生活在大区北部的朋友们肯定不少去金星公园和滨河公园吧，小李子也是。有一次，我在翻看地图时发现了一个地理位置很不错的小区，不仅距离这两个公园仅有不到几分钟的路程，周边商场、医院、各种底商那是应有尽有，没错，它就是今天小李子要去踩盘的新里西斯莱公馆。那么，这个小区还有没有其他过人之处呢，现在就请大家跟随我的步伐去看一看吧。

亮点一：外立面整洁，建筑品质高

进入一个小区最直观的印象就是它的楼栋外立面了。这是一个建成于2013年的小区，楼栋的整体情况是比较新的，而且楼栋的外立面十分的整洁，没有出现墙面破损的情况。小区整体呈现欧式风格，尤其是典雅大气的单元楼大门，显得就十分气派。

亮点二：绿化维护水平好

小李子查询幸福里app得知，小区的绿化面积为35%，处于中规中矩的水平，但是却能给人公园般感受。小区的绿化设计很好，绿植种类丰富，在1号楼和2号楼之间有喷泉，3和4号楼之间有园林景观，5号楼附近更是一大片绿地。而且小区的绿化维护水平是很好的，小李子走几步就能看见有专业的园林师傅在修剪花草。

亮点三：楼栋内部维护好

在小区里大致转了一圈了，那么现在自然要去楼栋里面看一看了。楼道里小李子看见了好几个监控，可见小区的安保水平是非常高的。楼栋内部非常整洁，没有发现任何张贴小广告的情况。而且墙面是原木质感的瓷砖，显得非常高端大气。小区楼道里会张贴负责人的信息，有任何问题都可以随时询问负责人，而且保证会在第一时间赶赴现场，这样的维护力度，这样的物业水平，很难让人不爱。

槽点一：角落垃圾遍地，影响环境

小区的整体情况是不错的，但还是存在着一些问题。首先，小区角落的垃圾遍地，拉低了整体的美观。小李子在楼下和小道上发现了许多垃圾，明明垃圾桶就在不远处，却仍然随手乱丢，这说明小区的物业水平虽高，但是仍然有一些遗漏的地方。

槽点二：被褥乱晒，影响美观

吐槽完垃圾乱丢的问题，小李子还要说一下被褥乱晒的情况。许多居民为了方便直接在树木之间架起了晾衣绳，甚至有人直接在长椅上晾晒。本来小区的绿化是做的不错的，但是这种被褥乱晒的现象直接影响了小区整体的形象，而且在一定程度上占用了公共的资源，对其他居民的日常生活造成一定的不便，希望小区的物业可以加强管理，解决这一问题。

槽点三：地下室通道车辆乱放，安全隐患

小李子在去看地下室的情况时吃了一惊，没想到外立面和楼栋内部维护都很好，到了地下室却是“残破不堪”的景象。地下室的墙面出现多处破损，地面也没有维护的迹象，显得非常杂乱。不过毕竟是地下室嘛，还是可以忍受的。但是乱停乱放的车辆占据了大片的空间，小李子下来时因为光线不好差点被绊倒，希望物业可以好好治理，杜绝这种乱放车辆威胁居民安全的现象。

经过一天的踩盘，小李子对新里西斯莱公馆有了更加深刻的了解。

首先，小区品质是非常靠得住的。小区为2013年建成的次新房，建筑品质好，欧式建筑风格显得气派典雅，而且楼栋的维护也非常到位。不仅如此，小区的绿化设计令人赏心悦目，喷泉、园林公园的设计提高居住体验。再者，小区本身地理位置优越，临近地铁站和公交站，周边配套完善，底商丰富，可以满足居民的基本需求。

但是，小区也存在一些不足之处。物业的管理力度不够，垃圾乱丢、车辆乱停乱放甚至被褥随意晾晒的问题有些严重，且据了解，小区内部未设置人车分流，存在一定的安全隐患。

从整体价格来看，截止到2021年8月，新里西斯莱公馆目前在幸福里app上挂牌均价52642/㎡，高于大兴区整体均价，小区的户型从一居室到六居室都有，可供选择性多样，而且小区的品质较高，考虑置换大兴区区板块改善盘的用户可以重点关注。

新里西斯莱公馆位于高米店商圈，商圈位于南五环和南六环之间，东侧和北侧紧贴西红门商圈，以南五环路为边界；南侧是枣园商圈，以康庄路和黄亦路为边界；西侧是芦城乡和丰台科技园商圈，以京沪高铁为界。

高米店商圈的主要产业方向是新媒体领域新一代信息技术和科技服务业，城市功能定位主要是为大兴新城提供居住配套。商圈内的交通资源主要有地铁4号线、南五环路、京开高速、大兴机场高速等，域内公交线路众多，交通网密集。商圈内的医疗资源主要有大兴区北京同仁堂兴华中医馆、城镇双高社区卫生服务站等。商业资源有领海商业中心、绿地缤纷城等。

主要生态休闲资源有翡翠公园、滨河公园、高米店公园等。作为大兴的主要居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-25年之间。

根据幸福里APP显示，2021年8月该商圈二手房挂牌均价为5.7万/㎡；商圈内新盘有兴创屹墅在售，是别墅产品。目前无新建普通住宅产品在售。二手房价格稳定，房源充足。目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是大兴发展中的区域之一。

商圈内主要居住人群以老大兴原住民和周边企业员工为主，其次是丰田科技园、金融街区域的工作人群，主要通勤方向是金融街和丰田科技园方向。

根据北京市规自委官网显示，米高店商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，大兴有两块土地成交，成交数据整理如下：第一块是大兴旧宫镇DX05-0102-6101、6102、YZ00-0801-0015、0016地块B4、U17、R2，建控规模82574㎡。位于南五环内8号线五福堂地铁站附近，属旧宫商圈。由住总和首开以16.3亿元及竞建公租房面积2.88万㎡的条件竞得，溢价率14.8%，楼面地价19740元/㎡，未来最高售价是7万/㎡。

