一提到北京，大家除了要去逛一逛世界闻名的故宫和长城之外，代表中国现代化体育建筑—鸟巢和水立方，相信大家也一定不会错过。小萌经常会想如果能住在奥林匹克公园附近，闲暇之余经常去公园附近转转，生活会是多么惬意。今天小萌就带大家去实地探访一下离奥林匹克公园仅仅2公里的明天第一城1号院小区，亲自去体验一下小区的居住环境。

亮点一：外立面新

大家都知道，近几年，各个城市为了更好的提升市容市貌，都在对市内小区的整体外观进行统一维护。明天第一城1号院小区也不例外，这所小区建成于2007年，距今大约14年的时间，前段时间，整个小区也进行了楼房外立面的整体修整维护。修整维护后的楼房外墙换新颜，显得大气美观。

亮点二：采光好

房子的采光直接影响我们居住的舒适度。买房的时候，很多人都非常重视房屋的采光条件，小萌也不例外。走进楼群中间，小萌特意看了一下附近几座楼的采光情况，特别是低楼层住户的采光情况。正值上午，阳光明媚，小萌发现即便是一楼的住户，阳光都充足的照进了住户的阳台，没有任何遮挡。

亮点三：小区紧邻公园

一座公园就是一所绿色生态氧吧，一棵树能降低7-8分贝噪音，每天创造15千克氧气，散步、运动、游玩、静心，是生活中翘首以盼的诗意和远方。小萌发现，明天第一城1号院紧邻立水桥公园，周末或者晚上下班回来，去公园里逛一逛，呼吸一下新鲜的空气，该是多么惬意。小萌脑海中出现一幅徜徉在公园中的画面，真是太美好啦。

亮点四：周边配套丰富

买房周边配套和内部配套很重要，如果小区周边配套少，就会存在各种不方便和耽误时间，如果配套齐全，那么生活的趣味必将大大增加。小萌发现明天第一城1号院周边的配套十分丰富，大型商超和小型商铺应有尽有，快递驿站也分布了好几个，除此之外，药店、社区门诊也坐落在小区正门门口不远处。

槽点一：杂物堆积

看完了小区的硬性条件。接下来小萌要重点看看小区的卫生环境。果不其然，明天第一城1号院小区内部的卫生环境很一般。随处可见各种生活杂物堆积在楼栋单元门口，既显得不美观，更重要的是影响这个小区内部卫生，还会影响小区居民的日常出行。

槽点二：绿化维护差

再仔细观察，小萌发现，虽然明天第一城1号院小区内部设立了单独的绿化带，但是由于没有专人维护，绿化带维护很差，绿化带大面积缺失，绿化植物所剩无几，很多位置裸露着黄土，特别难看，部分新栽的绿植参差不齐，有碍观瞻。

槽点三：公共设施陈旧

小萌来访之前特意查过，明天第一城1号院小区建成于2007年，房龄14年，按年头算来，不属于老旧小区。但是小萌发现，这个小区内的公共设施很陈旧，坐落在公共区域的休闲座椅多半已经损坏，无法供居民休息，一旁的健身器材也因日常的风吹日晒雨淋，多半已经不能正常使用，甚至会带来一定的安全隐患。

经过一天踩盘，小萌对明天第一城1号院小区有了更全面、深入的了解。整体上而言，明天第一城1号院小区还是一座值得考虑的的小区。

首先，这座小区地理位置优越，交通方便，1.5公里范围内有地铁站和多处公交站台，不论是年轻人还是老年人，出行都十分方便。其次，小区是2007年左右的房子，房龄较新。小区紧邻立水桥公园，2公里范围内就是奥林匹克公园，居住环境好。但是，整个小区的整洁度较差，绿化维护较差，休闲设施陈旧。

从整体价格来看，明天第一城1号院小区在幸福APP上挂牌的均价是71897元/㎡（2021年9月）。小区以小户型为主，面积在30㎡-50㎡之间，总价在200万-300万左右，适合刚需购房者。

北苑商圈位于北京市朝阳区，地处北五环外，清河沿线以南，是五环外发展相对成熟的商圈，内有两条地铁线路，是北京城北居民较多，且价值认同相对较高的商圈。

北苑板块南侧紧邻北五环、亚运村商圈，北侧为天通苑商圈，西侧为立水桥、亚奥商圈，东南侧为望京商圈。“北苑”二字原意泛指皇家园林，从明代开始，商圈所在区域历来作为皇家猎场使用，进入新世纪后，随着临近的亚运村、奥体商圈的基建工程大规模铺开，五环外的北苑作为居住储备用地，其配套也得到了较好的开发。

北苑商圈内包含有北京市和平街第一中学（朝来校区）、和平中学小学部、北京市朝阳外国语学校(北苑分校)、花家地实验小学(朝来校区)等。

交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。另外，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。

