今天老吴沐浴着阳光来到处于昌平区七星路与七北路交叉口附近的名佳花园四期。刚过马路，老吴就被名佳花园门口的两个白色遮阳伞和两边五彩斑斓的楼房所吸引。小区门口配有门卫岗和电子摄像监控，进入小区都要配合门卫检查。遵循外来人员访问的各种规定，老吴出示了个人身份证明，这才顺利地进入小区里。

小区内花草树木十分旺盛，一眼望过去绿树成荫，在微风中，为树下乘凉的人们带来丝丝舒适。

亮点一：小区环境优美

小区内的绿化面积覆盖率很高，柳树下还有一排排长椅供居民休息、闲聊。小区主要道路两侧种有树木，还能看到附近的老人们带着小孩在花园里玩耍，楼栋前后也种有草坪和灌木，老吴一路走来，发现小区的绿化维护较好，枝叶修剪的十分整齐，还有工作人员正在为树木输营养液，以此来强壮树木长势。

亮点二：小区内部基础设施丰富

小区内部配备乒乓球台以及各类健身器材，可满足各年龄段的人健身、娱乐的需求，很大程度上为小区居民提供着便利、丰富的生活选择。

小区楼道内设置了公告栏，实时张贴小区各类通知，且详细写有各类服务电话及工作时间，较大地便利了居民生活。

在小区的小路上，每隔100米就安装有长椅，可供居民茶余饭后话家常。老吴也在这里小憩了一会，感觉非常舒适、惬意。

亮点三：周边购物比较便捷

老吴在小区打开手机地图，周边有大概四家超市，出了小区门走了三四分钟就看到了一家万家乐超市，在超市内老吴发现很多居民在都在这里买瓜果蔬菜等日常食物，周边还有一个大型的商业中心，可见小区周边的购物还是十分便利的。

亮点四：有夜间接驳专线，方便晚归居民

小区附近有夜间接驳专线，为居民提供了多样化公交服务品种。这条公交专线从地铁天通苑北站开往燕丹，在地铁站周边的常规公交结束运营后发车，为晚间出行的居民或者是加班深夜归来的上班族提供了方便。

亮点五：医疗资源配置较完善

名佳花园四期的医疗资源还是比较完善的，小区附近的诊所比较多元，并且小区周边还有一所三甲的北京王府中西医结合医院，医院科室齐全且专业性较强。老吴觉得住房离医院近还是比较有利的，如果小区居民身体有一些突发情况，也能得到及时的救治。尤其是对于忙于工作的现代人，在平时的身体养护上可以提供很大的便利，同时也方便忙碌的父母及时了解孩子的身体病症。

槽点一：小区车位管理不够完善

由于小区人车不分流，且均为地上车位，老吴在小区内闲逛的时候，看到很多车辆由于没有停车位只能停在小区周边的窘境，老吴从一位居民那里了解到，小区的车位只租不售，但小区居民多，经常会出现供不应求的现象，尤其一到晚上，人们下班回家了，小区的停车位就变得十分紧张，有时为了停车位，业主之间还会产生矛盾，可能会影响到居民的居住体验。

槽点二：楼体悬挂物未能及时清理

老吴在踩盘的过程中，发现小区外立面悬挂很多枯萎的藤蔓未能及时清理，据估计可能是小区居民所种植的爬山虎等，这些藤蔓大大的影响了小区楼梯的外观环境，而且对于消防和过路行人都会产生一定的安全隐患。

槽点三：小区楼道卫生状况有隐患

老吴发现，小区楼栋内部管理存在一定的问题。进入一栋居民楼时，发现墙上、楼梯间张贴着杂乱无章的小广告，而且居民的自行车、儿童车随意地摆放在楼梯间，这样大大占用了消防通道和行人通行的位置，为消防安全增加隐患。有一些居民的垃圾也随意摆放在门前，没有得到及时的清理。这样一方面影响楼道美观，另一方面也对居民的出行增加一定的负担。

槽点四：没有电梯，上下楼不方便

由于小区时间较久，没有配备电梯，而是用步梯，所以一些高层的用户上下楼梯就会比较麻烦，而且对于一些老人和孩子来说，上下楼梯也会有一定的负担。

经过老吴的一番走访，感觉小区整体还是不错的。首先环境宜人，绿植比较丰富，中心的花园点缀了小区，给居民提供了一个比较好的居住体验。内部配套资源丰富，乒乓球台以及各类健身器材，为居民提供了健身的便利。周边医疗资源比较丰富，诊所和医院距离小区不远，方便居民看病。小区附近有一些超市和商场，基本能满足居民的日常购买需求。另外，多条公交线路，为居民提供了更多的出行选择。

但小区部分楼道卫生状况堪忧、车位管理不到位的问题是该小区的减分项，但影响范围较小，且稍加关注即可加以改进。小区建成年代已久，且由于是6层设计，所以没有配备电梯，对于小孩和老人确实不太便利，有老人、小孩的家庭还是要谨慎选择。总的来说，小区没有太大缺点，小区居民和物业应为创造一个美丽整洁、温馨宜人的小区环境共同出力。

名佳花园四期小区位于昌平区北七家板块。北七家板块整体位于北六环内部，北侧是小汤山板块，南侧是天通苑板块，西侧是沙河板块，东侧是顺义区的中央别墅区板块。北七家板块是北京市重点建设的“三城一区”之一的未来科学城东区的核心位置，板块内环境好、配套齐全，是昌平区近几年热度较高的住宅区。

