今天小磊带大家看一个位于旧宫商圈中部的清和园小区，小区房龄较老，但周边两公里范围内有地铁站、大型商业综合体、三级综合医院、大型市政公园等配套，居民生活非常方便。小区全部是六层板楼，楼间距大，容积率低，居住舒适。关注大兴旧宫商圈的朋友和我一起来看看吧。

亮点一：板楼设计，容积率低，居住舒适

清和园小区建成年代较早，是二十多年前的产品，所以它几乎具备老小区的所有优点。小区楼栋全部是六层小板楼，大多数户型是南北通透的，采光效果好，一梯两户设计，容积率仅为1.3，密度很低。小磊进入小区后，首先看到的是一条宽敞笔直的马路，中间有隔离栏杆和缓速路障，确保行车和路人安全。楼栋整齐地排列在路两旁，楼栋南北的间距宽敞，目测满足国标水平没问题，可以保障房屋充足的采光。

亮点二：邻里关系和睦，生活氛围浓重

在小区10号楼前的健身休闲区域，小磊看到有三五成群的大爷在消遣时光，有的在下象棋，有的在打牌，边上的小孩则在玩自己的小玩具，生活氛围其乐融融，这样的场景在小区内很常见。小磊和一位观战的大爷聊天得知，清和园小区原来是附近工厂的职工家属楼，居民以前都是同事，现在基本都退休了，除了带带孙儿，平时没有其他事情。喜欢锻炼的都在碧海公园，不喜欢锻炼的平时就聚在一起聊天、下棋、打牌消磨时间。小磊感觉小区邻里关系融洽，生活气息浓。

亮点三：周边生态好

出了小区正门，小磊往西走了约300米，发现德贤路东侧已经打造成了道路公园，虽然不是严格意义上的市政公园，但道路公园绿化环境不错，距离小区也特别近。再往南走约700米就是占地近530亩的旧宫森林公园，听小区的阿姨说，旧宫森林公园特别大，还有一个中心湖，里面花草树木繁多，有大型儿童游乐场，里面的淘气堡是小朋友最爱玩的地方。另外小区的北侧还有碧海公园，周边生态环境非常好。

槽点一：飞线给电动车充电

小磊在小区内发现多处电动车飞线充电的现象，有些电线从窗户上甩出，有些电线从阳台上甩出，吊下来一个插板到地面上，而且多数都不是防水插板，仅使用塑料袋做防水保护。影响美观事小，安全隐患事大，希望小区物业能够及时整治，如果能安装电动车充电站就更好了。

槽点二：路边有燃气设施

小磊在小区转了一圈，发现小区4号楼、5号楼、6号楼、7号楼前都分布有燃气设施，一个小区内如此多的燃气设施还是比较少见的，大概率是小区建设之初没有相应规划，后面加装上去的。而且这些设施都临路边，车辆进出频繁，存在一定的安全隐患。

经过了两个小时的踩盘，现在又到了精彩的小磊幸福说时刻。首先说一下产品本身，20多年楼龄的老社区，仅此一项，拉分比较严重，在商圈内表现很一般，小区的内部硬件设施表现也一般。六层板楼的建筑结构，楼间距大，采光好，容积率低等，此四项表现尚可。周边配套比较齐全，两公里范围内有一个地铁站、一个大型商业综合体、一所三级综合医院、两个大型市政公园等配套，配套表现良好。

总的来说，清和园是刚需社区，产品力在商圈内竞争力较弱，产品属性适合预算较低的人群。小区的主要优势在于价格低，而且主力户型较小的特点也进一步放大了价格优势，适合在旧宫区域和地铁8号线沿线工作的刚需家庭购买。

清和园属于旧宫商圈，商圈位于南四环和南五环之间，商圈东侧与小红门与亦庄商圈接壤；南侧是瀛海镇商圈，被南五环隔开；西侧与和义商圈犬牙交错；北侧是宋家庄与十里河商圈，以南四环为界。

旧宫商圈的板块功能定位主要是与亦庄产业协同联动，发展成为亦庄的后花园，提供完善的生活服务配套。

商圈内的交通资源主要有地铁8号线、亦庄线、德贤路、南四环、南五环等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有旧宫医院、北京育龙和谐医院等两所综合型医院。商业资源包括住总万科广场、旧宫商厦、爱琴海购物中心等大型商超。休闲资源包括碧海公园、旧宫公园、旺兴湖郊野公园等等。

作为大兴的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡，圈内新建商品住宅只有京能电建洺悦湾有售，均价5.3万/㎡起。目前旧宫商圈新房供应较少，二手房供应量充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在居住配套方面。商圈内主要居住人群是原住民，其次是亦庄商圈、金融街和宋家庄区域的工作人群，主要的通勤方向是亦庄、金融街和国贸方向。

近年来旧宫商圈一直是北京土拍市场的热门商圈，根据北京市规自委官网显示，大兴区在2021年5月份的北京市首批“两集中”土拍中有两块土地成交，其中一块处于旧宫镇，该地块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡，位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

