端午节假期，小福来到奥林匹克森林公园游玩，下午玩累了坐在健身广场上，抬头红白相间的楼体映入眼帘。作为一个职业踩盘人，面对如此悠闲惬意的时光，小福竟蓦地升起一股愧疚之情：这么好的天气，倘若不去踩盘，简直是暴殄天物！小福赶紧起身，打开笔记本，锁定踩盘目标佳运园一区小区。

小福曾几次前往昌平县城踩盘，所遇几乎都是老旧回迁房或公房。这次趁着阳光明媚，小福决定实地探访健身公园旁的一所旧小区——佳运园一区小区。从地图上看佳运园一区小区位于昌平区立水桥商圈，交通方便，开车3.8公里就可到达北五环。由于周边森林公园较多，整个小区周边的环境还是很不错的，即使楼龄看起来稍显老旧，也并没有阻挡人们来此定居的热情。小福还是抱着负责任的心态，带大家实地探访一下佳运园一区小区这一小区的真实情况。

亮点一：紧邻公园，环境好，生活气息浓厚

小区生态配套好，紧邻公园，附近有东小口森林公园和奥林匹克森林公园，步行或骑车即可到达。住在这样生态气息浓厚的地方，一个最大的益处就是减压，小福大学期间压力大的时候就喜欢到自然气息浓厚的地方，像是森林公园、自然景区这些地方。不管是想要退休在家养老的老人，还是每天辛苦工作的上班族，平时不费力气就能感受到大自然的气息。

亮点二：停车位充足，停车方便

佳运园一区小区内停车位充足，停车很方便。许多二手房小区停车是一件难解决的事，佳运园一区不同，园区规划的好，停车位设计的合理且充足。习惯出行开车的上班族可以将该亮点作为加分项着重考虑。

亮点三：周边教育资源丰富

小区周边教育资源丰富，小学和初中都属于。小学课可以到清华附小，这里更加注重体育教学；中学可以选择北京市和平街第一中学，属于北京市重点学校。

亮点四：人文素质高

我们都知道环境养人，生活在佳运园一区这样一片闹市中的净土，小区居民的素养也都是很高的。小福为了更好的了解小区，还找了一位中介带看。据中介说，这个小区的居民大多都是单位退休人员和刚需用户，“居民都很亲和，小区文明，素质高”。远亲不如近邻，生活在这样的小区，幸福感会大大提升。

槽点一：离地铁略远，通勤时间长

小区距离地铁有点远，距离立水桥站有1.3公里，步行时间稍长，正好处于“最后一公里”这样一个尴尬的距离点。如果不想坐地铁的话，小区500米内也有许多个公交车站，相比于地铁，坐公交的距离对于小福这样的懒人来说是更好的选择。

槽点二：楼龄较老，配套设施落后

小区楼龄小区楼体外观看起来十分老旧，电线很杂乱。栏杆油漆磨损生锈，外墙墙皮脱落。可能是老小区也不太注重外观了，小区楼栋外墙直接用白色涂在黄色墙体上。小区单元门也年久失修，外观上看十分影响美观，居住体验略差。

槽点三：“物业”水平一般

小福实地采访了一下小区住户，居民表示物业管理水平一般。保洁方面能够看出来小区无论是路面还是楼栋内部都较为干净，还算合格。但是安保执勤方面不够到位，虽然设有岗亭，出入需要刷门禁卡，但是小福进入小区没有被要求登记，楼道的大门也是大咧咧的敞开着，没有起到门禁的作用。

槽点四：人车不分流

小区内停车位充足，但人车不分流。小区的道路两旁和楼前楼后都可以停车。小福踩盘的时间是工作日的上午，小区内车辆大部分都开走了，但可以看出来主路比较狭窄，楼前楼后除去绿化带以外活动区域不大，有车辆驶过时需要特别注意一下安全。

