今日，小汤来到位于昌平区回龙观西大街辅路的龙泽苑西区探访。从南门进入小区，沿着一条幽静的小路走到了小区的内部，映入眼帘的是一汪湖水，小湖中有一座喷泉，旁边绿树成荫，绿树倒映在湖中的影子，甚是美丽。

亮点一:公园式小区环境

规模大，绿化率高，是来到小区给小汤带来的第一感受。小区内部有一个小湖，湖中也设计了一个喷泉，这样的水系景观在周边绿化的衬托下显得非常优美。在湖的另一侧还设计了一个凉亭，小区主要道路以水泥路为主，也设计有环形塑胶跑道，真可谓是公园式小区环境。

亮点二:车位价格合理，可租可售

小区有地下车位和地上车位，地下车位是产权车位，可租可售，租赁费用为150元/月，售价为15万/个。对于产权车位，纵观目前周边小区车位价格，小汤认为无论是租还是买，该小区的车位性价比还是很高的。

亮点三:人员结构简单，流动性小

小汤随机询问了几位在小区的居民，咨询了一下他们的工作性质。因为地铁口比较方便，离西二旗又很近，户型从小到大都比较齐全，小区人口结构主要以周边事业单位家属和经商人员为主，小户型以青年人居多，家庭结构比较简单，而且主要为固定业主，大户型租户较少，附近人员流动性小。

亮点四:周边配套设施比较完善

为了体验小区住户生活，小汤在小区周围随便走了走，华联商场、美廉美超市、北店时代购物中心等大型商场及超市较多，购买生活必需品比较方便，显然中大型社区的周边配套都比较成熟。

如周末需与亲朋逛街休闲，步行约十几分钟就能走到万科广场等大型购物中心，购物休闲比较便利。小区附近不远处还有网球馆、游泳馆等，为业主提供了多种休闲娱乐场所。逛完一圈，满足日常逛街休闲和娱乐消费足矣。

小区以交通方便闻名：京藏高速、地铁龙泽站、地铁回龙观站都在小区附近不远。小汤就是从龙泽站下的地铁，很快就到小区门口了。

此外，距离小区不远处就是北京回龙观医院，周边还有好几个诊所，日常就医也非常方便。

槽点一:楼道内部环境较差

单元门可以看出常年未维护，有部分已经出现了铁锈，小汤还注意到单元门上有很多胶痕没有及时清理，给人留下了不太整洁的印象。

小区部分单元门随意打开，楼外未见较为明显的非机动车存放区，小汤一进入楼道，就看到了乱停放的自行车，住户来回行走，有点不方便，除了不美观外，还存在一定的安全隐患。

同时楼道内有很多没清除的小广告，消防设施上封条也被撕除，显得整体楼道较为杂乱，小汤觉得，居民每天都能看到这些心情会受到影响，小广告上印的信息存在安全隐患，居民可能会上当受骗。

槽点二:小区车位紧张、外围乱停车

可能由于车位不足等原因，小区外围乱停车现象较为严重，部分车辆停在未划线的禁止停车区域，一方面占用了道路资源，一方面也带来了安全问题。特别是立有“消防通道，禁止停车”字样的区域也被停放了社会车辆，可能会造成消防隐患。

还有人车不分流的问题，内部道路上划有停车位，如果孩子在附近玩耍会有一定的安全隐患，需要大人陪同。

总体来说，小汤在该小区体验到浓厚的生活气息，整体氛围比较温馨。小区的绿化率为45%，内部景观设计、搭配得比较好，内部的一个小湖和湖中的喷泉，是一大亮点。优美的景观设施能给居民带来愉悦的体验。

小区住户多为固定业主，居住的舒适度也相对较高。小区内部设施和外部设施相对来说是比较完备的，负责的安保让居民住得放心、安心。

周围便利的交通、医疗、购物等也提高了整体的居住品质。从小区出发，乘坐附近的公交和地铁出行都比较方便，但另一方面，商业与交通的便利，带来大量的人流，也出现了环境嘈杂、乱停车、店面经常装修导致的环境卫生等一系列问题。

