今天老吴来到了位于昌平区回龙观文华东路21号的龙跃苑一区。进入小区可以看到楼栋外立面颜色以橘红色和灰色为主，墙体保养较好，给老吴一种非常舒适的居住感，那就让老吴带大家继续往里面探索一下这个小区吧。

亮点一：环境整洁，舒适性较好

小区由北京天鸿永业房地产开发有限责任公司开发建设于2003年，走进小区可以看到当时建设时的绿化设计和后期北京天鸿宝地物业的管理情况，小区的绿化率为34%，小区的小路由鹅卵石铺设而成，走在小路上还看到道路两旁种有桃树，上面还挂着果实，小区内部生态环境较为不错。

亮点二：开展社区活动，共建和谐社区

龙跃苑一区开展了一系列的节日主题活动，比如以五一、六一、读书日、地球日、全国助残日等为主题，举办形式多样、内容丰富多彩的活动，组织小区居民参加，普及相关知识，繁荣小区文化，丰富居民的精神文化生活。

亮点三：合理的车位设置与安心的停车保障

作为出行工具，家用车的普及使得停车成为一大问题。虽然小区人车不分流，都是地上停车位，但是老吴发现小区里基本没有随意乱停的车辆，机动车都整整齐齐码在规划好的车位里。偶有停错位置的车辆，也会被小区内巡逻的安保人员劝阻，并帮忙找寻合适的停放位置，所以小区内的车辆都规范停放在车位内，不占用公共通道。

一位在安保人员帮助下停好车的业主告诉老吴，随着小区内安装了新能源充电桩，小区的安保人员还会帮忙劝说燃油车业主为新能源车主留出车位，以免造成资源浪费，导致需要充电的车辆没有合适的车位可以使用。

亮点四：便捷的购物体验

小区周边的配套设施，比如银行、医院、商场、大型超市、餐饮娱乐、公共交通等都相对完善，其中突出的是购物方面。为体验小区住户生活，老吴顺着小区附近转了转，发现有永兴鸿福超市、摩登生活生鲜、盒马鲜生等商超为居民提供了多样的选择。小区居民基本可以在10分钟内到达超市，采购自己需要的物品。

逛完一圈，老吴的感受是周边商业配套比较成熟，居民日常逛街休闲和娱乐消费足矣。若是逛街与朋友小聚，步行10分钟有大型主题休闲购物广场北店时代广场，步行20分钟有龙旗购物中心。老吴来到北店时代广场，发现里面品牌琳琅满目，人流量适中，买东西基本不需要排队，很是便捷。

槽点一：楼道乱涂乱贴，影响楼栋整体观感

基础设施老旧，并且缺乏必要维护是多数老旧小区都会存在的问题，龙跃苑一区也没能逃得过。老吴发现很多单元门都处于年久失修状态，有部分单元门已经生锈或者布满了广告贴纸的痕迹，老吴还看到有几栋楼的单元门没有关，于是走进去探访了一番，发现楼道内墙壁还有水电设备间的门上都有很多小广告的痕迹，楼道墙壁上还有被涂画的痕迹，影响了楼栋的整体观感。

槽点二：景观墙有破损、甬路不平，影响美观

老吴还看到小区内一处绿化区域的景观墙已经出现裂纹，墙上的抹面也已经脱落，绿化带中间的甬路上长了草，铺的砖也碎了，路面斑驳不平。

虽然这只是装饰性景物，可能只存在于小区不起眼的角落，但是这些破损的角落与小区整体环境显得格格不入，也会给居民的出入带来不便，如果有儿童在此处跑闹，可能会发生磕碰等安全问题。

经过一天的踩盘，老吴对龙跃苑一区的了解又加深了一些。

首先，小区的楼栋外观保持得比较好，简约、大气，并且小区环境也比较整洁，居住环境舒适。其次，小区配套设施丰富，有健身器材，活动广场、羽毛球场、网球场等配置，满足居民的娱乐休闲休闲。此外，随着岁月的积淀，带来了浓厚的生活气息，让整个小区显得尤为温馨。最后，便利的交通、医疗、购物、餐饮等条件也提高了小区整体的居住品质，丰富了小区居民的生活。

