“楼间距大，采光特别棒！”近来和朋友讨论这回天一带的小区，朋友给到了如此评价。

可要知道，在这北京这样的大都市，能找到一个采光好，低密度的小区还是挺难得的。再加之小区绿化率高，小区的宜居程度还是很值得期待的。趁着这晴朗天气，小李就带大家一起去瞧瞧这天露园一区。

亮点一：小区整体形象维护良好

老小区的外立面和道路常常会因为建成较早、维护难度大等原因，出现破裂、墙皮脱落等现象。但小李惊喜地发现天露园一区的楼栋外立面却维护的比较好，没有看到明显的墙皮脱落现象，红色的墙漆在中午阳光照射下显得格外亮眼。其次，小区宽阔的道路也没有裂痕，十分平整。走在这样的小路上，小李感到心情畅快。

亮点二：绿化面积大，安静宜居

绿化率是小区品质的硬核指标，天露园一区的绿化可谓是其重要的加分项。小区各个楼栋前都种有绿植，并且楼栋间也穿插林荫小道，两旁绿树鳞次栉比，其间还夹杂着花卉，不时还会有鸟儿飞过，空气都感觉清新不少。而且，众多的绿植带来了明显的降温效果。炎炎夏日，倘若不想开空调，在这树荫下散步，也不失为一个避暑的好办法。

小李走了许久也没有见到什么人，也几乎听不见小区外的嘈杂声。只是一会儿从小角落传来孩子的嬉笑声，一会儿又归于平静，让小李感受到浓浓的生活气息。小李不禁感慨，这可真是个适合居住的好地方。

亮点三：楼间距大，采光好

天露园一区楼栋布局采用行列式，依托其楼栋间距的合理设计，各楼层都有非常良好的采光效果。小李在踩盘时，正好碰到一位居住在一楼的业主。谈及采光效果，这位业主说到：“真的是良心设计，即使住在这一楼，阳光也照的进来。我朋友住六楼，这采光差不了多少。”天露园一区在楼间距的设计上，不仅仅是保证楼可以住，更是追求让业主住的舒服，住的安心。

亮点四：成熟的配套

小区内外部商业配套都比较成熟。如果只是想买点菜或生活用品，小区南门两侧各有一家小型超市，对面也有两家中型超市，基本的生活需求均可以满足。如果是想下个馆子，从小区东门出发步行5分钟即可到达奥特莱斯生活广场。

医疗方面，小区南门东侧即有小诊所，平时有个感冒发烧的小病，都能得到及时的诊疗。倘若需要去大型综合医院，积水潭医院也只有一公里左右的距离。一大一小医疗设施，时刻保障业主的身体健康。

槽点一：废弃物未正确归置

垃圾等废弃物的合理归置，是小区卫生的基本要求。但小李看到垃圾桶外有很多垃圾，蚊虫横飞，十分影响居住体验。同时小李也在某单元门口看到装修垃圾被丢在草坪上，不远处就是垃圾回收站。

其实，无非几步路，小区居民只需稍下功夫，就可以维持整洁的环境，给大家和自己都带来更加舒适的体验。另外，小区中心广场的内部也出现了石子堆积的情况。考虑到夜晚照明不良，倘若是小孩子或者腿脚不灵便的老人经过，那该有多危险呢。小区物业需要在这方面加强管理和维护。不得不说，这种现象，的确把小区的评分降低了不少。

槽点二：楼栋内侧布满小广告

小李发现，楼栋内部贴满了五颜六色的小广告，不仅贴在电表门上，更有甚者连楼梯把手都不放过。然而，业主的家并不局限于打开房门后的几室几厅，这楼道同样也是业主家的一部分。但小区物业并没有担负起应有的责任，为业主维护好他们的家，连最基本的干净整洁都没有做到。其实，物业只要日常做好维护，这种小广告处理起来并不麻烦。

最后小李做下总结性发言。天露园一区的小区品质，的确在回龙观地区处于上游水准。首先，其外立面维护良好，楼体观感较新；其次，小区绿化覆盖面积较大，环境舒适宜居；最后，楼间距设计合理，即使居住在一楼，也能获得和六楼不分伯仲的采光效果。

但小区物业管理较差，未达到小李心目中的及格线。不论是废弃物未合理归置，还是楼道内五颜六色的小广告，都体现出小区在物业管理方面的失职。

单价上来看，天露园一区截止2021年7月份挂牌均价39582元/㎡，低于回龙观地区的均价。倘若是购房刚需人群，可以重点考虑。但若对今后的生活品质有较高的要求，小区物业将会成为购买下限，小李建议慎重考虑。

天露园一区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区全部为一梯两户设计，主打大面积户型，且大部分户型的主卧、客厅朝南，南北通透，采光较好，有较好的居住体验。

2、外部条件方面，小区周围已经形成了适合居住的商业氛围，正门两侧底商能满足生活的各种需求。2.5公里外即为北京华联回龙观购物中心，购物非常方便。

3、小区门口即有公交站，可乘坐专102路公交车、专80路公交车。地铁8号线育知路地铁站距离小区1.4公里，步行20分钟即可到达，四通八达的交通线路给住户带来很大的便利。

4、天露园一区由北京天鸿房地产开发有限责任公司承建，该公司成立于1996年，已从业多年。据2006年国家统计局统计结果显示，公司的综合实力已列全国开发企业第52名。公司经验丰富，为居民带来高质量的居住环境。

截止2021年7月，天露园一区挂牌均价为39582元/㎡，挂牌房源有5套，占全部房源0.42%，低于回龙观市场均价。从2021年上半年的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，主要受整个回龙观地块环比上涨的影响。

具体购房成本方面，以在售的128㎡三居为例，该套房在幸福里app上报价为480万。依照北京现行的标准来看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，即该套房源首套首付为168万，二套首付为288万。

截止2021年7月，小区在售户型有97㎡两居与125㎡-130㎡三居。

小区主力户型有128㎡的三室一厅，97㎡两室一厅，现就两种户型做一个分析。

天露园一区没有固定某楼栋是某一种户型，所以楼栋的选择不需要考虑户型因素。

8号楼与其南侧的14号楼间距大，并且中心广场也坐落于其间。若是要享受采光和视野的双重体验，建议优先选择8号楼。

小区楼栋采用行列式布局。靠近中轴线的楼栋将会有更少的噪音干扰。因此，7号楼、8号楼、14号楼、15号楼适合家中有老人、喜欢安静的人居住。

小区南侧5号楼、10号楼、11号楼、13号楼、17号楼、18号楼靠近停车场，车流噪声会相对较大。

1、小区均为大户型，且宜居属性高，环境好，适合家中有老人带小孩的家庭或家庭人口多的用户。

2、小区靠近地铁8号线，交通便利，适合地铁8号线沿线的上班族或周边沙河板块的工作人群。

3、周边商场资源较为齐全，适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

截至2021年7月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河板块的信达·国子郡。

信达·国子郡是由北京罗顿沙河建设发展有限公司打造的新房项目，户型面积有79㎡-115㎡的两居到三居户型，均价为48810元/㎡，上车价为420万/套。而天露园一区挂牌均价为39582元/㎡，有两居和三居户型。信达·国子郡的物业费略高于天露园一区，物业管理也更加到位。综合来看，虽然信达·国子郡均价高于天露园一区，但是信达·国子郡的整体居住环境更好，宜居性更强，比较适合改善居住品质的人群。而天露园一区比较适合注重成活成本低的用户。

考虑到天露园一区是经济适用房，价格相对较低。小李为大家选取了价格相近，配套相似的佰嘉城、风雅园一区作为对比。