总体来说，这次的踩盘对小福来说是一次比较愉悦的体验。进入小区前，小福被各个公园的自然气息所感染，整个人陷入一种很放松的状态。进入小区之后，除小区楼体稍显老旧外，其他诸如绿化、停车等各个方面都差强人意。小福在前面已经提到过，佳运园一区小区属于老小区，老小区一个优点就是周边的配套设施比较齐全，小区东侧就是佳运广场，南门和北门有早市和下沉广场等，步行就可到达。

还有一点很好的是，该小区有地下车库，停车位很充足，且车辆也不必遭受日晒雨淋。小区离地铁站远，公路也较为宽敞，选择这样停车位充足又出行方便的小区，可以极大地提高幸福感。

小区适合退休养老的中老年人或在附近上班的年轻一族。

佳运园一区位于昌平区南端的立水桥板块，该板块北侧临近东小口镇和天通苑板块、南侧为朝阳区奥林匹克公园板块、西侧临近海淀区清河板块、东侧临近朝阳区北苑板块。

立水桥板块在北五环外，属于比较成熟的板块，从板块图中看，东小口森林公园占据了整个板块一大半面积，其余部分以住宅为主，板块内大部分小区建成年代在1998年-2010年间，相较周边的北苑和清河板块缺少楼龄较新的住宅。

板块优势是交通、生态和位置。交通方面，板块内包含地铁5/13号线立水桥站，5号线贯穿南北，从天通苑直通宋家庄，沿途换乘站众多，去往望京、五道口、二环里各处都比较方便；13号线连接西直门和东直门两个热门区域，途经西二旗、上地等互联网大厂聚集地，上班选择地铁通勤很便利。

生态方面，板块大部分面积为东小口森林公园，该公园设有人工及天然湖3个、人工塑胶篮球场4个、羽毛球场4个、网球场四个，沙滩面积3000平米，是周边群众日常健身休闲的不二之选。

虽然板块内商业、医疗略为薄弱，但周边板块均为成熟板块，相应配套可相互共享和弥补。商业方面，可去临近的龙德广场、上品+、北京华联天通苑购物中心等大型购物中心，吃喝玩乐一应俱全。医疗的话，可优先选择较近的三级综合医院航空总医院和清华长庚医院，稍远的也可以去三甲医院昌平区中西医结合医院和二甲专科医院昌平区天通苑中医医院，整体就医环境能够满足看病需求。

截至2021年8月，立水桥板块暂无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性较明显。

周边板块地块情况：

2021年5月11日，卓越+中交联合体以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得昌平区东小口镇马连店1803-610地块，可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.25%。2021年8月5日，中交、卓越联合体正式对外公布昌平东小口地块案名为奥森春晓。

根据挂牌文件显示，昌平区东小口镇马连店1803-610地块起拍价34.3亿。地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积31537.814㎡，建筑控制规模≤88306㎡。地块容积率2.8、建筑控高80米，将以“六通一平”形式供地。

明代的时候，发源于西山的清河便流经此地，为了通行方便，人们在河上修了一座木桥。但因过往的人员，车辆较多，没多久，这座木桥就被压坏了，随后在原址上重修了一座小石桥。因用的都是十分坚硬的花岗岩，坚固的桥墩立于水中，故称“立水桥”。如今的立水桥板块是亚奥区域向北的延伸区域，是北京市昌平、朝阳、海淀三区的交界处。

地铁立水桥站是安立路和立汤路的交汇处，安立路向南可上五环，一路向南可进到主城区；立汤路向北可到北清路，从北清路可承接到中关村软件园、中关村翠湖科技园等大厂聚集地，但早晚高峰安立路和立汤路都会较拥堵，自驾时间较长。

从2019年开始，安立路正在进行快速化改造工程的推进，南起科荟路，沿现有安立路向北，道路全长约18.5公里。未来快速路建成优势明显，交通运量大，速度快，且没有红绿灯，可以大幅度拉近与市区的距离，同时对于周末出城方向的客流来说，也会更加便捷。

