夏日的早晨，阳光明媚，天气温度也非常的舒适。

从望都家园的大门进入，可以看到保安室和监控区，中间采用智慧停车系统，车辆进出效率高。行人则通过大门两侧进出，小区进出需要刷门禁卡，小汤在进入小区的时候，社区的安保人员也非常认真，在小汤告知探访目的后，安保人员对小汤进行了详细的信息登记，社区安保人员确实非常认真负责。

走进小区可以明显看到楼栋排列整齐，橙黄色的外立面和周围的环境融为一体，道路两侧的树木郁郁葱葱。

亮点一:优美的小区环境

望都家园由北京泰格经济开发公司开发建设，小区绿化率为36%，在园林设计上也是深有造诣。小区的通道以多种颜色的石砖铺成，道路两旁也铺设了大小不一的鹅卵石，显得很有层次感。在园林的中心用灌木丛围出了一个圆圈，中心也参差不齐的摆放了大块的石板，这种设计显得整个园林特别的有设计感，加上周边不同颜色的花卉点缀，走在小区中感觉小区内部的环境十分优美。

亮点二:小区生活气息足，文化娱乐健身方式丰富

在小区进行探访的过程中，小汤发现在小区内多个地方都设有配套的健身和娱乐设施，健身设备的维护也都做得比较好。小汤用手摸了摸多个健身设施，几乎都鲜有灰尘附着在上面。附近有很多老人在树荫下锻炼身体，有的在打太极，有的在下象棋，由此也可以看出小区内娱乐健身方式丰富。

在儿童娱乐园，滑梯、秋千、摇摇椅等各种娱乐设施齐全，这些都是孩子们所喜爱的。游乐园的地面都是采用了软性的泡沫垫进行的铺设，小汤用手按压了一下地面，泡沫垫还是很软的，这也避免了孩子们在玩耍的过程中因磕碰受伤的意外。娱乐设施也都是塑料材质的，可以更大限度有效保护孩子们的安全。

亮点三:安保到位，卫生状况较好

小区的安保和卫生状况很好，首先是安保，进入小区需要进行信息登记，门口有保安值班，经了解，值班是24小时的。出入需要门禁，每栋楼都装有摄像头，还有保安24小时的巡逻。

在卫生方面，楼栋内部每天都有小区的保洁人员打扫。在垃圾投放点明确了垃圾分类的投放标准，小汤在垃圾投放点进行拍照的时候，发现垃圾投放点也没有恶臭味。

小汤访查中还发现望都家园的一个亮点，小区内道路整洁，虽然小区没有实现人车分流，均为地上停车，但车辆均摆放整齐。在停放过程中，也会有物业人员进行指挥，不但提高了服务，也促进了停车效率。

亮点四:周边配套齐全，就医便利

周边购物方便，采购食材新鲜放心。小汤逛了一圈之后发现小区周边有很多小商贩，在小区门口有政府的蔬菜直通车，上面也写着明确的供应时间，每周的二、四、六、日都有新鲜蔬菜供应。周末逛街购物也可以去宝迪商务中心，步行5分钟就可以到达。不管是购买日常生活用品还是闲暇时刻购物逛街，望都家园都是非常便捷。

小区周边有同仁堂药店和润竹大药房等，常见的是足够了。步行五分钟还可以到达宁久源中医诊所，诊所可以治疗常见风寒、感冒，还可以进行中医理疗等。从望都家园打车或自驾15分钟还可以到达附近的王府中西医结合医院，小汤经过时也发现这家医院确实规模更大一些，附近广大居民对这里也十分认可。

槽点一:小区楼道内较为混乱

小汤在进入楼栋内部，发现个别单元门门禁损坏，单元门敞开。楼道内很多自行车与婴儿车随意的摆放在楼梯间，楼道之间可以看到电线杂乱地裸露在外面，配电箱以及网络盒敞开，这对于行人通行、消防安全、小区楼道美观都有很大影响，以此来看楼道内部问题需要及时改善。