北七家是北京知名的“九大别墅区”之一奥北别墅区所在板块，板块内早期住宅以高端别墅为主，北京壹号庄园、八仙别墅、温哥华森林等产品都曾名动一时。随着板块不断的开发和各种利好落地，近年来有越来越多的刚需和改善产品入市，金茂、万科、华润等一线房企纷纷参与板块建设，推出了万科翡翠公园、未来金茂府、华润理想国等热门项目。根据幸福里APP显示，截止2021年6月，板块内二手房均价为3.87万/㎡，新房均价在4万/㎡以上。

板块经过多年发展，目前已拥有较为完善的生活配套，教育、医疗、休闲等资源均十分完善。教育方面，板块内有北京邮电大学（宏福校区）、中央戏剧学院（昌平校区）等高校，学术氛围浓厚；医疗方面，板块内有三甲医院北京王府中西医结合医院为业主的健康保驾护航；休闲方面，板块内有未来科学城滨水公园、半塔郊野公园等休闲公园。

北七家板块目前的常住人口以昌平本地人为主，不过随着未来科学城的落地和地铁17号线即将开通，已经有大量央企职工和在17号线沿线工作的上班族选择落户于此。目前板块内新房供应略有下降，二手房挂牌相对平稳。

截止2021年6月，板块内2021年仅有1块住宅地块入市，是位于北七家镇中心起步区的HQL-09地块。在5月11日的北京市集中土拍中，该地块受到开发商热捧，经过69轮的竞拍，最终天时汤山（天通苑开发商）以6.66亿元+1.06万㎡公租房的价格拍下该地块，地块的可售住宅部分售价上限为6万/㎡。

虽然北七家2021年只有1块地入市，但其近年来一直是北京土拍的热门板块。根据北京市规自委官网显示，2016年来，昌平区土拍共成交住宅地块17宗，其中有8块地位于北七家板块。不断入市的新地块对北七家楼市产生了较大影响：新入市的地块基本都是设计理念先进的刚需或改善产品，填补了板块内住宅结构的缺失，让购房人在老破小外有了更多选择。同时，不断入市的新房对板块内二手房价格也产生了一定影响。

北七家板块的发展前景可从产业前景和配套建设两方面进行阐述。

产业方面，北七家是未来科学城东区的主要所在区域，未来科学城东区定位为“能源谷”，目标为打造以企业为主体的技术创新中心。目前已有包括国家电网、中海油等15家央企入驻其中。未来随着更多的大型企业入驻，板块内的产业结构将发生巨大变化，经济也能得以更大发展。配套建设方面，北七家板块内最大的利好是计划于2023年开通的地铁17号线。

地铁17号线北起未来科学城，南到亦庄，途经望京、太阳宫等重要板块，是北京东部第一条贯穿南北的地铁线。该地铁线开通后，北七家板块内业主的出行将会方便很多，地铁沿线的房价也会受到正面影响。此外，板块内还有在建的保利未来大都汇，超10万㎡的综合商业能填补板块内的大型商业缺失，为板块内业主提供更多购物休闲场所。

小区绿化面积覆盖率很高，很好的丰富了小区的景观，主要道路两侧种有树木，楼栋前后种有草坪和灌木，健身器材周围也都种有树木。树木和花草都被修剪护理的十分整齐，还有工作人员正在为树木输营养液。让小区环境整体比较美观、幽静。

小区内部设施比较完善，设有乒乓球台、各类健身器材、长椅、门禁、信箱、新能源充电桩、垃圾分类箱、公告栏等，保障了小区居民的日常生活，为居民创造了宁静、舒适的居住环境。

在交通方面，小区公交出行便捷，步行4分钟可到达公交站。而且距北清路很近，为双向四机动车道，居民也可自驾出行。还有一条夜间接驳专线，为晚间出行的居民或者是加班深夜归来的上班族提供了方便。

周边商业和医疗资源比较丰富。居民可以根据自己的消费水平和饮食习惯，来选择小区周边的商超，而且基本能满足居民的采买需求。小区附近有24小时药店、诊所和医院，当居民发生突然状况时也可以得到快速的医疗救治。

2021年7月，名佳花园四期挂牌均价为40301元/㎡，主要成交户型为61㎡-94㎡两居以及58㎡-63㎡一居，其中两居近半年成交价约285万/套-370万/套；挂牌成交速度较快。从价格走势来看，半年内成交价格整体呈环比增长趋势。本小区均价低于昌平区的平均水平。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。以61㎡的一居为例，售价为280万/套，首套首付为98万，二套首付为168万。该小区大部分楼栋建成于2003年，房龄23年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了58㎡-94㎡不等的户型，其中主力户型是61㎡-94㎡两居，从小区的户型设计上，主要指向的是刚需家庭，一室适合独居的青年居住，两室适合一家三口的刚需家庭居住。

小区总共14栋楼，大部分生活设施，周边商场位于小区四周。其中5号楼离超市较近，方便居民购买食材，而且还靠近北1门，出入小区也比较方便；6号楼离北2门和北3门较近。10号楼、11号楼、12号楼、13号楼在小区中心位置，环境舒适，无噪音干扰，比较安静，喜静人群可以考虑。

该小区总价相对较低，主力户型主要为两居室户型，适合预算有限的刚需人群；

小区绿化环境较好，植被景观丰富，比较适合老人、小孩和对居住环境有要求的人群；

小区公交直达未来科技城、龙泽等站，通勤时间不长，比较适合在这些商圈工作的人群。

我们选择了与小区同属于昌平区的金辰府作为对比，该楼盘第一期7栋开盘在2019年6月，第二期10栋在2019年11月，预计在2021年8月交付一期和二期的17栋楼。

作为主要居住区，小区周边5公里内二手房项目较多，故而选取一些在价格方面与该小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的蓬莱公寓西区、东二旗新村进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品品质与性价比有何优劣。