但是小区由于建筑时间相对早一些，就会带来部分设施老旧的问题。小区楼道内乱贴的小广告，景观墙出现破损缺乏管理。此外，小区的户型面积可选性少，停车位不足，停车难。总的来说，小区整体环境适合居住，物业费较低，生活成本低，对于看重周边配套条件和小区生活氛围的刚需购房者值得考虑。

龙跃苑一区小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、虽然小区是高密度小区，但是小区的楼间距有80米，距离较宽，室内的通风、采光条件均有保障，室内居住的舒适度较好。

2、小区内部娱乐设施丰富，设有活动广场、羽毛球场以及网球场，活动区域多样，为居民运动、健身提供了较多的选择。

3、小区位于回龙观板块，回龙观板块正在进行全面的建设，整个商圈的发现趋势较好，龙跃苑一区在位置上处于商圈较为中心的地带，未来的价值上具有一定的上升空间。

4、小区周边配套丰富、成熟，商场、超市、公交、地铁、医院、银行等均有分布，对于居民的日常生活需求和出行需求都可以实现基本的满足。

截至2021年8月，小区房源约9套，占全部房源的0.6%。小区目前均价44047元/㎡，与上月持平。近6个月来小区挂牌价格波动较大，低于本地区挂牌价格，7月该小区挂牌价格变动比较明显。

回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，品质良莠不齐，龙跃苑一区房龄较久，内部设施有一定的老化现象，物业管理略有不足，户型可选性较少，可能是导致龙跃苑小区低于回龙观板块均价的原因。

购房成本方面，以88㎡两室一厅的户型为例，报价520万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源普宅首套首付为182万元，二套首付为312万元。截止到2021年8月，龙跃苑一区上车总价520万元，首付182万元起。该小区大部分楼栋建成于2003年，房龄较久，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型有88㎡的两居，有113㎡-141㎡的三居，以上户型每栋楼都有分布。其中主力户型是88㎡的两居和124㎡的三居。

龙跃苑一区共有34栋居民楼组成，基本是成规矩的矩形分布，有4个出入口。

其中24号楼、25号楼、32号楼靠近西一门，5号楼、10号楼靠近西二门，7号楼、8号楼靠近东1门，22号楼、28号楼、29号楼靠近东2门，出入比较方便；

西侧的12号楼、19号楼以及东侧29号楼、36号楼等楼栋靠近声源，易受噪音影响，对声音敏感人群比较不友好；

小区中部的9号楼、13号楼、20号楼、23号楼比较安静，居住舒适度比较高，比较适合对声音敏感的人群居住。

小区处于回龙观商圈繁华地段且交通便利，周边配套较好，适合在回龙观及附近商圈和通勤依靠13号线和8号线的购房者；

2021年8月，小区均价低于回龙观商圈均价，且小区主力户型为88㎡两居和124㎡三居，对预算有限的刚需型购房者还是二次改善性置业的购房者都是一个值得考虑的选择；

小区处于回龙观商圈，生活氛围浓厚，居住舒适性较高，周边配套也较好，适合看重小区内部居住品质的购房者；

该小区距离创客空间篮球公园、太平郊野公园都比较近，户外运动方便，生态环境也比较好，对喜爱户外运动的年轻族群或者看重小区周边生态环境的家庭是个不错的选择。

截止2021年8月，回龙观附近3年内没有新楼盘入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无新房。故选取相对直线距离与其最近的绿城·奥海明月项目进行对比分析。

该小区附近主要为居民区，周边5公里内二手房项目很多。我们选择了一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的佰嘉城及融泽嘉园小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下，小区的产品力与性价比有何优劣。