“天通苑本五区房屋外观好，质量佳”、“天通苑本五区周边，大型商场、超市、休闲、娱乐中心都在其周围”。小李在幸福里上看到天通苑本五区下面有不少这样的评价，心中充满了好奇。作为一个职业踩盘人，小李便带着这份好奇，打算去探探这小区，看看这小区是如何获得这么高的评价。

亮点一：安防措施完善

进入小区前，小李远远的就看到几个红底白字“来访登记”。果不其然，门口的保安态度坚决地要求进入小区的外来人员必须登记且要测量体温。整个过程严谨而又规范，门口的安保工作比较到位。

走进小区，小李发现每栋楼的安全门都紧紧地关闭着，并且都已经上锁。显然，不是本小区的住户想要进来真可谓是难上加难。接连两道安全措施，让外来者连住户的门都进不去，体现了物业和居民对于安保问题的重视。

亮点二：小区绿化丰富

楼栋间的绿化面积占比十分大，楼栋间绿树成荫，生意盎然。小李接着向小区内部走去，这么大的绿化面积着实让小李感到惊讶，郁郁葱葱的大树让这炎炎夏日倍感清凉。达到这样的绿化覆盖的确能够让人眼前一亮。

小李走到传闻中的中心花园，广场中央，一群小鸟飞来，像是在欢迎小李似的。偌大的广场，居民在两旁的座椅上休息，十分惬意。

亮点三：周边设施完善

小区旁边有配套的商业设施，可满足住户们的购物、休闲、娱乐等需求。小李在这儿还碰到了一位来采购的李阿姨，李阿姨拎着大兜小兜的商品，看来这次是买“嗨”了，李阿姨告诉小李：“从家到这儿走路也就5分钟，遛个弯儿的工夫就把家里需要的都买了。”

小李还在小区附近发现一个药店。小李走进药店发现，药店店面虽小却应有尽有。据药店内的医师所说，来这里配药的大多是附近小区的居民。因为价格低廉，不少居民都会来这买点保健品或是家中常备药。

除了大型商场，小区周边还有饭店、酒店、网吧等等，与大型商场互相弥补，完善了小区的周边设施，满足了住户们各种的需求。居民们出门即可享受各种便利的服务，节省了不少时间。

槽点一：小广告乱贴乱印

走到楼道，小李就看到一整墙满满的小广告乱印乱贴在墙上。一般来说，楼道里有乱七八糟的小广告早已是见怪不怪了，可小李心里还是有一些不舒服。这些小广告严重影响了小区的整体形象，毕竟整洁的环境才能让居民拥有轻松美好的心情。

槽点二：部分楼无电梯

作为“老小区”，有无电梯自然就是大家比较关心的事。小李特地进了多个楼栋探查，发现小区部分楼栋没有配备电梯。小李试图上爬上六楼，但对于已经习惯乘坐电梯的小李来说，已经许久没爬过这么高的楼梯了，着实有些吃力。若是家里老人或是腿脚不便的人，或许更为困难吧。小李建议在选择楼栋的时候，这部分人群可以先优先考虑小区中带电梯的楼栋。

槽点三：杂物乱堆无人问

林荫小道间，废弃的沙发乱堆在地上，却无人处理。住户随意把废弃沙发丢在公共道路旁，影响了小区的整体环境，这种行为确实有些欠妥。

小李觉得，垃圾、杂物应该按时清理，给住户一个整洁的环境。小李在踩盘时刚好遇到清洁工作人员，了解到小区的部分垃圾堆放过于随意，给清洁工作带来了阻碍。小区的环境应是业主和物业共同维护，大家一起努力才能让生活环境变得更美。

小区环境优美，绿化丰富，给居民创造了一个舒适惬意的生活环境。周围的商业项目配套完善，包括大型商场、超市和休闲、娱乐中心都在周围。物业对于小区安保的重视也足够让居住在这里的人们安心。从业主对小区物业的高度评价也体现了物业服务的用心。总而言之，天通苑本五区充满了生活气息，适宜居住。

除此之外，小区也存在一些问题。小区堆放的垃圾和杂物处理不及时，小广告乱贴乱印现象需要加强规范并整改。另外由于小区修建年头早，因此部分楼栋没有电梯。家里有老人或是其他行动不方便的人建议选择低一些的楼层或是选择带电梯的楼栋。

天通苑本五区地处昌平区东南侧的天通苑板块，位于北五环、北六环之间，该板块北侧为北七家板块，南侧紧邻立水桥板块，西侧是东小口镇板块，东侧靠近京承高速。

天通苑板块因地处中关村、望京、未来科学城之间的中心区域，离三地都不远，在中轴北延线上，地理位置优越，又有地铁5号线南北贯穿，途经站点可换乘13号线、2号线、1号线、7号线等，通达国贸、西二旗、望京、亚运村等热门地点，成为支撑板块的“生命线”，所以该板块一直备受购房人关注，热门程度高。

板块经过多年发展，加之《优化提升回龙观天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划（2018-2020年）》（简称回天计划）的规划扶持，如今交通、商业、教育、医疗等配套成熟。2002年，位于天通苑本区的西单商场开业；2007年，龙德广场招商，同年翠微百货开业。此后还有国泰百货和华联购物中心接连开业，极大地提升了居住体验。

