今天小莎带大家来到了位于大兴西红门的鸿坤理想城礼域府，是鸿坤的理想系产品。听说小区户型很丰富，选择多样，绿化特别好，环境优美，像个公园。但具体是不是名副其实呢，请大家和小莎一起来验证一下吧！

亮点一：小区绿化很好，环境优美

小莎在来小区之前，已经了解到小区绿化率高，但今天亲眼目睹才知道，原来小区也可以像公园一样美，有大片的草坪，茂密的小树林，有多处花卉点缀，亭子、石凳木椅等分布在小区不同位置。小莎顺着人行道走进被藤蔓覆盖的亭子，感觉非常凉爽。

继续往前走，小莎还看到喷泉、小花园、小活动广场等景观和设施，构成一道道小区风景。小区环境非常优美，业主下楼就是逛“公园”，茶余饭后遛弯遛娃都方便。

亮点二：物业服务好

整个小区给小莎的印象很好，尤其是物业方面。在小区楼栋大堂内，物业公司把过去一年的物业服务年度报告进行公布，业主可以随时了解相关内容。在小区宣传栏内，小莎还看到物业组织的各种社区活动的展示照片。一位业主宝妈告诉小莎，物业逢年过节都会组织丰富多彩的亲子活动，孩子和家长都特别喜欢。宝妈还说，平时遇到家里的灯坏了、锁坏了和开关不灵了，物业上门速度很快，态度也好，物业服务到位。

亮点三：商业配套丰富

小莎绕小区外围转了一圈，感觉小区周边商业配套非常完善。首先是小区底商业态丰富，有物美便利超市、西尔口腔、北京同仁堂和宴喜楼烤鸭店等，单底商就可以满足业主日常生活所需。另外，出小区南门，正对面就是鸿坤广场购物中心，这里的商业就更丰富了，有耀莱成龙国际影城、永辉超市、星巴克和招商银行等。居民在这样一个配套丰富的社区生活，便利度非常高。

槽点一：非机动车停放不规范

虽然小区内每隔50米左右就有一个非机动车停车棚，但是小莎还是在多个单元门口看到了自行车、电动车乱停乱放的现象。停放的电动车、自行车不仅挡住了无障碍通道，而且影响出行。建议物业规范停车的问题。

槽点二：橡胶跑道损坏严重

整个踩盘过程中，小莎对这个小区的整体感觉很好，结果来到乒乓球台，看到橡胶地面破损严重，绕着乒乓球台走了一圈，差点摔倒。本来橡胶跑道能够防止业主跌倒后造成伤害，现在起到了反作用，希望物业抓紧时间修补橡胶跑道，防止不必要的意外发生。

经过一中午的踩盘，又到了幸福总结时刻，首先从产品本身来说，商品房+板楼、塔楼、板塔结合+11年房龄+户型多样+容积率2.3+绿化率40％，这六项在商圈内表现良好，另外在绿化景观设计和物业管理等软性服务上要好于周边大多数小区，产品力表现良好。

其次是配套方面，小区内部配套多，周边配套丰富。小区周边570米范围内有鸿坤广场；1.4公里范围内有北京南郊肿瘤医院、大兴西红门医院和北京同安骨科医院；1.6公里范围内有地铁西红门站和京开高速入口，配套表现良好。

总的来说，鸿坤理想城礼域府是改善型社区，在商圈内有竞争力，产品力表现和预算充足的家庭相匹配，适合西红门商圈内的置换人群。从交通方面考虑，也适合在地铁4号线沿线工作的人群考虑。

鸿坤理想城礼域府小区位于西红门商圈，商圈位于南四环和南五环之间，地处大兴西红门镇。东侧与旧宫商圈贴合，最东端到南苑机场；南侧是高米店商圈，以南五环为边界；西侧与芦城乡商圈相邻，大致以欣美街左侧河道为分界线；北侧是丰台花乡商圈，隔新发地桥对望。

西红门商圈的区域功能定位是面向城市南部的综合商业中心，是新媒体基地和北京中日创新合作示范区的服务保障区。

商圈内的交通资源主要有南五环、地铁4号线（大兴线）、地铁大兴国际机场线、京开高速等，圈内公共交通发达。商圈内的医疗资源主要有大兴区西红门医院、北京大学肿瘤医院(南郊院区)等，医疗资源丰富。主要商业资源有荟聚中心、鸿坤广场购物中心等。主要生态休闲资源有兴海公园、兴华公园、寿宝庄公园等。

作为大兴的商业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-25年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为4.38万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，均价3.8万/㎡起。新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著是住宅项目，在售均价6.44万/㎡起。目前西红门商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，挂牌价格稳定。

目前商圈价值主要体现在商业发达。商圈内主要居住人群以大兴本地居民为主，另外还有新发地市场、丰台科技园和金融街等区域的工作人群，居住人群结构相对复杂，主要的通勤方向是新发地、金融街和丰台科技园。

根据北京市规自委官网显示，西红门商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴区有两块土地成交，成交数据整理如下：

第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近西红门商圈，未来的最高售价是7万/㎡。如果未来新产品以上限价格入市，单价将会大幅高于西红门区域内的绝大多数社区。而西红门和旧宫两个商圈的城市功能定位完全不同，旧宫尚处在产城融合阶段，西红门商圈已经是非常成熟的区域商业中心。从配套丰富度、生活便利度和未来发展预期等多个方面，都不具备横向比较的条件。所以未来新地块新产品入市不会对西红门商圈内的二手房市场造成影响。