该块地位于旧宫商圈南边的城乡结合部，距离8号线五福堂站比较近，有地铁优势，未来产品如果以最高限价7万/㎡入市的话，新房的单价会明显高于商圈均价，不会和商圈内的绝大多数住宅盘形成竞争关系。所以小磊认为新地块新产品未来入市，对旧宫商圈二手房价格的影响微乎其微。

旧宫商圈是北京“城南行动计划”的重点发展区域，近十年来飞速发展，尤其是在2019年 “大亦庄”概念提出后，明确将旧宫划入亦庄经济开发区，定位为“亦庄综合配套服务区”，功能是为亦庄产业发展提供现代居住和商业服务。旧宫的发展前景可以从三个方面来看：

一是得益于从2009年开始持续十多年的三轮“南城行动计划”的重点支持，整个南城投入资金近万亿，使旧宫的城市面貌和基础配套设施在短短的十年内得到快速全面升级，如今的旧宫已经具备了发展成为现代化精品生活小镇的基础；

二是随着旧宫商圈市政服务、交通设施、休闲资源等城市功能的持续成熟，自然会承接大量北京中心城区疏解的人口和产业，近一步丰富商圈内的人群属性；

三是在“大亦庄”概念的催动下，旧宫和亦庄经济开发区将进一步融合，两个商圈在居住功能和产业功能上实现双向互补，旧宫将发展出兼具商业和商务功能的众多服务机构。在这样的大背景下，整个商圈的GDP产值、职住均衡度和居住品质都会跨上一个新台阶。

1、板楼社区：小区均为6层板楼，户型多数是以南北通透为主，采光效果和通风效果好。

2、户型多样：小区户型有43㎡至147㎡四居，可选择性多。

3、价格优势：小区在售房源总价210万起，在商圈内属于门槛较低的小区，首付压力小。

4、生态资源丰富：小区周边1公里范围内有德贤路道路公园和旧宫森林公园，周边生态好。

2021年8月，清和园小区的挂牌均价是3.8万/㎡，总价区间为210万-580万，挂牌均价环比上月上升0.05%，属于正常的价格波动。从旧宫商圈和整个大兴区近半年的均价走势来看，价格保持微微上涨的态势，没有出现明显波动。清和园小区的成交均价低于旧宫商圈，也低于大兴区，说明清和园小区的产品力竞争力较弱，但其低价格的特点本身，又在价格上形成优势。

购买成本方面，以71.56㎡两居为例，报价265万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普宅，首套首付约为93万，二套首付约为159万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

清和园小区有43㎡-53㎡的一居、72㎡-100㎡的两居、85㎡-131㎡的三居、135㎡-147㎡的四居。下面取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为72㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，通风效果好；

2、主卧室带一个3.6㎡阳台，方便晾晒衣物；

3、户型方正，利用率高；

4、厨房有阳台，便于存储。

其缺点有：

1、客厅无窗，采光不好；

2、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

3、厨房和卫生间距离相近，生活不便利。

户型二：

本户型为108㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、户型南北通透，通风和采光效果好；

2、厨房有生活阳台，方便存储食材；

3、主次卧分区，互不打扰；

4、次卧C有阳台，方便晾晒。

其缺点有：

1、北向主卧，采光不好；

2、卫生间无窗户，不利于通风换气；

3、客厅采光面内凹，而且窗户小，采光不好。

小区1号楼、2号楼、6号楼、7号楼、8号楼、靠近小区中心，比较安静，可优先选择。

小区7号楼南侧为空地，视野开阔，采光良好，建议优先选择。

小区3号楼、13号楼、16号楼和17号楼临近街道和底商，来往车辆多会有噪音影响。

小区8号楼北侧为锅炉房，有大烟囱，影响视野，建议靠后选择。

从价格方面看，小区为刚需型社区，单价低，总价也低，首付百万以内可以买到两居室，适合预算有限的刚需人群购买。

从地铁方面看，小区适合工作在地铁4号线沿线的刚需型家庭购买。

从地理位置方面看， 在亦庄商圈和宋家庄商圈工作的人群也可以选择。

旧宫商圈的普通住宅盘有中南湾、京能电建洺悦湾。中南湾产品较为单一，只有一种97㎡两居室户型。着重说一下京能电建洺悦湾，楼盘由北京京能海赋置业有限公司开发，主打86㎡-133㎡三居和四居，单价5.3万/㎡起，总价451万起。相比清和园小区而言，外部配套新盘更胜一筹，主要点在于商业和交通，京能电建洺悦湾距离旧宫地铁站约500米，距离住总万科广场600米。从品质上来说，京能电建洺悦湾的硬件设施要好于清和园。预算充足的朋友更适合考虑京能电建洺悦湾，如果必须考虑首付因素，则清和园小区的价格优势非常明显。另外，在生活氛围、楼盘密度、生态资源等方面，清和园小区也有一定优势。

清和园小区周边二手房均价在3.5万-4.5万/㎡之间，其中清和园、清逸园和育龙家园同属旧宫商圈，有一定竞争关系，所以选择此三小区做对比分析。