龙跃苑(四区)
42026元/平
环比上月跌0.58%
昌平 回龙观 文华东路29号
小区简介

小区位于昌平区回龙观文化东路,是北京首都开发控股有限公司开发建设的社区,均为6层板楼,小区采用一梯两户的设计,共40栋2318户,容积率为1.7,是一个大型社区。

基础设施

小区物业为北京天鸿宝地物业管理经营有限公司,物业费为0.65元/㎡/月,物业服务有:24小时安保、定期保洁。

小区绿化率为35%,小区有花园,花园内有树木、石凳、凉亭。

小区人车不分流,均为地上停车,有1549个车位,车户比为1:0.7,车位可租不可售,租赁价格为150元/月、1600元/年,小区支持安装新能源充电桩。

小区为自采暖,燃气费为2.61元/月/m³。

建筑品质

小区建成于2005年,小区建筑风格为中式建筑风格,部分楼栋采用砖混结构,部分采用钢混,外立面为红色和黄色的涂料,有保温层和隔音板,顶层采用防水措施。

楼栋大堂

小区单元门门口有台阶步梯,单元门口设有信箱,单元门为铁门,进出单元门有门禁,楼道内地面是水泥地。

户型介绍

小区共40栋2318户,有90㎡-156㎡两居、120㎡-147㎡三居、156㎡四居,两居、三居在每栋楼都有分布,复式集中分布在39号楼、40号楼、41号楼、42号楼。

主力户型有90㎡两室一厅一卫,南北通透,主卧及客厅朝南,次卧及厨房朝北且厨房带阳台。

小区其他户型有138㎡三室两厅两卫,南北通透,主卧及客厅朝南且主卧带独立卫生间,另外两个卧室及厨房朝北;119㎡三室一厅一卫,南北通透,主卧及客厅朝南,另外两个卧室及厨房朝北且厨房带阳台。

内部配套

小区设有门岗,西南门有乒乓球室,22号楼、23号楼附近是广场,广场内有儿童滑梯、看台、老年活动场地。

交通方面

小区距地铁13号线回龙观站1.3公里,地铁13号线可通往柳芳、北苑、上地、五道口等地,可换乘地铁5号线、地铁8号线、地铁10号线,其中地铁5号线可通往天坛东门、东单、灯市口、北新桥等地。

小区距龙跃苑四区东门公交站335米,该站可乘坐专101路,专101路可通往和龙锦苑公交场站、和谐家园、天龙苑小区等地;距龙跃苑四区北门公交站524米,该站可乘坐460路、461路、636路等公交,其中460路可通往小辛庄、霍营北口、马连店村、良庄家园等地。

小区周边1公里范围内主要道路有同成街、文华路,均为双向四机动车道,居民驾车途经同城街、回龙观西大街可到达回龙观北桥,全程3.7公里,途经4个红绿灯。

商业方面

小区周边1公里范围内有鸿瑞生活超市(龙跃街店)、中商惠民超市(快乐到家店)、老兵综合超市(文化东路店)、堂品超市、盒马生鲜。

小区周边1.2公里范围内有中国邮政储蓄银行(龙跃苑邮政所)、中国银行(回龙观东区支行)、北京银行(双创支行)。

龙旗购物中心距小区3.1公里,龙旗购物中心内有吉野家、肯德基、丸美、美特斯邦威、ROCOCO等店铺,是一家集商业、酒店、公寓、办公等功能于一体的城市综合体项目。

庄盛奥特莱斯购物中心距小区4.6公里,庄盛奥特莱斯购物中心内有巴比伦量贩式KTV、兴隆超市、味多美、蜘蛛王、婷美等店铺,是一家集服装、黄金、珠宝玉器等为一体的大型购物中心。

医疗方面

小区周边700米范围内有龙跃口腔、北京张国华龙跃苑诊所、民美口腔、北京卫士诊所、北京雅笑口腔医疗技术有限公司雅笑口腔诊所。

北京回龙观医院距小区2.6公里,该医院占地14.7万㎡,院内设有老年精神病科、心身医学科、医学影像科、口腔科等科室,是一所三级专科医院。

北京积水潭医院(回龙观院区)距小区3.4公里,该医院于2013年正式运营,院内设有内科、妇产科、五官科、心外科等科室,是一所三级甲等综合医院。

教育方面

小区距爱思初乐元幼儿园224米、距德蒙智慧幼儿园296米、距北京昌平幸福童年双语幼儿园608米、距育龙幼儿园(回龙观分部)689米、距童年园幼儿园(良庄西街)1公里。

