“拥有较高的绿化水平，较低的人口密度，还附加成熟的生活配套”，“有着16年的楼龄，却有着优质商品房的品质”，这两条评论引起了小李的好奇心。就像热点新闻会上头条一样，好的小区自然也是备受关注。和谐家园二区建成时间久远还能得到如此评价，不禁让小李想更加深入的了解一下这个小区。今天小李就去这个小区转转，看看这个小区是不是真的有这么高的品质，值得这么多人追捧。

亮点一：绿化好，环境舒适

还没走进小区，就看到了层层树荫，在这个炎热的午后给小李带来了丝丝清凉。小李还没进小区就看到了这么多的树，猜想小区的绿化率应该不低。果然，从大门进入小区，首先映入眼帘的就是郁郁葱葱的树木，甚至小区里面每一条路都被树荫覆盖，小李走在路上感觉相当惬意。

沿着小区道路走着，小区里茂盛的树木让小李暑气顿消。此时正值一天中最热的时候，路上的人不多，在小区的小广场也没看到什么人。但通过旁边的长椅、回廊、中间的儿童游乐设施，能想象到小区居民在小广场中闲适的生活景象。

小区良好的绿化带来了美好的小区环境，给小区居民创造了休闲空间。再加上和谐家园二区是一个低密度的小区，小区居民不多，可谓是嘈杂的北京城中少有的静谧的生活小区。在这里生活的居民应该过得比较舒适。

亮点二：楼栋保养较好

和谐家园二区虽然建成至今已逾15年，但不管是远望还是近观，小区的楼房都没有什么明显的老旧痕迹。一排排楼房在太阳下整整齐齐的排列着，非常美观。再加上整洁的环境，整个小区都没有什么老旧破败之感，处处充满了勃勃生机。走在这样的小区里面真的是一种享受。

亮点三：周边配套成熟，生活便利

除了小区的居住环境，小李还和小区居民了解了小区的周边情况。在刚进小区的时候，小李和一位刚回小区的阿姨攀谈，阿姨告诉小李，小区周围商业丰富，有琳琅满目的小吃店，也有大型的商超，不管是晚上买菜回家做饭，还是下馆子，都可以在小区附近找到合适的地方。阿姨还说，小区周围公园也不少，在这里生活还是挺方便的，不管有什么需求，都能在小区几百米内找到合适的场所。小李觉得，这样配套成熟、生活便利的小区，谁能不爱呢？

亮点四：现代化改造成熟

和谐家园二区建成时间在2006年，当时没有什么现代化设施。但是漫步在小区中，小李丝毫没有察觉到自己身处一个老小区。小区门禁、车道闸、摄像头等现代化设施一应俱全。甚至小李还在小区里看到了一个立体车库，要知道现在有很多的老小区都因为没有地下停车库而停车位紧张，像和谐家园二区这样有立体车库来解决停车位问题的小区屈指可数。即使是老小区，有这样现代化的设施，也足以称得上是跟上时代脚步的现代化小区了。

亮点五：小区氛围和谐融洽

除了小区的周边配套和内部环境，小李还从小区保安那了解到，小区居民大部分都是在周边科技园工作的IT人才，居民复杂度不高，邻里之间关系融洽，小区的生活氛围非常好。

小李在踩盘时也感觉到，小区路面干净整洁，楼道里也没有杂物乱堆乱放。小区环境能保持这么好除了归功于物业的认真负责之外，也得益于小区居民的自觉性。从这点就可以看出和谐家园二区居民还是比较爱护环境的，并且对物业的工作也尽力支持，使得整个小区的生活氛围比较好。

槽点一：小区内没有电梯

因为建成时间较早，小区楼栋都是6层板楼，没有电梯。这一点对于腿脚不便，或者是年纪比较大的住户算是不友好的一点了。缺乏锻炼的小李才爬到四楼就已经累得气喘呼呼。若是平时买点重的东西，又住的高一些，估计会相当不方便。

槽点二：车位紧张 车辆乱停乱放

车位紧张也是老旧小区的通病之一。小李在小区里走了一圈，发现小区里的地上车位确实很少，许多车辆无处可停，便停在了公共通道和小区外侧，给居民的生活带来不便。想来也是，小区没有地下车库，而现在每家每户基本都有车，有的甚至不止一辆。再加上在周边工作的人也会选择将车停在停车费用更加低廉的小区内部，导致车位的需求远大于当初小区规划的停车位数量。若是抢不到车位，居民也就不得不停在没有规划车位的地方了。

总的来说，这次踩盘对小李来说真的是一种享受，小区整体结构方正，周围配套齐全，满足商业需求的同时又构筑了安静的生活环境，实在是令人印象深刻的一个高品质小区。

小区物业也认真负责，能保持小区环境的干净整洁和小区设施完好正常使用。同时，小区成熟完善的配套也给小李留下了深刻的印象，成排的商铺种类齐全，附近大小医院一应俱全，不管是小孩还是老人都可以放心舒适的生活。

小区旁公交车直达回龙观站、龙泽站、霍营站，交通便利，无论到城市的哪个地方都很便捷，很适合给父母买养老房。

但最后小李得提醒大家，板楼楼栋没有电梯，如果家里有老人或者有家人身体不太方便的家庭，最好选择低一些的楼层。

和谐家园二区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

2021年5月，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

2021年5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

2021年5月11日，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万㎡公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。

