今天小王带大家来看看位于大兴区枣园商圈的滨河西里，小区周边配套完善，对于在西红门商圈、丰台科技园、新发地菜市场、丰台金融街上班的朋友非常契合，让我们一起看看这个始建于1989年的老小区，能带给我们什么惊喜吧。

亮点一：社区服务认真负责

小王刚走进中区西门，迎面就看到了社区服务中心的指示牌，通过向工作人员了解到，社区配有老年活动中心，并且建有专用场地供居民使用。居民李阿姨说：“本来由于房屋老化和设备陈旧的原因，老年活动中心的服务能级已无法满足居民的要求了，是社区工作人员多次向上级申请，才重新修建了现在的场地”。如此有责任感的社区，业主们的幸福指数不难想象。

亮点二：居住体验舒适

小王顺着主路向小区中心走去，发现社区内大部分都是成年大树，松树、柳树、银杏种类繁多，小区里的空气很好。居民多以老人为主，小王在广场里找了个长椅，坐在树荫下听着大家聊着家长里短，只觉得感觉心情舒畅、舒适惬意。

亮点三：商业配套齐全

还没走进小区，小王就被滨河西里周边的配套齐全所征服。小区边上的洗浴店、足疗店、台球厅、ktv等休闲娱乐场所比比皆是。烧烤火锅等各地的特色小吃这里也可以找到不少，各种网红美食也是样样不少。商业配套丰富，居民休闲便利。

亮点四：双公园怀抱，生态环境优秀

小王发现，社区约500米范围内就有两个公园，距小区仅仅一路之隔。公园里有老年广场、滑板、旱冰等活动场地，可以满足不同年龄段人们的活动需求，两个公园各有千秋，老少皆宜，生活在这样的小区，肯定不用再为周末去哪儿玩而发愁了。

槽点一：电线悬挂存在安全隐患

小王环绕小区走了一圈，发现小区内电线布置杂乱无章，有一些甚至伸手就能碰到，不仅影响了小区内的街容街貌，而且一旦线路老化损坏，很容易造成触电风险。

槽点二：基础设施年久未修，存在安全隐患

走到中区楼下时，发现居民们到这里时都加快了脚步，小王抬头一看，楼栋外墙已经破损严重，保温层的漏洞对于楼体寿命存在损害，而且现在正处梅雨季，部分外立面被雨水冲刷后再暴晒，很容易脱落伤人。并且小区中庭花园到南门之间的楼栋，由于房龄较久，大部分门禁系统已经失灵，单元门破败不堪，建议物业尽快修缮一下。

槽点三：小区车辆存在乱停乱放现象

环顾小区四周，小王发现小区内乱停乱放现象严重，业主们的车辆不少都堵在消防通道上，还有的靠近危险设施或者已经停进了小区的广场，对于危险规避、紧急逃生、生活休闲带来了不便。

历时3个小时的踩盘结束了，又到了我们精彩的小王总结环节，首先从滨河西里产品本身来说，社区为混合型住房，楼栋均为无电梯板楼，将近30年的房龄在商圈内表现一般。

在物管服务、景观设计和绿化维护等软服务上表现较差，产品力整体表现平平无奇。

在其配套方面，小区内部配套及基础设施的维护表现一般，1公里范围内大中小型超市齐全，2公里范围内有大型医院覆盖，距离枣园地铁口约1公里，配套表现良好。

再有就是生态环境方面，小区周边500米范围内被康庄公园、枣林公园环抱，优美的生态环境是其得天独厚的景观优势，综合表现良好。

总的来说，滨河西里是刚需型住宅，适合首付较为紧张的购房人群选择，小区距离地铁4号线枣园站789米，在4号线及沿线工作的人群也适合购买。

滨河西里属于枣园商圈，商圈位于南五环和六环之间，商圈东侧毗邻瀛海镇商圈，以南中轴路为界；南侧隔兴亦路与黄村商圈接壤；西侧是芦城乡商圈，以兴旺大街为边界；北侧是高米店商圈，以康庄路和黄亦路为边界。

枣园商圈的板块功能定位主要是为大兴新城提供居住配套，主要产业方向是新一代信息技术和科技服务业。

商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，公交线路众多，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有大兴中医院、北京永林医院、兴业口腔医院等。商业资源主要包括天健广场、吉嘉港商业中心、广丰购物中心等；生态资源主要包括枣林公园、康庄公园、兴旺公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.2万/㎡；商圈内目前只绿地海珀云翡一个住宅新盘在售，在售均价7万/㎡起。目前枣园商圈新房供应稳定，价格相对较高。商圈内老旧二手房小区较多，挂牌价差异不大，价格稳定，房源充足。