西红门商圈的发展方向主要是商业内容的不断深挖和商业领域的持续拓展，主要可以从两个方面来看：

一是西红门商圈地处国家新媒体组团，受国家新媒体基地辐射，这是商圈为新媒体产业提供拓展空间和配套支撑的先决条件。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，未来五年西红门镇将围绕国家新媒体基地产业，继续完善创新创业孵化平台和公共服务体系，均衡布局品牌化、连锁化、便利化的精品商业设施，不断提升域内的科技创新和综合服务水平。

二是西红门商圈是大兴北部地区较为成熟的区域商业中心，扎实的商业底子为其发展高规格服务业奠定了坚实基础。根据《丰台分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，西红门商圈将继续培育消费新模式，顺应居民消费理念、方式和习惯变化，多措并举促进消费向体验化、品质化和数字化方向升级。优化国际购物环境，布局一批免税店，发展"首店"经济，继续引入国际品牌店、旗舰店，打造国际消费中心城市重要节点。未来将建设成为“家庭社交商圈”，支持荟聚购物中心提档升级，推广"功能+场景+体验"新型消费，发展夜间经济，打造"深夜食堂特色餐饮街区"。培育形成京南商业地标。

1、绿化环境好：小区绿化率40%，绿化率高，景观设计好，环境优美舒适。

2、户型多样：小区有一居、两居、三居和四居，多样户型满足不同人群。

3、生活配套全：小区底商业态丰富，鸿坤广场与小区一街之隔，生活便利。

4、交通便利：小区紧邻京开高速入口，距最近地铁站约1.6公里，自驾和公共交通出行都方便。

2021年8月，幸福里APP显示鸿坤理想城礼域府小区的挂盘均价是5.5万/㎡，挂盘均价环比上月上涨0.35%，价格无明显变化。过去6个月本小区的价格走势，基本保持平稳，大家可以放心购买。小区价格明显高于西红门商圈均价，意味着鸿坤理想城礼域府小区在西红门商圈内有较强的竞争力。

购买成本方面，以94㎡两居室为例，挂牌价500万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为200万；二套首付约为400万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，较大程度上影响首付金额，所以上述案例仅供参考之用。

小区有52㎡-71㎡的一居、53㎡-101㎡的两居、129㎡-148㎡的三居、178㎡的四居。现在选取两个较有代表性的户型进行分析。

户型一

本户型为70.71㎡南向一居室，优点是：

1、南向户型，客厅和卧室都朝南，采光好；

2、客厅带阳台，方便晾晒衣物；

3、厨房带阳台，方便冬储食材；

4、客厅面积大，方便接待朋友。

缺点是：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、单向户型，不利于通风。

户型二

本户型为94.72㎡南北朝向两居室，优点是：

1、南北通透，采光和通风好；

2、客厅带阳台，方便晾晒衣物；

3、卧室A和客厅朝南，采光好；

4、厨房带阳台，方便冬储食材；

5、户型方正，利于家具摆放；

6、卫生间带窗，利于干燥。

缺点是：

1、卫生间在两卧室中间，不利于睡眠；

2、玄关处面积不好利用，造成面积浪费。

小区由板楼、塔楼和板塔结合楼组成，其中1号楼-4号楼、7号楼-10号楼、13号楼-16号楼、20号楼-23号楼是板楼结构，南北通透，通风好，选购时建议选择这些楼栋。

其中8号楼、9号楼、10号楼、14号楼、15号楼紧邻中心花园，建议优先选择。

小区6号楼和18号楼属于板塔结合结构，部分户型有采光和通风不好、日照时间短等问题，建议慎重选择。

鸿坤理想城礼域府小区户型多样，从小一居到大四居都有，可以满足单身一族、三口之家和更多家庭成员家庭的需求，所以大多数家庭都可以考虑。

鸿坤理想城礼域府小区距离地铁4号线约1.6公里，推荐在地铁4号线沿线工作的人群购买。

西红门商圈内目前有三个新盘在售，分别是兴创国际中心、新城控股熙红印、首开龙湖熙悦宸著，其中兴创国际中心是写字楼项目，不具有对比性。

新城控股熙红印是由北京新城鸿熙房地产开发有限公司开发，面积段为65㎡-135㎡，均价6.4万/㎡，总价420万/套起，绿化率30%，物业公司为新城月（成都）物业服务有限公司，物业费3.98元/㎡/月-4.30元/㎡/月。

首开龙湖熙悦宸著是由北京龙和信泰置业有限公司开发，面积段为89㎡-136㎡，均价6.4万/㎡起，总价570万/套起，绿化率30%，物业公司为龙湖物业有限公司，物业费5.28元/㎡/月。

相比鸿坤理想城礼域府小区，三个小区距离相差不超过1公里，周边配套相差不大，但新城控股熙红印和首开龙湖熙悦宸著属于新盘，小区品质更好。鸿坤理想城礼域府小区有绿化率高、物业费低、休闲购物方便等优点，而且单价较低，适合购房预算较少的家庭选择。

鸿坤理想城礼域府周边二手房报价在3.1万/㎡-6.2万/㎡，与鸿坤理想城曦望山、世嘉博苑同处于西红门商圈，距离相差不超过1.5公里，周边配套相近，有一定竞争关系，故选择这两个小区进行对比。