随着人大附中、清华附小等优质教育资源陆续被引入“回天地区”，多个普惠制幼儿园建成，也增加了区域教育方面的供给，提升了教育品质。

板块内除部分原住民，85%业主或租户来自立水桥、北苑、亚运村、CBD、望京、三元桥、中关村、上地等区域。楼市方面，目前新房暂无供应，二手房市场选择性多。

目前天通苑板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。

5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

新地块出让后，周边二手房挂牌价格有所上升，天通苑板块二手房关注度有所上升。

天通苑板块十几年间不断发展，单从小区内部品质来说，较适宜居住，但由于天通苑整体人口基数大带来对周边各类配套的大需求，例如交通、教育等，整个板块仍在持续改善。

昌发展在天通苑落地的首个产业综合体“天通科技园”总体规模约20万㎡，坐落于天通苑G区、I区，集活力办公、商业配套、人才公寓、产业服务于一体，一期2万平方米项目预计将于2021年6月交付。

继2018-2020年的“回天行动计划”结束后，“回天有我”创新实践计划开始无缝衔接。据悉，“回天地区”共安排重点项目75项，其中续建54项、新建21项，人居环境将继续大幅改善，未来几年，“回天”依然会是昌平乃至整个京北的热门区域。

加之，板块内有在建中的地铁17号线，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，届时将开设天通东苑站，将来24分钟到国贸、9分钟到望京、5分钟到未来科技城，极大程度上分担5号线客流压力。

不止如此，13号线的拆分也将改善天通苑地区的出行条件，据悉，13A线起点为6号线车公庄站，终点至在建17号线的天通苑东地区。

1、小区外立面颜色红黄相间，整体视觉感官良好，楼栋建筑采用钢筋混凝土结构，有保温层、隔音板，隔音效果很不错，对于生活质量有很好的保障。

2、小区绿化率为40%，绿化丰富，园林景观设计，环境宜人。每两栋楼间就有树木草坪。居住舒适度较高。

3、小区周边交通便利。周边600米范围左右既有天通苑南苑地铁站，也有丽水园站、天通苑西苑北站等公交站。无论是乘坐公共交通还是自驾出行都十分方便。

4、小区周边商业配套完善。距离西单商场仅282米，距离龙德广场仅750米。无论是购物，用餐还是娱乐都很便利。

截至2021年7月，该小区的挂牌均价为37532元/㎡，比2021年6月上升了0.33%，低于天通苑及昌平区均价。根据2021年上半年的价格走势，可以看出房价总体是趋于稳定的，适合入手。

购房成本方面，拿主力户型160㎡三室一厅为例，报价620万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为217万，二套首付为372万。

天通苑本五区户型涵盖范围较广。小区户型有79㎡-100㎡的两居、133㎡-180㎡的三居、175㎡-317㎡的四居及以上。

小区的主力户型是96㎡的两室一厅和160㎡的三室一厅。现就这两个户型进行分析：

160㎡的三室一厅

优点：

1、户型方正，空间利用率高

2、主卧为套间设计，带独立卫浴

3、南北双阳台，便于晾晒

4、客厅、主卧朝南，采光采阳较好

5、动静分区，娱乐休息互不干扰

缺点：

1、南北不通透

2、两个卫生间皆为暗卫，不利于通风

3、没有公私分区，房间私密性差

4、动线交叉，相互干扰

96㎡的二室一厅

优点：

1、户型方正，空间利用率较高

2、南北通透

3、客厅和主卧朝南，采光采阳较好

4、厨房面积较大，方便使用

5、主次卧面积较大，舒适度较高

6、主卧为飘窗设计，视野、采光较好

缺点：

1、卫生间面积较小，为暗卫，采光通风较差

2、无动静分区，相互干扰

3、无公私分区，隐私性较差

4、没有阳台，晾晒不方便

小区有33栋楼，1895户。其中，2号楼、4号楼靠近商场，适合经常购物和喜欢逛商场的住户，但同时也要注意噪音的影响；12号楼、13号楼靠近小区东门，从东门出去100米内就有公交站，适合以公交为主要通勤方式的人群。还需要注意的是，31号楼、32号楼距离龙德广场较近，底商较多，相对嘈杂，且距离小区大门较远，购房者需要谨慎选择。

而25号楼、26号楼靠近小区内部，距离商场及马路相对较远。对于喜欢安静生活环境的人群来说，25号楼、26号楼会是个不错的选择。

1、小区环境优美，绿化率较高，适合注重居住环境的人群购买居住。

2、小区以大户型为主，户型面积以130㎡以上的两室、三室以及四室户型居多。适合家庭成员较多的换房人群。

3、小区购房门槛相对较低，截止2021年7月挂牌均价为37537元/㎡。适合刚需人群购买。

4、小区附近公交和地铁站多，地铁13号线和5号线均在小区周边一公里以内。工作地点在13号线和5号线附近的购房者可以考虑该小区。

截止2021年7月，天通苑圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。相距较近的楼盘是同为昌平区且距离较近的北七家的翡翠公园和北七家的金辰府。

其中，翡翠公园建面98.00㎡-140.00㎡在售，价格为60000元/㎡起。项目地址位于北七家京承高速北七家出口向西3公里，七星路与七北路交汇处，由北京昌业房地产开发有限公司开发建设。目前在售户型主要是118.00㎡三居室。金辰府建面89.00-143.00㎡，均价53000元/㎡起。这两个小区整体户型面积与天通苑本五区相比偏小，但均价较高。预算充足，且不急于购房者可以考虑翡翠公园和金辰府。而对于刚需人群来说，选择天通苑本五区性价比更高。另外，翡翠公园与金辰府因为是新楼盘，周边配套相比二手房天通苑本五区较少。对于追求生活便利度的购房者，天通苑本五区是比较合适的选择。

天通苑社区发展年限较长，新、旧小区混杂。在天通苑商圈内，选择了与天通苑本五区距离比较近、建筑时间接近、价格差距较小的太平家园和燕城苑南区做对比，便于大家了解小区周边的二手房情况。