小区周边2公里范围内有霍营中心小学、育新小学、首都师范大学附属回龙观育新学校。

小区周边3.5公里内有昌平第二实验中学、北京市昌平第二中学(南校区)、中国人民大学附属中学(昌平学校)、首师大附属育新中学、北大附中西三旗学校、北京二十中学(分校)。

生态休闲方面

小区周边1.3公里范围内有快闪篮球创客广场俱乐部、创客空间篮球公园、北京沃美影城(回龙观店)。

回龙园距小区3.2公里,该公园占地9.7公顷,园内有千禧塔、咖啡馆、茶艺馆、健身中心、餐厅等,该园的中心广场于2002年被北京市文化局评为特色文化广场。

小区周边5公里范围内有南店公园、水景公园、平衡车公园、翡丽公园、西小口公园。

居民可驾车到奥林匹克森林公园,全程10公里,该公园占地680公顷,园内有毛白杨、火炬树、二月兰等植物,主要景点有露天剧场、奥海、湿地、奥林匹克宣言广场,该公园是国家5A级旅游景区。

嫌恶设施

地铁13号线回龙观站距离小区1.3公里,该站点为地上站点,有噪音影响。

幸福里踩盘团 独家提供
户型分布
19
在售(套)
两居室
9
三居室
10
免责声明
引言

小宇来到了回龙观的龙跃苑四区进行踩盘。提到昌平区回龙观地区,很多人的第一反应都是小区多,居住人口多,小宇今天来看一看龙跃苑四区的真实情况。

小区亮点

亮点一:绿化高,景致好

龙跃苑四区的绿化率高,不仅是呈现在数值上,整体的展示效果也表现得可圈可点。小区的绿植布置上,既有稀疏浅淡处,也有茂密浓重处。道路两旁种植着不同种类的树木,高低不同,错落有致,除此之外,还有一些松树等四季常青的植被,即使到了冬季,也不会使得小区缺失活力。

小区还设有小花园,虽然范围不大,但是打理的很好,小花园内的植被主要以低矮观叶和花叶皆美的植物组成,整体绿化的设计加上小区工作人员的辛勤打扫更加凸显出小区居住环境较好。

亮点二:有便民设施,居住体验好

小区一进大门左手边,就是一个昌平区的菜篮子工程,很好的确保了小区内的菜、肉、蛋、奶等农产品的供应,同时也预防了特殊时期购物不便的问题。除此之外,还设有养老助残便民服务站,能看出龙跃苑四区这个小区为民服务的决心。为小区内年龄较大的居民提供了更加贴心的服务。

亮点三:商业配套丰富、交通出行便利

小宇考察了下小区周边,环绕着小区四周的街道上有4家超市,生活采买便利,除此之外,美容美发、宠物养护、清洁衣物等生活需求均可在小区楼下解决。驾车约10分钟可以到达北京华联回龙观购物中心,该商场有着大型的亲子乐园,对于家中有孩子的居民来讲,休闲、遛娃两不误。10分钟的车程内,还可以到达另一家大型商场——龙旗购物中心,该商场的潮牌运动服装众多,小区的很多年轻人经常结伴前往。旁边还有百汇购物中心,不少居民也约着朋友经常来百汇美容放松。

小区处于回龙观地铁站与霍营地铁站之间,向西行走约10分钟就可到达回龙观地铁站,从东南门出来之后,穿过龙跃苑三区,约15分钟就可以到达霍营地铁站。而公交站分布在小区的东侧和西侧,公交线路有6趟左右,基本覆盖周边的主要小区及商圈,整体来讲公共交通出行十分便利。

小区槽点

槽点一:车辆乱停乱放,影响美观

龙跃苑四区没有地下车位,大部分车辆都是停留在地面划定的车位线内的,车位略有不足,有些车辆停靠在了道路两旁,稍显拥挤,车辆通行时容易有剐蹭的风险。除此之外,小区还未设置非机动车棚,很多自行车也停放在了路边、单元门内、楼栋四周,很是影响小区的整体形象。

槽点二:部分低层采光略差

小宇在小区里发现,有少量绿植距离楼栋较近,绿植的生长高度大约1.5米左右,遮挡住了一层住户的窗户,影响到了居民房间的通风效果,灌木还遮挡住了阳光,影响了住户的采光效果,而且一层本身就较为阴凉,加上缺少阳光的照射,居住体验相对会差些。

幸福说

经过小宇半天的踩盘,对龙跃苑四区有了较为深入的了解,又到了精彩的小宇总结时刻。

从产品本身来说,小区设计感丰富加上高绿化率的绿化点缀使得整个园林设计带给人一种较为舒适的感觉,小区为中式建筑风格,既不失建筑风格的稳重,也不缺乏整体的活力。小区的户型选择性较多,户型面积较大,可以设置更多的功能区,且区域相对独立,既能满足一家人享受天伦之乐,也有较强的私密性。