另一方面，北京市郊铁路东北环线也正在规划建设中，初步设有黄土店站，望京站，北京朝阳站，北京东站四个站点，未来考虑增设的站点还有北苑和立水桥站。东北环线北部衔接回天地区居住组团，东部衔接望京酒仙桥组团以及CBD岗位区，是提供北部居住组团与中心城岗位功能区之间的通勤线路。未来线路开通后，不仅会对周边交通情况起到疏通作用，也会为依赖公共交通通勤的人群带来更大的便利。

佳运园经过多年的发展沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。商业方面，佳运广场是个中型广场，满足了顺义城居民日常生活的购物需求。此外各个小区之间也分散着各种中小型超市，市场和地方特色的小吃铺，生活非常方便。

佳运园一区小区内为低密板楼，板楼一梯两户或四户的设计，意味多数房源会南北通透，采光好。

低首付、低总价更容易刚需购房者上车，小区内一居、二居、三居都有，分别占比20%、30%、50%。目前出售的小区多为二居，房源面积47-53㎡。适合年轻购房者。

此外，小区附近有面积较大的森林公园，还有景藏健康公园、立水桥公园、龙祥社区休闲公园等。自然与人文氛围的双重加持，更是为佳运园一区小区增色不少。

小区门口有许多公交站，小区内停车位也十分充足，交通也比较便利，周边道路较宽而且并不拥堵，所以无论乘坐公交还是开车通勤，都是非常友好的。

教育方面商圈内从幼儿园到高中都有覆盖，幼儿园基本都在生活区附近；共小学有清华附小，是一所奥林匹克教育示范学校。也有重点中学北京市和平街第一中学。医疗方面，航空总医院和北京市隆福医院都是当地有名的医院，生活区附近还有各种社区医院，医疗条件非常充足。

商圈内居住人群以居家养老的退休职工、年轻上班族为主。

2021年6月，该小区挂牌价格在4.5万/㎡-4.6万/㎡之间，挂盘均价为4.6万/㎡左右，环比上涨0.60%，同比略有增长。

目前幸福里挂牌房源为13套，近一个月内成交15套，成交率属于较高水平。该小区房子出售的房源较少，只要想卖基本上很快就能卖掉。

从近六个月的价格波动来看，环比上涨为主要趋势，房价总体是趋于稳定的，购房者不必过分担忧。

小区户型涵盖范围较广，最小的是60㎡的一居室，最大的是109㎡的四居室。此外还有60㎡-63㎡的一居、60-81㎡的二居，109㎡的四居。

在售户型中，主力户型是70㎡的两居，适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住。另外小区内65㎡以下小两居适合单身创业者或者独居养老的购房者，超过70㎡的三居，则更加适合有二孩的家庭或有改善居住需求、且具备一定资金承受能力的购房者。

小区为公房，多为退休员工和乘坐地铁上班的年轻人，主要以开车为主要通行工具的上班族；小区购房门槛相对较低， 在售二手房中最低入手总价275万，首付在100万左右，适合在周边商圈工作的刚需人群。

截至2021年6月，昌平立水桥板块内已多年没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。相邻朝阳北苑板块内距离小区较近的新房项目有润泽御府和华贸铂金墅。

其中润泽御府是北京润泽庄苑房地产开发集团有限公司打造的别墅项目，在售户型有540㎡、630㎡、725㎡、970㎡五室及1200㎡六室。目前均价约11万元/㎡，总价最低5480万/套起，从总价和购房人群角度来看，佳运园一区小区与该项目不具可比性。

华贸铂金墅项目是北京华贸奥苑开发集团有限公司建设的别墅住宅，在售户型覆盖范围较多，有265㎡的三居室、340㎡的四居室和223㎡的五居室。目前，均价在7.5万元/㎡，最低总价在2500万左右。从总价和购房人群角度来看，佳运园一区小区与该项目不具可比性。

立水桥板块发展年限较长，旧小区居多，且大部分都是单位员工住房，这里选择距离小区最近的佳运园二区和佳运园三区做对比。