1、卫生间没有窗户，不利于通风干燥；

2、厨房门口的过道不好利用，造成面积浪费。

本小区共43栋楼，分东区和西区，西区1号楼-6号楼建成年代早，外立面老化严重，建议谨慎选择。

20号楼、21号楼、22号楼、27号楼、29号楼位于东区，视野较好，也更靠近小区中心广场，绿化优美，推荐优先选择。

本小区属于刚需型社区，总价不高，生活成本较低，购房成本在商圈内有突出优势，非常适合预算有限的刚需家庭。

本小区位于大兴新媒体基地南侧，非常适合在新媒体基地工作的人群考虑。

本小区户型多样，面积段覆盖全，两口之家可选择两居户型，两代人同住的可选择三居户型，如果有四居需求，本小区也可以满足。

枣园商圈的新盘比较少，可对比的普通住宅盘只有绿地海珀云翡一个，绿地海珀云翡由绿地京翰地产开发有限公司开发，主打97㎡两居，单价7万/㎡起，总价700万起，绿化率30%，容积率2.8，物业公司是浙江南都物业，物业费为5.8元/㎡/月。相比福苑小区而言，绿地海珀云翡居住环境优势明显，预算充足的朋友可以考虑绿地海珀云翡。如果购房预算有限，则福苑小区优势明显，同时福苑小区还有大四居可供选择。

福苑小区周边二手房均价在3.5万/㎡-5.5万/㎡，其中滨河西里、首开康乃馨城同属枣园商圈，价格相差不大，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。