在配套上来看,小区内部配套较为齐全,并且具有利民措施,提升了居民的生活品质,且住户较为稳定,人员流动性小,邻里之间的熟识度高,居住氛围和谐。小区商业配套尤为良好,驾车10分钟内,多元且丰富的3个商场可满足各个年龄段的购物、休闲、娱乐等需求;

从位置上看,龙跃苑四区位于地铁8号线与13号线的交叉位置,轨道交通出行十分便利。但是小区也有一些不足,在车辆管理上有待提升,总体来说瑕不掩瑜。对于想要交通便利的人群,以及要求周边配套成熟的客群来说,龙跃苑四区是一个值得考虑的选择。

幸福里踩盘团 独家提供
免责声明
8.0
超过68%小区
区位价值
7.5
产品价值
8.5
配套价值
8.0
交易价值
8.0
小区分是基于大数据和实地考察综合分析楼盘区域、周边配套、交易情况得出,满分为10分。
区域描述

龙跃苑四区位于昌平区南部的回龙观板块,该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路,又有京藏高速贯穿而过,实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过,乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地,由此可见,板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达,有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院,医疗设施配备齐全,专业性较强,可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所,可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块,板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系,有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全,板块内有北店时代广场和港龙商业中心,可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集,住宅小区较多,可以接受来自西二旗板块的溢出需求,西二旗板块作为北京大型的高科技园板块,板块内居住大多为IT行业的工作人群,随着西二旗的进一步发展,回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

地块价值

截止2021年5月,昌平回龙观板块有两块地入市,分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日,卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积,竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块,楼面价约5万元/㎡,溢价率5.05%,地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班,都比较方便,周边新房有海淀幸福里8万元/㎡,萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡,领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天,卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块,成交价36.1亿元,据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡,溢价率5.2%,配建2.05万平方米公租房,地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面,周围的新房有奥森ONE,售价约6万元/㎡,周边二手房首开国风美唐,房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

发展前景

昌平区是北京的新城和科教新区,是首都西北部生态屏障,是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地,是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区,是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展,也带动了回龙观板块的兴起,为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级,加快推动大型在建商业项目建设,合理指导新零售网点布局;重点提升“回天地区”商业品质,昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊,全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设,主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理,谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设,拓展轨道交通的服务效能,带动地铁沿线的地区的经济,更好的打造一个全新的回龙观板块。

卖点概述

1、小区建筑风格为中式建筑风格,建筑颜色明亮鲜艳,楼间距大,构居合理,符合当代人的审美要求。

2、内部配套设施完善,设有运动区、休闲区、儿童娱乐区 ,既提供了一个邻里互动场所,又丰富了居民的业余生活。

3、整体35%的绿化率,在同类型小区中属于中等水平。安保和保洁工作较好,不仅保障了居民的安全,也为居民提供了一个良好的生活环境。

4、外部配套方面,15分钟的路程内,可到达2个地铁站、4个公交站,线路选择多样,公共出行便利。步行半小时或者骑自行车十五分钟左右,就可以到达三甲医院,就医比较方便。在商业方面,步行20钟内可以到达不同商场和大型超市等,可满足业主的购物及休闲需求。

价格分析

2021年7月,龙跃苑四区挂牌均价为42821元/㎡,相比于上月下降了0.08%。回龙观商圈发展的较好,是大型商业聚集区且人流量大,所以回龙观地区的均价远远高于整个昌平区,而本小区在产品的表现力上较好,均价上也是高于回龙观地区的均价的。

参照北京市现行的普宅标准看,普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%,非普宅商贷首套首付40%,二套80%。以90㎡的两居为例,该房源售价为385万/套,首套首付为134万元,二套首付为231万元。具体贷款额度和年限仍需根据实际情况进行评估。

户型分析

小区户型多样,两居至四居不等,本次我们选取小区内选择人群较多的两个户型进行分析。

户型介绍

户型A

户型B

户型图

面积

99㎡

119㎡

朝向

南北

南北

户型

两室一厅

三室一厅

优点

1、客厅面宽较大,活动空间大

2、南北通透,空气流通好。

1、南北通透,空气对流

2、主卧室朝南,客厅带阳台,可做单独的晾晒区域

缺点

1、次卧为北向,冬季居住不适

2、卫生间为暗卫,光线不佳

3、客厅无观景阳台,无法充分采光。

1、无餐厅,用餐相对不便

2、过道狭长,造成空间浪费

楼栋选择

小区共40栋楼,呈正方形状,1号楼、7号楼、8号楼靠近声源,北侧有学校,白天较为嘈杂;

19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼、24号楼之间的道路较宽,视野效果更好一些;

