连雨不知春去，一晴方觉夏深。周末，趁着艳阳高照万里晴空的好天气，夏夏走访了位于昌平区回龙观的天龙苑小区，临近小区大门口，便看见出入车辆井然有序，还没进小区就看到有一处世纪华联超市，可见小区居民购物采买日用品和新鲜食材十分便捷；旁边紧邻着社区服务站，居民往来络绎不绝，四处的居民楼采用的几乎都是玻璃落地窗设计，深灰色的主色调搭配浅粉色，外挂的空调机纵向整齐排列，建筑风格整体简约大气，综合小区整体外部景观就可以看出天龙苑是一个社区氛围和谐和居住环境良好的小区。

接下来就随着夏夏进去探访小区内部，看看它还有哪些值得关注的亮点与槽点。

亮点一：布局合理，容积率低，居住舒适度高

小区布局为点群式布局，楼栋以广场为中心四散布置。楼栋之间互相错位，遮挡相对较小，采光及通风效果更好，房间更为明亮，从室内向外的视野也更加开阔，居住体验上不会使得居民产生压抑感。

天龙苑小区容积率低，绿化面积较大，居民走在小区里倍感舒适。一梯两户的设计使得电梯并不拥挤，值得一提的是，小区内即使是6层板楼也配有电梯，方便了大部分居民的出入，这是很多老旧小区没有的亮点。

亮点二：休闲区域分布合理

天龙苑小区很值得一提的是它的活动空间很大，并且分成了不同的功能区。从南二门进入小区向北走约3分钟就到了小区的休闲区，道路南侧的小广场内设立了很多的健身器械，小区道路右侧的中心广场被划分成了几个不同的活动区域，长廊的一排排座椅旁有居民在聊着家长里短，几位居民在长廊旁边的乒乓球台进行着激烈对抗，加油呐喊声此起彼伏。相邻区域是由铁网包围的独立羽毛球场，很多年轻人在裁判的注视下正在酣战，这样的一幕让人感觉到一丝专业比赛的味道了。

小区内的居民可以根据个人自身的爱好，在相应的区域中找到合适的项目，很好的丰富了居民的休闲时光。

亮点三：业余活动丰富

天龙苑小区经常组织活动，每年都有大大小小的多场演出在小区内举办，其中有民族舞蹈、儿童表演、健美操等不分年龄段的文艺演出，还有专门为中老年人举办的舞蹈表演等，很好的丰富了居民的业余生活，同时也使得邻里之间的关系更为和睦。

亮点四：贴心的社区服务

夏夏通过与这里的住户聊天得知，社区服务站的工作人员认真负责，有的居民在工作日的白天没有时间办理业务，可以提前与工作人员预约时间，晚上办理。不仅如此，社区服务站还根据小区居民的不同年龄段进行工作安排，小区中的流动人口占了三分之二，大部分都是年轻人，针对这部分群体，社区服务站主要为年轻人做好社保和公共卫生服务的工作。而且小区内还会定期举办各种问答活动，防诈骗讲座等，为中老年人普法宣传，使得居民生活更加便利、舒心。

槽点一：施工处较多

夏夏发现，小区周边还存在较多处仍在施工的情况，东西堆放的杂乱不堪，路障多，使道路变的拥挤，对行人和车辆的通行造成一定的影响，且施工噪音也对居民的生活造成了一定的困扰。

槽点二：停车位不足，有车辆乱停放现象

小区设有地上停车位，虽然大部分的车辆都停在车位上，但是仍然有些停放在道路两旁。现在是工作日的白天，停车位几乎已经停满了车辆，可见车位缺口较大，一般没有固定车位的居民，回来的较晚可能会面临没有车位的情况。

经过这次的走访，给夏夏带来的整体感受就是有较强的舒适感和幸福感。和谐的社区氛围让人感到生活舒适，贴近自然的绿化环境使整个小区看上去清新无比。小区周边丰富且便利的交通、购物及医疗配套，公共设施也都较为齐全，生活体验感较佳。

当然，任何事物都存在着两面性。便利的交通和较为繁华的商圈，导致小区周围人流量过多，偶尔也会出现交通秩序紊乱、垃圾乱扔乱放等现象。对于那些要求生活品质较高的住客来说并不是上乘之选，对于一些年轻的上班族来说，虽然会偶尔担心交通问题，但据夏夏几个住在天龙苑的朋友说，生活品质可以得到基本的保障，上班带来的疲惫也会随着回到小区舒适的居住环境后得到一定的释放。