小区内的高入住率与较久的居住年限也带来了设施老化等问题，比如单元门年久失修，楼道堆放一些杂物等等，影响了环境了美观。小区环境与居民的生活息息相关，需要居民与物业共同维护。

截至2021年8月，龙泽苑小区均价略低于回龙观商圈均价，性价比较高，在商圈内也较有竞争优势。同时，户型也囊括了从45㎡一居到213㎡四居，户型的选择性高也可以同时满足两口之家和多孩家庭，尤其是在回龙观商圈及周边商圈工作的购房者。

龙泽苑西区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

5月中旬，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％。地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线，去西二旗、望京上班，都比较方便。周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5万元/㎡-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；

重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

龙泽苑小区为公园式小区，植被丰富，搭配合理，是一个绿化比较优质的小区。水系景观是小区的核心景观，周围的树木与之搭配，整体环境非常和谐，给居民营造出了宁静安逸的居住环境。另外，小区楼栋低、中、高层均有，除7层的板楼以外，10层板楼、25层塔楼都装有电梯，方便老人出入。

从容积率而言，1.6的容积率显然远低于同类型小区，楼间距较大，通风和采光更上一层楼，提高了小区居民整体的居住品质。小区大多数户型都做到了户型南北通透，设计比较合理，室内面积利用率高；在户型选择上较为丰富，从一居到四居的房型都有。

小区周边的大型商业综合体也是比较多的，可以让业主花比较少的时间就可以购得生活必需品，也为业主的休闲购物等提供了充足的选择空间。

在交通方面，小区周边地铁、公交等公共交通发达，自驾也可便捷通达高速，交通极为便利；在医疗方面，附近即有医保定点医院、综合医院等等，就医的便捷性和安全性都得到了保证。

从2021年2月-2021年7月，龙泽苑西区均价维持在4.6万/㎡-4.8万/㎡，略低于回龙观商圈均价。2021年7月，龙泽苑西区挂牌均价为47055元/m²，对比上月上升了0.24%，该小区的价格水平高于昌平区的平均房价，在周边小区属于中等水平。

主要成交户型为80㎡-109㎡两居以及89m²-160㎡三居，其中两居近半年成交价约500万/套-580万/套；三居近半年成交价约为580万/套-630万/套，挂牌成交速度较快。从价格走势来看，半年内成交价格有小幅度上升。

参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。小区大部分二手房为普宅，以购买小区45㎡一居举例，近几个月成交价为210万/套，首套首付为74万，二套首付为126万。

小区户型涵盖了45㎡到213㎡不等的户型，能满足不同居住需求。此处以98㎡两居和106㎡三居为例，进行分析。

小区处于回龙观商圈繁华地段且交通便利，适合在西二旗、上地、望京附近上班和通勤依靠地铁13号线、15号线的人群居住。

小区绿化率高达45%，有着自己独特的园林景观设计。适合对小区居住环境有一定要求的人群选择。

可选户型面积段多，大面积户型同样适合在北五环附近工作的购房者作为改善型住房购置使用。

1号楼、3号楼、40号楼、41号楼靠近龙泽苑西门，小区居民出入方便。8号楼、15号楼靠近龙泽超市，方便居民购物，同时也距离龙泽苑南门较近，从南门出发步行5分钟能到达13号线龙泽站。6号楼、10号楼、13号楼、34号楼位于小区中间，环境比较清幽。

截至2021年6月，回龙观附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，板块内目前无在售新房。

与此同时选取相对直线距离与项目较近、产品面积段有一定重叠的北京城建·世华龙樾项目进行对比分析，该项目与龙泽苑西区直线距离约5公里。

作为主要居住区，龙泽苑西区周边5公里内二手房项目较多，故而选取在价格方面与该小区较为接近，周边配套区别不大，位置也相较不远的龙锦园五区及新龙城一期小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。