21号楼、22号楼、29号楼、31号楼、38号楼更靠近西南门附近地铁站,交通便捷,通勤可选择;

7号楼、10号楼、16号楼、9号楼距生活购物区较近。41号楼、42号楼距离小区门相对较远,建议谨慎选择。

推荐人群

小区为传统中式风格建筑,绿化率较高,环境较为舒适宜人,内部配套较为完善,适合对居住环境有一定要求的客群。

小区户型多样,从90㎡的两居室到156㎡的四居室均有,且上车价较低,对于刚需人群比较友好。

小区周边有多个大型购物中心,商业氛围浓郁,购物便利,离公园等运动休闲场地也不远,对于周边配套要求较高的人群来说,也是一个很好的选择。

新房对比

截止2021年8月,小区附近3年内没有新楼盘入市,也没有旧楼盘改造,附近无新房销售。我们选取了距离龙腾苑四区5公里内的奥海明月小区进行对比。

项目

龙跃苑四区

奥海明月

位置

昌平区回龙观文化东路

昌平区建材城东路华鸿家园南侧

开发商

北京首都开发控股有限公司

北京致平房地产开发有限公司

住宅性质

商品房/一类经济适用房

商品房

售价

42821元/㎡

58858元/㎡

建筑时间

2005年

2020年

建筑类型

板楼

板楼

户型面积

90㎡-156㎡两居

120㎡-147㎡三居

156㎡四居

88㎡三居

140㎡四居

物业

北京天鸿宝地物业管理经济有限公司

绿城物业服务集团有限公司

物业费

0.6元/㎡/月-0.7元/㎡/月

5.95元/㎡/月

优点

1、绿化高,环境优美

2、基础设施完善,交通便利

3、价格相对较低,居住房类型较多

1、小区得房率较高

2、周边配套齐全,生活便捷

缺点

1、无人车分流,车位少

2、无电梯,出行不便

1、价格相对较高,购房压力大

2、户型较少,选择范围小

分析

二者比较,相同点在于环境设施良好,交通、医疗等基础设施都比较便利。奥海明月由于小区相对较新,小区内部设施更为完善,物业服务也更为细致,但是价格方面是明显较高,且主力在四居和三居,刚需人群需要慎重选择;龙跃苑四期小区房龄较老,小区里面配套及物业服务相对但单价较低且房型选择较多,比较适合刚需人群。

二手房对比

该小区附近主要为居民区,周边5公里内二手房项目很多。我们选择了一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的小区进行对比,看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。

项目

龙跃苑四区

新龙城

流星花园三区

位置

昌平区回龙观文化东路

昌平区回龙观南店北路

昌平区回龙观文化路23号

开发商

北京首都开发控股有限公司

北京新龙房地产开发有限公司

凯兴实业有限公司

住宅性质

商品房/一类经济适用房

商品房/定向安置房

商品房

售价

42821元/㎡

57531元/㎡

63062元/㎡

建筑时间

2005年

2006年

2006年

建筑类型

板楼

板楼

塔楼/板楼/塔板结合

户型面积

90㎡-156㎡两居

120㎡-147㎡三居

156㎡四居

80㎡-117㎡两居

89㎡-160㎡三居

165㎡-213㎡四居

32㎡-72㎡一居

61㎡-110㎡两居

76㎡-141㎡三居

99㎡-175㎡四居

物业

北京天鸿宝地物业管理经济有限公司

新龙天宇物业管理有限公司

天宇流星物业管理公司

物业费

0.6元/㎡月-0.7元/㎡/月

1.0元/㎡/月-2.0元/㎡/月

2.3元/㎡/月

优点

1、绿化较高,环境优美

2、基础设施完善,交通便利

3、价格相对较低,居住房类型较多

1、可选面积段较多,覆盖客群广

2、均价低、性价比较高

3、生活氛围浓厚,入住率高

1、距离地铁站较近,交通便利

2、小区周边设施完善,生活便利

缺点

1、无人车分流,车位少

2、无电梯,出行不便

3、楼梯间卫生清洁不力

1、物业整修保养不及时

2、建筑年代相对较久,楼栋较老

1、高层隔音效果差,可能会有些嘈杂

2、无人车分流

分析

新龙城小区的户型面积更大些,对于室内活动空间有要求的客群来说,新龙城是个较好的选择。流星花园的户型种类是三个小区当中最多的,虽然单价及物业费较高,但是该小区的小户型入手价更低,适合对预算有一定要求的刚需人群。龙跃苑四区绿化较高,居住环境更好,内部设施完善,售价相比其它两个小区来说更低一些,物业费也较低,能减少一部分的生活成本,同等户型下,性价比更高。

幸福里研究院 独家提供
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