回龙观属于昌平区老旧小区较为集中的板块之一，人口密集，且多为常住居民，社区氛围浓；板块内有地铁8号线、地铁13号线以及昌平线经过，也使得它成为早晚高峰期上班族人流量较多的地区；由于近些年天龙苑内部不断的成长变革加之本就繁华的周边配套，使得居民普遍居住幸福度较高，目前在幸福里app上显示它的均价也高于昌平区平均房价水平。以此来看，天龙苑还有更多资源和潜质值得关注。

天龙苑小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。

板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。

区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上”顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。

周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元／㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、天龙苑小区虽然建设时间较早，33%的绿化率将小区的环境美化达到了令人满意的效果，看上去清新自然。

2、小区内部休闲配套较为丰富，不仅配有相对应的娱乐设施和锻炼场所，为居民提供了休闲娱乐、锻炼身体的好去处；乘阴纳凉的亭子也为居民在提供了闲谈休闲的好场所，有效地促进了邻里关系，居民相处更加融洽。

3、小区有34㎡-69㎡一居，66㎡-120㎡两居以及62㎡-204㎡三居，户型可选择性较多，可以满足不同人群的需求。楼栋之间的间距较合理，不仅保障了住户的日照时间，还保护了住户的隐私。

4、小区物业费较低，这也节省了居民一部分开销，对居民来说是一件非常有利的事情。小区还提供24小时的安保服务，为小区居民的人身安全和财产安全提供了保障。

5、周边生活配套完善，小区东门、南门和北门都有多条公交路线经过，方便附近居民去往各个方向目的地；周边设有不少娱乐设施和休闲场所，一定程度上丰富了居民们的业余生活；小区周边商超、便利店众多，居民日常采买既方便又省时。

通过幸福里App查询，截止至2021年7月，天龙苑小区挂牌均价为53613元/㎡。

近年来，回龙观地区进行着一系列的改造，无论是整个商圈的商业品质，还是交通规划上，都使得该板块的均价远远高于整个昌平区，而天龙苑小区无论是从品质上，还是环境上，还是周边配套上的表现都尤为突出，所以价格走势也是高于回龙观地区的均价的。

比较受欢迎的户型主要有54㎡-74㎡一居和79㎡-120㎡两居，参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。以54㎡一居为例，总价约289万，该套房源首套首付为101万，二套首付为173万。由于楼龄较老，具体价格需要根据实际情况进行评估。

小区户型包括了34㎡-204㎡不等的多种户型，能够尽量满足不同购买者的需求，选择多样。其中的主力户型为100㎡两居和118㎡三居，此处选用主力户型进行对比分析。

天龙苑小区总计29栋楼，其中10号楼、3号楼、1号楼离门口较远，需要谨慎选择；8号楼、9号楼、18号楼以及26号楼靠近小区中央，环境僻静，视野也较好；17号楼、18号楼、19号楼、21号楼、22号楼、23号楼以及29号楼位置临街，周边皆有大量底商。因小区配套设施均在小区周边均匀分布，且楼栋间距大，故楼栋间并无较大差距，购买者根据自身需求选择即可。

天龙苑小区位于回龙观商圈较为繁华的地段，紧挨回龙观主干道，周边商业配套齐全，交通相对而言也较为便利，适合上班族和通勤依靠8号线的人群居住。

小区周边商超众多，餐饮业态多元化，对于平时购物较多，或是经常需要在外就餐的人群来说，很是便利。

小区可选的户型种类丰富，有较多中小户型可供选择，小户型总价相对较低，性价比更高，很适合对预算有一定要求的首次置业者。

天龙苑小区周边主要是以二手房小区居多，新房小区偏少且以别墅居多，因此选择了离天龙苑小区距离不是很远的金辰府小区进行一个比较。

天龙苑小区紧挨回龙观的主干道，周边的二手房也不在少数，所以选择了地理位置相对较为接近的上奥世纪中心和金榜园进行比较，看看在配套设施基本一致的情况下小区之间的优势劣势如何。