小宫乘车经过京开高速公路的时候，看到西边有一片排布整齐的楼房，建筑风格是简洁的中式风格，外观十分大方典雅，这让小宫对它产生了极大地兴趣。跟司机大哥交谈得知这里是郁花园一里小区，司机大哥说这里地理位置很好，小区西边有商业一条街，而且还在南五环边上。今天小宫就来实地考察一下郁花园一里小区，来看看小区内部是什么情况。

亮点一：楼间距大采光好

进入小区后，小宫首先就观察了小区楼栋的设计规划情况，发现楼宇之间间距很大，尤其小区楼栋本身就不高，所以整体采光比较好，同时居民的隐私也得到了保障。小宫觉得开发商在这一点上很用心，而且两楼之间就算两侧停放了车辆，中间还是有很大的空间可以通行，也间接证明了楼间距较大的情况。

亮点二：板楼结构，得房率高

小宫在小区里仔细看了一圈，发现小区里只有一栋12层的板塔结合楼栋，其它的都是6层的板楼。板楼采用一梯两户的设计，业主一层只有一个对门邻居，想必住起来私密性会比较高。而且小区的户型也都比较方正，空间利用率跟得房率都比较高，算下来性价比也是极高的。

亮点三：楼栋内部品质较好

小宫还特意看了一下楼栋内部的情况，整体维护情况还是不错的。墙壁上没有各种杂乱的小广告，而是张贴了提醒居民的宣传标语，墙壁整体来说比较干净，当然也还是有部分白墙出现摩擦的情况，但是对于这种二十多年楼龄的小区来说，是无伤大雅的。

亮点四：门禁人脸识别安全放心

另一个让小宫惊喜的点是，每一个楼栋的门禁处都配有人脸识别系统，这对于一些较老的小区来说并不常见，而且设备看起来很新，应该是近期安装的，所以大家能看到这和大门形成了很强烈的反差感，但是能看出物业对小区居民的安全十分重视。

不仅如此，门口还张贴了物业公司负责人的电话，这让小宫觉得生活在这里一定是安全感满满啊！

槽点一：地面维护差，雨天积水严重

虽然郁花园一里楼栋外立面维持的状态能达到及格分，但是地面状态的保护就比较差了。很多处地面都有积水，小宫都是绕道而行，而且因为年久失修，路面平整度欠缺，还出现了大面积的裂缝，居民在通过时很有可能溅一身的水，这对小区环境美观度有很大的影响。

槽点二：杂物堆积，未及时处理

小宫在经过单元楼门前时还发现，小区单元门口摆放着许多私人用品和杂物，更有居民把杂物堆放在了绿化区域，由此可见该小区的物业管理在垃圾处理上还是存在漏洞的，没有做到垃圾及时清理。这样不仅占用了公共区域，对小区内部整洁度也是大打折扣。

槽点三：非机动车辆乱停乱放

小宫觉得郁花园一里小区虽然占地面积大，但是配套部分还是有待提高的，就像小区内并没有划定专门的非机动车停放地点。大量的自行车、电动车停放在了楼道口，这样不仅占用了楼道内部公共区域，影响其他住户的出行安全，还可能造成住户不必要的财产损失。

通过一天的踩盘下来，小宫对郁花园一里小区有了更深入的了解。郁花园一里小区以板楼结构为主，得房率相对较高，综合性价比不错。楼间距大，采光好。小区容积率低，小区居民的居住生活会比较舒适。而且虽然小区没有地下停车场，但是小区车位多达2000个，居民不用担心停车问题，但相应的会有人车不分流的问题存在。安保问题上，小区有人脸识别系统和门禁，但是感觉是最近新安装的，后续实施情况有待观察。

小区同时也存在杂物堆积、非机动车停放在楼道口的问题，物业在这些问题的管理上有所松懈。

综上，郁花园一里小区整体品质在高米店板块属于中等水平。根据幸福里app数据表明，截至2021年8月，小区挂牌均价为43377元/㎡，低于高米店板块的均价，整体户型多样，普适性较强。

郁花园一里小区位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。

作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内新盘有兴创屹墅在售，是别墅产品。目前无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰田科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来任何影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：

一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区房型较为方正，面积利用率大，而且有多种面积的不同居室户型可供选择，顶楼还附赠阁楼。

2、小区容积率为1.8，板楼结构为主，一梯两户居住舒适度高。

3、小区单价低于板块均价，且有小面积户型，总购房成本低。

4、小区临近高米店北地铁站，距离郁花园一里公交站200米，出北门向东200米就是京开高速，交通十分便利。

通过幸福里app查询，截止到2021年8月，小区在售房源为47套，房源占比0.19%。郁花园一里小区在售房源挂牌均价为43377元/㎡，环比上升0.54%。近6个月，小区整体均价低于高米店区，小区挂牌价格比较平稳，环比上升和下降幅度均在正常值范围，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，59㎡一室一厅户型，报价270万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为95万，二套首付为162万，仅供参考，实际首付以银行为准。

截止2021年8月，小区目前在售户型有49㎡-66㎡一居室、65㎡-146㎡两居室、80㎡-144㎡三居室、92㎡-202㎡四居室4种户型，现选择97㎡两室一厅和148㎡三室一厅进行分析。

郁花园一里小区整体的建筑布局方正，39号楼、36号楼、37号楼、40号楼、44号楼、43号楼、41号楼、42号楼靠南，采光相较其他楼更有优势。而18号楼、1号楼、3号楼、5号楼、43号楼、42号楼靠近主干道需要考虑噪音干扰的因素。其余的楼栋位于小区内部区域，环境相对安静，适合喜欢安静的住户居住。

1、小区均价低，且有小面积户型，适合购房资金有限的刚需购房者。

2、小区位于高米店商圈，适合工作地点在高米店商圈附近的人群，以及适合对于住宅周边配套要求较高的购房者。

3、小区临近地铁四号线高米店北站，适合以此条线为主要通勤方式的人群。

截至2021年8月，大兴区内有多个新房项目出售。现选取距离小区较近且价格相近的金地旭辉江山风华项目和绿地海珀云翡项目进行对比。

金地旭辉江山风华项目位于大兴黄村板块，由北京辉盛房地产开发有限公司开发，2021年8月在售户型为89㎡三居室，总价480万/套。与本小区相比，金地旭辉江山风华项目楼龄更新，相对品质高，但是户型可选择比较少，预算比较充足且小区户型面积符合预期的购房者可以考虑。郁花园一里更加适合对户型类型要求比较高的人群。

绿地海珀云翡项目位于大兴枣园板块，由北京绿地京翰房地产开发有限公司开发，2021年8月的均价为70000元/㎡，有两居、三居，总价是700万/套起，且周围靠近成熟商圈。相比之下，预算充足且看好该板块的改善型购房者可以考虑。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离郁花园一里较近的新里西斯公馆、保利茉莉公馆进行对比。