前几年昌平这边有一个回天计划，咱北京第一条自行车专用路就在那边，至今都非常火爆。今天阿泽就来到了位于自行车专用路出口处的龙博苑二区踩盘。好多人在回龙观买房的时候都会看到这个小区，而且小区好评不断。今天阿泽就来看看这个小区是个什么样的小区，值得这么多人青睐。

亮点一：高品质的楼栋

还未走进龙博苑二区，阿泽先被它楼栋的外观吸引了。灰色和砖红色相间的楼栋在树木的映衬下显得格外的简约大方。虽说小区已建成许久，但岁月好像不曾留下过痕迹。楼体被保养的很不错，几乎看不到裂缝或涂层脱落的现象。从小区居民口中阿泽还了解到：这房子虽然是传统的砖混结构，但是隔音还是相当不错的。楼栋的外壁不仅装有隔音板，顶层还有防水层。

亮点二：优美的小区环境

在跟居民阿姨聊天的时候，阿姨告诉阿泽：“这个小区的居住环境在老小区里还是不错的。虽然绿化面积不大，但是花草树木种类繁多，长势都很旺盛。小区还有个中心花园，我们没事的时候都喜欢去那坐坐”。阿泽在小区的主路两旁也确实看到了不少园林树木，像是法桐树、紫藤萝、枫树等等。茂密的树叶为路上的行人遮挡了炙热的阳光。即使是夏天的中午，也能看到一些老人聚集在树荫下、长亭里闲谈。

亮点三：各色各样的运动休闲设施

现如今，人们普遍具有锻炼身体的意向，但往往实际行动会受到环境的影响。如果小区里多添置些运动器械，锻炼的人自然就会多起来。而龙博苑二区在这方面就做的不错。来到中心花园，最先映入眼帘的就是一片宽广的运动区域。两个乒乓球桌被放置在两个相对独立的区域，其它地方又配置了各色各样老少皆宜的运动器材。中心花园的另一角还有若干长凳和凉亭。空闲的时候，在这里锻炼锻炼身体或是和邻居聊聊天，既能强身健体又能增进邻里感情。

亮点四：周边配套成熟

作为“老小区”，龙博苑二区的周边配套也相当成熟。阿泽从小区门口到回龙观地铁站不过7分钟的脚程。而出了小区大门，过个马路就能到龙旗购物中心。阿泽踩盘时，见到很多居民从东南角走来，手里大包小包的，可谓收获满满。一位居民说：“平时购物都会去那里，偶尔也会去下个馆子或者看个电影。”

小区附近2分钟的路程范围内还有个回龙观诊所。平时若不小心得了点小病，都省的跑去医院了，去个诊所就能解决问题。

槽点一：门禁形同虚设

经阿泽的观察发现，因为靠近购物中心，小区门口来来往往的行人还是相当多的。即使是工作日的白天，这里也很热闹。如此大的人员流动量，想必物业需要在安保下不少功夫。但是当阿泽进入小区的时候，竟然都没有人过来盘查。小区大门的门禁也都没有通电，处于敞开的状态。阿泽觉得有些后怕，若是随便一个人都能进入小区，那小区的安全还能有保障吗？

槽点二：小区停车位紧张，乱停车现象时有发生

阿泽在小区逛了一圈发现，即使是白天，小区车位也是满满当当的。有不少的车辆只能随意的停在了路边。阿泽从保安那得知，因为小区停车费用较低，在附近工作或是去购物中心购物的人都优先选择把车停在这里。虽然小区的住户对此都颇有意见，但是物业一直也没有限制过临时车辆的停放。对于老小区而言，再规划地下停车场也有一定的难度。阿泽觉得，小区的车位应该优先满足业主的需求，物业也需要整顿一下乱停车的现象。

经过一天的踩盘，阿泽觉得，龙博苑二区的楼栋品质以及绿化环境在周边的老小区中还算是比较优秀的。锦上添花的是，小区还在中心花园里规划了很大的一片运动区域供居民锻炼身体。这些都让阿泽对传统的老旧小区有了不小的改观。

但龙博苑二区也有作为老小区的通病，比如物业安保不够规范，停车位紧张等老生常谈的问题。这些方面还需要物业加强管理。

总的来说，瑕不掩瑜。龙博苑二区既适合老年人养老，又适合年轻的上班族及人数较少的两口之家居住。因为车位问题，用车比较频繁的人群还是需要慎重考虑。

龙博苑二区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

教育方面，板块内有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

截止2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1.小区建设时间为2003年-2005年，楼房整体磨损程度不高，楼房的保养与外观均良好。

2.小区绿化丰富，道路旁种有各式各样的树木，还带有一个中心花园，环境宜人。每两栋楼间就有灌木和草坪，居住舒适度较高。

3.小区是经济适用房，同时很多在售房源都满五唯一，税费较低。在周边同等品质的小区中，价格比较有竞争力。

4.小区周边的交通、商业、医院，公园等设施配备齐全，可以满足小区居民衣食住行，休闲娱乐的需求。

截止2021年7月30日，龙博苑二区挂牌均价为55115元/㎡，与2021年6月持平。整体均价高过昌平区、回龙观挂牌均价。依照2021年2月至2021年7月的价格趋势来看，总体呈稳步增长，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的87㎡三居为例，报价513万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为205万，二套首付为410万。

龙博苑二区的户型有59㎡-77㎡的一居、79㎡-87㎡的两居、87㎡-126㎡的三居。

龙博苑二区主打刚需小户型，现以比较受欢迎的59㎡的一室一厅与87㎡的三室一厅进行分析。

1.龙博苑二区中，三居室分布在1号楼-4号楼，一居室和两居室除1-4号楼外都有分布。

2.其中，3号楼、4号楼、5号楼靠近龙博空竹园，公园的绿化丰富净化空气。

3.小区7号楼、8号楼紧邻小区中心花园，且距离马路较远。享受小区绿色景观资源的同时也不会受到太多的噪音污染。

4.小区15号楼、16号楼、17号楼、18号楼南边无遮挡，但靠近马路，虽然采光、视野较好，但噪音也会大一点。购房者需要谨慎选择。

1.小区内部环境优美，植被丰富。适合对环境品质要求较高的人群。

2.小区主打刚需小户型，从一居到三居均有小面积户型可供选择。布局合理，空间利用率高，总价相对较低，适合刚需人群购买居住。

3.小区南靠回龙观创业基地，适合在这一带工作的人群。

4.小区周边配套成熟，距离龙旗购物中心790米，离南店公园仅900米。适合对生活配套完备程度有较高要求的购房群体。

5.小区离回龙观地铁站仅300米，出门不远处即是地铁站。适合以地铁为主要出行方式的人群。

截止2021年7月28日，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故无在售新房。距离小区较近的新房项目是位于沙河的中海丽春湖墅·别墅与小汤山的未来城市。

两个新房项目均为大面积、高总价小区，其中，中海丽春湖墅·合院均为300㎡及以上别墅户型，总价1000万/套起；未来城市155㎡-205㎡在售，总价945万/套起。而龙博苑二区房源最高挂牌总价为513万/套。预算充足，且不着急入住的购房者可以考虑中海丽春湖墅·别墅、未来城市项目。

龙博苑二区附近有一些建成多年，配置相近的小区。截止2021年7月28日，周边小区均价在3.5万/㎡-5.8万/㎡之间。其中新龙城二期、首开智慧社与龙博苑二区地理位置相近，周边配套大致相同。所以这里对这三个小区进行一个综合的对比。