第二块是大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2、A334，建控规模192900㎡。位于南六环内念坛公园西北角，属天宫院北商圈。由中冶和宁波雨航以62.5亿元及竞建公共租赁住房面积1000平方米的条件竞得，溢价率5%，楼面地价32400元/㎡，未来最高售价为5.7万/㎡。

其中第一块地的位置最接近米高店商圈，未来价格上限是7万/㎡，抛开生活、交通、产业预期等因素不说，单此价格在高米店商圈内已经找不到可以对标的产品，再加上其楼面价、公租房配建成本以及建控规模等因素，小编判断新产品未来上市不会对米高店商圈二手房市场带来任何影响。

高米店商圈的产业方向主要是新媒体方向，板块功能定位主要是为大兴新城提供生活和居住配套，着重推动产城融合发展。商圈的发展前景可以从两个方面来看：一是产业发展方面，把高米店商圈以京开高速为界一分为二，高速西侧是纯居住区，东侧是纯产业区。先说产业，大兴区五大产业区之一的国家新媒体产业基地在商圈东部，是全国唯一的以新媒体产业为主的专业集聚区，国家级"四星级"产业基地，基地依托特殊的政策扶持体系，先后引入了华商创意中心、格雷众创园、奥宇科技英巢、北京凯驰投资、北京奥宇模板等一大批相关园区和公司。目前国广总局首个视听产业基地、文化产业交易分中心也已经在基地落户，“十四五”期间基地继续向新媒体、新生态、硬科技等前沿产业延伸，形成以新一代信息技术和科技服务业为主导的产业发展新格局。

二是居住功能方面，高米店商圈西部的居住区面积大约6平方公里，圈内分布有4号线高米店北和高米店南两个地铁口，居住区内任何一个小区到达最近地铁口的步行距离都不超过2.5公里，90%的小区到达最近地铁口的步行距离在2公里以内，便利的交通配套吸引了大量从城内迁来的居民，2020年高米店商圈是北京市迁入型商圈前20名。

另外在商圈中部、东南和北部分布有翡翠、滨河等七大公园，生态休闲资源充沛，大兴区体育中心也在居住区的正中央位置。总的来说，商圈的居家氛围非常好，配套完善，产品梯度丰富，产业高端且有较大潜力，整体前景不断向好发展。

1、小区内部配套完善，健身器材等齐全，且小区绿化水平高，绿化设计好，环境优美。

2、小区安保水平较高，门禁较为严格，监控遍布小区各处，安全性有保障。

3、建筑品质方面：小区整体楼龄较新，外立面干净整洁，建筑品质较高。

4、小区周边交通便利，紧邻地铁站和公交站，距离京开高速路仅300米，交通配套十分成熟。

据幸福里显示，截至2021年8月，新里西斯莱公馆目前在售房源共24套，挂牌均价52642元/㎡。对比上月向上浮动0.44%。从近六个月的价格波动趋势来看，小区挂牌价格稳中有升，整体趋势比较平稳，推荐入手。

购房成本方面，总价最低为62㎡一室一厅户型，报价390万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为137万左右，二套首付为234万，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型有62㎡一室、75㎡-130㎡二室、115㎡-145㎡三室、186㎡-199㎡四室、406㎡五室、291㎡六室。

现选取主力户型75㎡两室一厅一卫和89㎡两室一厅一卫进行分析。

在地图上新里西斯莱公馆分为三个区域，北区、西区、南区，现在分别进行分析。

首先南区和北区东部的楼房距离京开高速较近，虽然有绿化带的阻隔，但是依旧存在噪音污染的问题，对噪音比较敏感的人群不推荐。

北区中部的6号楼附近有老年人活动中心，有老人的家庭可以优先考虑。

北区7号楼、9号楼和西区东西朝向的1号楼采光会受到一定的影响，不太推荐。

西区1号楼、2号楼下均为底商，生活较为便利，但是会有一定的噪音影响。

1、小区距离地铁4号线高米店南地铁站较近，适合在西单、西直门、海淀黄庄的上班族考虑。

2、小区户型多样，在附近上班的白领人士可以考虑98㎡-103㎡的两居室；小区内有4居室和别墅，适合改善置换需求的人群。

3、小区的整体品质较高，绿化环境好，居住舒适，适合预算充足，对居住品质有一定要求的人群考虑购买。

截至2021年8月，大兴区内有多个新房项目出售。现选取距离小区较近的中海铁建国际公馆和住总如遇进行对比分析。

中海铁建国际公馆项目位于大兴区瀛海镇，由中国铁建股份有限公司开发，2021年在售户型涵盖79㎡-170㎡，总价368万/套起。与本小区相比，中海铁建国际公馆楼龄更新，相对品质高，购房成本相近，但是户型可选择比较少且户型存在一定问题。新里西斯莱公馆更加适合对户型类型要求比较高的人群。

住总如遇项目位于采育镇南北大街与育任街交汇口，由北京住兴房地产开发有限公司开发，2021年8月在售户型涵盖53㎡-115㎡，总价180万/套起。相比新里西斯莱公馆建筑品质更高，但是户型可选择性较少，且交房时间在2022年8月，不着急入住且对户型面积要求不高的刚需购房者可以考虑。

板块内二手房较多，基于小区地段、商圈等多方面考量，现选取距离小区较近的金地仰山东区、保利茉莉公馆进行比较。