目前商圈价值主要体现在交通优势和居住配套方面，是大兴主要居住区之一。商圈内主要居住人群以原住民和南城拆迁居民为主，其次是金融街和丰台科技园工作的人群，主要通勤方向是金融街和丰台科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，枣园商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近枣园商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和枣园商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小王认为新地块新产品未来入市，对枣园商圈的影响微乎其微。

枣园商圈地处大兴黄村镇的东南部，主要功能定位和黄村商圈基本一致，都是为大兴新城提供居住配套。商圈未来的发展前景主要可以从三个方面来看：

一是居住功能方面，枣园商圈西部约1/3的已建成城区，属于大兴老城，区域内以枣园小区为代表的老小区众多，依托地铁4号线接入北京地铁网，便捷的通勤优势和成熟的居住功能，可有效承接北京中心城区疏解的人口和新媒体产业人才的居住配套保障，不断充实圈内的人才资源。

二是产业发展方面，商圈中部1/3是以国家新媒体产业基地为代表的产业区，国家新媒体产业基地，基地于2005年12月31日经国家科技部正式批复成立，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区。基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、黑科技、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

三是商圈东部1/3的城市留白区域，主要功能是城市生态绿心，未来会是整个大兴区城市绿肺的一个重要部分。总之，枣园商圈现已具备承接互联网新生态人才的天时和地利条件，域内以新媒体产业为龙头的上下游企业也在蓬勃发展，周边的生态环境还在持续改善，是大兴新城板块内较有潜力的商圈之一。

1、小区有44㎡-49㎡一居、56㎡-83㎡两居、75㎡-121㎡三居，户型选择较多，满足不同人口家庭的购房需求。

2、小区绿化充足，植物种类众多，且多为成年树木，环境优美，居住舒适。

3、小区附近有明德口腔等多家诊所；900米范围内有大兴区中医医院；两公里范围内还有多所大型医院覆盖，居民就医有保障。

4、小区距离地铁4号线大兴线枣园站约798米，距离滨河西里公交站约195米，附近有3条公交线路可以满足多个方向的通勤需求；距离京开高速约1.3公里，出行方便。

2021年7月，幸福里app显示滨河西里挂牌均价为3.9万/㎡，对比上月上涨0.19%，在售房源总价在190万到420万之间，目前挂网在售房源有53套，挂牌率为1%，挂牌房源主要以两居为主。大兴区整体价格走势是在缓步上涨的，本小区及所处的枣园商圈2月份到3月份有小幅下跌，但经过3、4月两个月时间调整，价格已经趋同于大兴区，5月份至7月份处于平稳状态，近半年价格变动处于合理范围，短期内不会有较大幅度变动。

购买成本方面，以74㎡两居为例，报价248万，参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源属于普通住宅，首套首付约为75万；二套首付约为149万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

本小区有44㎡-49㎡一居、56㎡-83㎡两居、75㎡-121㎡三居，小王选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为71㎡两居室，其优点有：

1、南北朝向通透户型，便于通风换气，采光良好；

2、卫生间干湿分离，提高生活效率，清理容易；

3、厨房带阳台，方便物品存放。

其缺点有：

1、卫生间没有窗户，不利于通风换气；

2、次卧空间过于狭小，不利于家具摆放；

3、客厅朝北，采光不好。

户型二：

本户型为49㎡一居室，其优点有：

1、南北朝向户型，便于通风换气；

2、卧室带阳台，采光、视野好；

3、客厅面积较大，便于家具摆放。

其缺点有：

1、卫生间面积狭小，没有窗户，不利于干燥通风；

2、客厅窗户较小，采光受限；

3、入户门过道面积难以利用，造成面积浪费。

小区9号楼、11号楼、12号楼单元门口有配电箱，16号楼下有燃气设施，18号楼、19号楼和20号楼临街，考虑噪音污染影响，更推荐靠近小区中心区域的1号楼、5号楼、14号楼、21号楼、29号楼、38号楼。

滨河西里为刚需型楼盘，适合生活在枣园区域的刚需人群；本小区44㎡的一居室首付仅需70万左右，非常适合首付较为紧张的购房人群；另外，小区距离地铁4号线枣园站约800米，在金融街、丰台科技园、地铁4号线及沿线的工作人群也适合购买。

枣园商圈的新盘比较少，可对比的普通住宅盘只有绿地海珀云翡一个，绿地海珀云翡由绿地京翰地产开发有限公司开发，主打97㎡两居，单价7万/㎡起，总价700万起，绿化率30%，容积率2.8，物业公司是浙江南都物业，物业费为5.8元/㎡/月。相比滨河西里而言，绿地海珀云翡居住环境优势明显，但7万的单价让大部分家庭望而却步，预算充足且不着急入住的朋友可以考虑。如果考虑首付问题、居住成本因素，滨河西里是更为适合的选择。

滨河西里小区周边二手房报价在3.5万/㎡-5.2万/㎡，其中首开康乃馨城、那尔水晶城同属枣园商圈，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。