两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2 线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区始建于2006年，由北京三元盛泰房地产开发有限公司开发建设。该公司信誉较好，从业时间久，技术、服务等都做得不错，业内口碑也是比较好的。

2、小区物业为深圳长城物业集团股份有限公司北京分公司，该公司是业内首家奥运服务商，所服务的2008年第29届北京夏季奥林匹克运动会奥运村，被国际奥委会罗格先生盛赞为“40年来最好的奥运村”，赢得了“奥运物管”的美誉。物业为小区提供24小时保安巡逻，保洁每日定时打扫卫生，专人定期修剪绿植，物业费仅0.64元/㎡/月，性价比较高。

3、小区户型大部分南北向通透，卧室、卫生间、客厅的规划也非常合理。居住舒适度和空间利用率都较高。

4、小区距离地铁13号线回龙观东大街仅540米，最近的公交站仅204米。周边主干道为龙锦三街、科星西路。无论是乘坐公共交通还是自驾出行都十分方便。

据幸福里app2021年7月数据显示，和谐家园二区挂牌均价为44781元/㎡，环比上升0.43%。挂牌房源均为117㎡-124㎡的三居，总价在535万-570万之间。依照2021年2月至2021年7月的价格波动来看，总体有小幅增长，趋于稳定，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，截止2021年7月，拿在售的124㎡三居为例，报价535万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为214万，二套首付为428万。

和谐家园二区户型有93㎡-94㎡两居、118㎡-125㎡三居。。小区主力户型为94㎡两室一厅与118㎡三室两厅，现就两种户型进行分析：

94㎡两居，主卧及客厅朝南，次卧及厨房朝北，厨房带阳台

优点：

1、南北通透，通风效果好

2、厨房和餐厅相连通，方便就餐

3、厨房连通生活阳台，便于摆放洗衣机

缺点：

1、卫生间为暗卫，不利于浊气的排放处理。

2、次卧朝北，采光不够好

3、没有做到动静分离

118㎡三居，主卧及客厅朝南且主卧带阳台，另两个卧室及厨房朝北且厨房带阳台

优点：

1、户型方正，南北通透，通风性好

2、客厅朝南，主卧朝南带小阳台，方便晾晒衣物，采光效果好

3、主卧与两个次卧相隔较远，私密性好

缺点：

1、卫生间较小，封闭不通风

2、客厅无阳台，主卧阳台面积较小

小区一共17栋楼，一梯两户，户型方正，包含93㎡-94㎡两居、118㎡-125㎡三居。

其中，两居分布在1号楼、2号楼、3号楼、4号楼，适合购房预算不是特别充足的两口或三口之家。三居分布在5号楼、6号楼、9号楼、10号楼、11号楼、12号楼、13号楼、14号楼、15号楼、16号楼、17号楼，适合预算充足、追求生活品质的换房人群。

从地理位置上来看，1号楼、2号楼、3号楼、15号楼、16号楼、17号楼靠近小区南北两侧的大门，离地铁及公交站较近，出行方便。适合以公共交通为主要通勤方式的居民。

7号楼、10号楼、12号楼、15号楼离小区西侧大门近，附近商店种类较多，商业配套设施完善，更加适合喜欢购物消费的人群。

1、小区居住环境好，周边安静，居民复杂度较低，邻里之间和谐融洽，喜欢安静祥和的居住环境和注重人文环境的购房者可以重点考虑。

2、小区临近地铁8号线回龙观东大街站，适合在海淀、昌平工作的人群以及工作地点在8号线地铁沿路附近的人群。

3、小区购房门槛相对较高，以挂牌在售房型最低价535万来算，首付在187.25万，同时因为是经济适用房，挂牌交易税费较高，预算较为充足的换房人群可以考虑。

截至2021年7月，回龙观商圈内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故目前无在售新房。即将开盘的小区中，距离和谐家园二区相对较近、均价相似的新房项目是北京怡园和北京风景。故这里对这三个楼盘进行对比分析。

北京怡园作为小高层商品房，由北京昌平房地产开发有限责任公司建设，总户数1500户，居住密度比较高，容积率2.26，目前，均价在48000元/㎡，参考总价在650万左右。该项目物业费2.50元/㎡/月，价格较高。北京怡园的在售户型普遍较大，总价高，购买者经济压力会比较大。如果资金充裕，对居住硬件要求高的用户可以考虑该小区。

北京风景为小高层商品房，由北京新龙房地产开发有限公司建设，总户数2054户，居住密度比较高，容积率1.52，目前，均价在46800元/㎡，参考总价在400万左右。该项目物业费2.59元/㎡/月，价格较高。北京风景的在售户型包括两室、三室和四室，总价适中。小区周边配套设施齐全，有市民活动广场、购物中心、药房和一些诊所，能够满足居民的日常生活所需。总体来说这套房源具有比较好的普适性，价格适中，不同人口数量家庭都可以找到合适的户型。但该项目交通便利性不如龙博苑二区，且该项目物业费2.85元/㎡/月，相比和谐家园0.64元/㎡/月的价格来说吸引力不及和谐家园二区。如果资金充足，对居住生活环境要求高的住户可以考虑该项目。

回龙观发展年限较长，新旧小区混杂，价格差距较大。其中，龙跃苑二区与龙锦苑东一区在建筑时间、挂牌均价、周边配套方面与和谐家园二区较为相似。故这里选择这三个小区进行二手房对比，便于大家了解小区周边的二手房情况。