自驾方面，从该商圈出发，6公里可达望京，7公里可达天通苑商圈。

此外，北苑商圈内商业配套包括暖山生活广场、上品+、K酷时尚广场、华贸天地等，以及板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等。商圈内主要以老公房、次新房为主，老公房多建成于1998年左右，次新房建成年代集中在2006年-2010年左右。

其中，老公房门槛价300万-370万，次新房门槛价547万-740万，除原有拆迁、旧改至此的本地居民外，北苑商圈因地理位置相对靠近五环，承接了很多从望京或天通苑商圈外溢的居住需求，所以这些年，北苑汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。

截至2021年8月，北苑商圈土地开发成熟，用地饱和，周边商圈同样属于高度成熟板块，据查北苑及周边5公里商圈，近5年均无地块供应和成交。

住宅用地成交方面，距离北苑商圈最近的招拍挂地块位于朝阳区崔各庄乡。

2021年5月，金地+华润+保利联合体以“50.94亿元＋2.2万㎡公租房面积”竞得30-L01-01地块，成交楼面价49472元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.3万元/㎡；同日，招商+城建联合体以“42.2亿元+2万㎡公租房面积”竞得30-L04地块，成交楼面价为49474元/㎡，溢价率为14.99%，折合可售住宅楼面价约6.5万元/㎡。该两幅地块处在北苑商圈的五公里之外，且功能、价值不同属一个体系，故对北苑二手房市场的冲击相对较小。

北苑商圈整体配套的提升，其实还是要仰仗四环内商圈的外溢。近些年商圈内发展迅速，宜居度提升，其实与北京城建借奥运会北拓的大方向是分不开的。

目前北苑商圈东侧，有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营。

其中，北苑商圈内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑内东侧居民区的轨交出行。

1、户型方面，小区面积均在30㎡-50㎡的左右，属于最常见的一居室和两居室，小区以小户型为主，面积小，总价低，购房压力小。

2、小区内有完善的监控和岗亭，并设有快递柜、儿童游乐设施等，生活方便。

3、小区周围环境好，紧邻立水桥公园，2公里范围内有北京现代化著名景点奥林匹克公园，方便周围居民休闲娱乐、锻炼身体。

4、小区配套设施方面，小区周围的生活配套方面齐全，有大小商铺，日常生活、就医、购物比较方便，能够满足居民的日常所需。

通过幸福里app查询，截至2021年9月，小区目前约有5套在售房源，占全部房源的0.35%。小区目前在售均价71897元/㎡，环比持平。近6个月，小区整体均价高于朝阳区均价，高于北苑区商圈的均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格总体处于平稳趋势；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

购房成本方面，总价最低为35㎡一室一厅户型，报价245万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为85万左右，二套首付为147万左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区户型分布：截至2021年9月，小区有30㎡-50㎡一居室。

现选择小区主力户型36㎡一室一厅和45㎡一室一厅进行分析。

小区只有一栋楼，不做详细介绍

1、小区内户型、总价跨度不大，其中36㎡一居室的价格在245万左右，适合需要在北京安家的刚需购房者考虑。

2、小区交通条件十分便利，周围有多条地铁线路和公交线路，适合经常乘坐公共交通的上班族，以及家中有老年人和学生的购房者考虑。

3、小区紧邻立水桥公园，临近奥林匹克公园，生活品质中等偏上，生态休闲资源丰富，适合对生活品质有一定要求的购房者考虑。

截至2021年8月，朝阳区北苑附近在建的新房源不少，为了更好的进行横向对比，小萌选择了与明天第一城1号院小区距离不远的华贸铂金墅和奥海明月相比较。

华贸铂金墅位于朝阳区清苑路。截至2021年8月，在售户型有3种，分别是170㎡-320㎡的三室两厅、220㎡-340㎡四室两厅、620㎡的七室三厅。购房单价为71668元/㎡，购房成本最低为1239万/套。与明天第一城1号院小区，华贸铂金墅属于大户型顶级奢华品质小区，购房成本高，楼栋品质极好，适合喜欢楼龄较新，具有比较强的经济实力、预算足够充足的购房者选择。明天第一城1号院小区全部以小户型为主，总价很低，适合刚需人群选择。

奥海明月位于昌平区东小口镇中东路121号。截至2021年8月，在售户型有1种，是140㎡-150㎡的四室两厅。购房单价为63000元/㎡，购房成本大致为900万/套。奥海明月属于中等户型品质小区，购房成本较高，楼栋品质较好，适合喜欢楼龄较新，有充足预算的购房者选择。明天第一城1号院小区全部以小户型为主，总价很低，适合刚需人群选择。

板块内二手房较多，本着均价相似的原则，现选择亚奥金茂悦与世贸奥临花园进行对比。