同兴园小区位于大兴区西红门商圈，小区住宅楼均为一梯两户和一梯三户的板楼，户型以经典的南北通透户型为主，并且内部配套丰富，但是小区单价仅为4.1万/㎡，综合性价比较高。感兴趣的朋友跟小晟一起来看看吧。

亮点一：小区正在做旧改

小区内部正在进行大规模的旧改，其中住宅楼的外立面已经焕然一新，重新刷上了黄蓝相间的涂料，单看外立面的话，丝毫看不出楼龄已经在20年以上。另外，小区内的部分道路和绿化也正在接受着较为彻底的改造。小晟相信经过此次大规模旧改，能让小区的品质有明显的提高，也能让居民有更好的居住环境。

亮点二：内部娱乐配套丰富

小晟走到小区花园的中心位置时，看到有儿童游乐设施，这对于同兴园这种楼龄较老的小区来说十分难得。另外在广场上，还有许多棋牌桌、长椅、乒乓球台和多种健身器材。居民在闲暇之余，可以在小区内进行各种各样的娱乐活动。小区内部娱乐配套的丰富，可以较大程度上丰富小区居民的业余生活，并且居民还可以通过进行娱乐活动来增进邻里之间的友谊。

亮点三：楼道干净整洁

小区的单元楼道内保持的较为干净整洁，小晟查看了许多单元楼内的楼道、楼梯台阶以及墙面上无任何张贴的小广告，也没有发现堆放杂物和垃圾的情况。现在许多楼龄在20年以上的老小区的楼道内，普遍存在张贴小广告和垃圾杂物堆放的情况，而同兴园小区能够较好的杜绝此类情况出现，的确很赞。相信小区居民居住体验会很好。

亮点四：居民就医方便

大兴区同兴园社区卫生服务站就设在小区内一栋住宅楼下的底商，小晟询问了一位路过的居民，居民告诉小晟，该社区卫生服务站每天白天都会对外接诊，服务站内医护人员大多住在本小区，所以与居民关系不错，服务态度比较好，并且内部医疗设施齐备，可以提供基本医疗、预防保健等服务，并且医疗费用可以用医保报销。小区居民不需要走出小区，就可以看病就医，较为便利。

槽点一：门禁管理缺乏管理

小区的单元门虽然均设有门禁，但是几乎都发挥不了作用。小晟在小区内看到，为了方便进出，单元门都被砖头和石块等东西挡着不让其关闭。小晟还试图把单元门关上，但是发现即使把单元门关闭也能随意地再次推开。这种情况会影响到小区的治安管理，居民安全得不到保障，希望小区物业能对单元门门禁进行严格的管理。

槽点二：小区停车不方便

同兴园小区的停车位均在地上，人车不分流，这样使得车主在小区内行驶时，有可能会发生车撞到人的情况。另外，小晟还看到小区内部道路两边都停有许多车辆，有车辆甚至停在了住宅楼门口的台阶上。有几位车主为了停车在小区内转了半晌都没有结果。对于有车的家庭来说，停车位不足是一件较为苦恼的事情。

经过两个多小时的踩盘，现在又到了小晟精彩的幸福说时刻。先从产品本身来说，小区为板楼结构，户型多样，但有着20多年的房龄，使得该小区在商圈内表现一般，另外在物业管理、绿化保养等软性服务上变现同样一般。不过小区内正在进行大规模的旧改，相信旧改以后综合产品力会上一个台阶。

另外在配套方面，小区内就有社区卫生服务站并且周边2.1公里范围内有两家综合性医院，居民就医相对方便。小区周边600米范围内有两座公交站，距离地铁4号线大兴线约1.6公里，满足多个方向通勤需求，交通较为便利，周边配套表现良好。

总的来说，同兴园小区属于刚需型社区，户型以小户型为主、产品属性和人口较少总价预算有限的家庭较为契合。

同兴园小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、小区户型设计得好，户型以南北通透为主，采光和通风效果较好。

2、小区内部娱乐配套丰富，小区内有儿童游乐设施、多种健身器材，棋牌桌和乒乓球台，居民业余生活丰富。

3、小区单元门楼道卫生保持得较好，楼道内墙面和楼梯台阶上无小广告，也无垃圾和杂物堆积，居民居住体验好。

4、小区医疗配套丰富，内部有社区卫生服务站，周边2.1公里范围内有北京市大兴区西红门医院和北京华军中医医院两家大型综合医院，居民看病就医较为方便。

2021年8月，幸福里APP显示同兴园小区的挂盘均价是4.1万/㎡，挂盘均价环比上月上涨0.16%，价格基本无变化。纵观过去半年小区的价格走势，呈缓慢上涨的趋势，这与整个大兴区和所在的西红门商圈的价格走势基本保持一致，大家可以放心选择。从价格高低上来看，小区价格高于西红门商圈均价，说明该小区在商圈内较有竞争优势。

购买成本方面，以71㎡两居室为例，报价298万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为104万；二套首付约为179万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

同兴园小区有53㎡-62㎡的一居、71㎡-76㎡的两居、79㎡-92㎡的三居，下面选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为71㎡南北朝向两居室，优点有：

1、主卧室带有阳台，方便晾晒衣物；

2、户型南北通透，采光和通风效果较好；

3、厨房带有阳台，方便排油烟。

缺点有：

1、卫生间门和入户门正对着，私密性差；

2、客厅没有户外窗户，采光效果差。

户型二：

本户型为92㎡南北朝向三居室，优点有：

1、厨房带有阳台，方便排油烟；

2、客厅带有阳台，方便晾晒衣物；

3、户型南北通透，通风和采光效果好；

4、三个卧室户型方正均无明显凹凸墙面，方便摆放家具。

缺点有：

1、卫生间无窗户，不方便通风换气；

2、门厅利用率低，面积有浪费。

小区22号楼-27号楼邻主路，这6栋受到车辆噪音影响较大，建议慎重考虑。小区21号楼南面邻小区花园，楼间距较大，北面是一片开阔地，所以采光和视野效果较好，可以作为首选。以上未提及的住宅楼，品质和采光效果基本无差异，大家可以凭自己的喜好和需求进行选择。

同兴园小区属于刚需型社区，户型均为92㎡以内的小户型，总价约束力较低，所以适合预算相对不充足并且人口较少的家庭购买，另外小区周边通勤新发地、金融街和丰台科技园方向较为方便，所以在该地区工作的人群也适合购买本小区。

西红门商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著。其中兴创国际中心是写字楼项目，不具有对比性，首开龙湖熙悦宸著项目产品较为单一，这里就不过多介绍了，这里主要对比一下新城控股熙红印。

新城控股熙红印，项目开发商为北京新城鸿熙房地产开发有限公司，主打75㎡-105㎡两居、三居，单价6.44万/㎡起，总价420万起。

相对于同兴园小区而言，在周边配套方面不分伯仲，在产品力上新盘在电梯、小区品质、人车分流和容积率方面占据优势，所以预算充足的朋友可以优先考虑新盘。但同兴园小区相比新盘总价约束力较小、内部娱乐配套丰富、生活氛围更浓，所以对于预算有限的朋友来说也是一个不错的选择。

同兴园小区周边二手房均价在3.4万/㎡-5.5万/㎡，其中同兴园、红华住宅区和鸿坤理想城大满贯小区价格相差不大，故选择此三个小区做对比分析。