六小时踩盘结束，小汤来分享下踩盘后的总体感受。

首先，望都花园小区经过这么多年的风吹雨打外立面依旧完好如初。小区环境优美，内部有大小两个花园，休闲环境十分舒适。这些点是较多老小区无法匹敌的。其次，小区内部配套设施齐全，生活气息浓厚。小区内部安保系统完善，保证了业主的安全。小区内卫生整洁，文化活动、公益活动丰富，居民参与度高。周边配套完善，可满足居民购物休闲需求。周边药店、诊所、大型医院齐全，而且距离较近，医疗条件较好，看病便利。

但小区仍存在着属于老小区较为常见的问题，例如楼道内部较为混乱、门禁损坏等，在一定程度上也会降低居民生活的舒适度。还有一点值得注意的是望都家园这个老式小区没有电梯，对于行动不便人群来说较为不便。

最后小汤建议，购房前请仔细衡量自身需求与小区实际情况是否符合，再做选择。

望都家园小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。

北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。

随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。

目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。

虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。

产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。

配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。

此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

1、虽然小区有20年的历史，但是外立面经过重新涂装，看起来很美观整洁。小区的安保系统完善，能够很好的保证小区居民的安全，住在这里会很有安全感。日常保洁人员会定期打扫，垃圾分类处打扫及时不存在异味，保障了业主的居住环境干净整洁。

2、小区的户型较丰富，从一居到四居均覆盖，面积从58㎡到194㎡，可选择性较多。主力户型是118㎡的两室两厅，139㎡的三室两厅户型，主卧和客厅均朝南，采光较佳，户型设计比较合理。

3、小区的绿化率较高，环境优美舒适。其中的花园广场给人们提供了休闲娱乐的去处，配备的健身器材和儿童娱乐区可供人们锻炼和孩子玩耍。小区人车不分流，只有地上车位，但停车方面业主第一辆车免费，节省了用车成本，还可以安装新能源充电桩方便更多新能源车主。

4、周边购物、交通、医疗等众多配套资源齐全，生活便利。

2021年7月，小区挂牌均价为36065元/m²。主要成交户型为85㎡-119㎡两居以及114㎡-184㎡的三居，其中两居近半年成交价约306万/套-426万/套，挂牌成交速度较快。从价格走势来看，半年内成交价格整体呈环比增长趋势。

该小区的价格水平低于昌平区的平均房价，同样也是低于北七家的平均房价的，算是一个低价小区。

购房成本方面，85㎡两室一厅户型，报价约306万/套。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%。即该套房源首套首付为107万，二套首付为183万。这个价格属于中等水平，小区内大部分为二手宅普房，由于小区楼龄较老，市场预测持观望态度。

望都家园涵盖了58㎡的一居到194㎡的四居，户型丰富。本次我们以该小区比较受欢迎的118㎡的两居以及136㎡的三居，进行对比分析。

望都家园小区共计31栋楼，围绕着两个花园分布，其中有30栋板楼、1栋联排别墅。

大部分生活设施，周边商场位于小区四周，小区北侧底商尤多；

2号楼、11号楼、32号楼、24号楼距离小区大门较近，出入更方便。

小区22号楼底下有停车场，停车相对方便一些。

13号楼，14号楼位于小区中心，环境舒适，无噪音干扰，比较安静。

小区绿化率高，空气清新，适合看中小区内部居住环境的购房者；

小区可选户型和面积段较多，价格低，适合首付压力较大的购房者；

周边医疗配套较为完善，适合看中小区综合周边医疗等配套较为完善的购房者；

周边的商业也比较发达，便利店、超市、购物中心，满足了日常生活需求的同时，也更好的丰富了生活的娱乐方式，适合看中小区周边配套的购房者。

在望都家园的东侧有在售的项目金辰府，该楼盘第一期7栋开盘在2019年6月，第二期10栋在2019年11月，预计在2021年8月交付一期和二期的17栋楼。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目极多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的名佳花园三区以及金色漫香苑进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。