随着夏季的到来，日间温度越来越高，小福选了一个周末的时间，来到位于昌平区回龙观的新龙城社区⼀探究竟，刚进⼊项目周边，扑面而来的是北方盛夏特有的葱郁风光，门口设有人车分流安保亭，两侧人行通道上往来出入着老人与孩子；大幅使用的玻璃落地窗让建筑外立面更显明亮，与绿树、蓝天、出入的人群共同构筑了一幅生活气息浓厚的人居画卷。

亮点一:公园式小区环境

新龙城小区共分三期，其中一期与二三期之间隔了一个武术学校和回龙观医院，故小区规模整体较大，小福在小区里花了约一下午的时间才把小区走完。面积较大、周边配套齐全，这就是新龙城小区给笔者的初印象。

一期是新龙城小区最大的一个区域，共27栋楼，位于腹地的中心园林是小区的一大亮点。小福沿鹅卵石小径一路行至此处，栩栩如生、姿态各异的几只大象雕塑便牢牢吸引住所有人的目光，整个象群的日常便活灵活现的跃然于眼前，与泰式风格建筑正相匹配。

许是因为踩盘时间是下午，到五点左右便在中心园林与不少出门散步的业主“不期而遇”，看到老人带着孙子孙女或是父母带着孩子在中心公园玩闹，温馨和睦的气氛逐渐满溢了整个园林。

由于新龙城的户型都在80平方以上，较大的户型结构满足了三代同堂的需求，自然让不少爷爷奶奶得以来照顾孩子，也让小区整体的生活居住氛围相当浓厚。

园林中间的健身器材处也聚集了不少老人和孩子，老人们悠闲的边小幅健身边闲谈，孩子在一边打闹嬉戏，闲适感随着器材的“吱呀”声扑面而来。

继续深入，便是小区真正的水系了。一座不大不小的人工湖。湖中央矗立着六根石柱灯，依次呈梯形排开。四周建筑物中掩映着的，就是⽔边的绿植与⽔系，整个水池景观都做的很用心精致。石阶上常常会有老人或者妈妈带着孩子在游玩，小福坐在水池边看，看着小孩嬉戏，妈妈们互相交流，下午的时光很是惬意。

⼩区主要道路以柏油路为主，道路整体较新，破损较少。⼩区内主要配套、楼栋内⼤堂楼道等公共设施均能看出有⼈细⼼保养。⾏⾄园中，更多矮灌木覆盖地面。道路旁边，是用于小区重要事项、日常宣传的广播显示屏，正在滚动中的信息屏也间接体现了物业人员的责任心与工作态度。

亮点二:物业服务

社区出入口门卫较为严格，有24小时安保值班。小福进入小区的时候，保安要求进⾏外来⼈员详细记录姓名、电话等信息才肯放⾏，业主进⼊小区也需刷卡。外来车辆则需业主提前进⾏访客登记方可通行。

小福在小区的时候，有⼀位业主正健⾝完休息，随即与他聊了聊。他是去年刚购买的⼆⼿房，询问了⼀下物业服务和社区人员居住情况，他表⽰住进来的这些日子，能感觉物业安保服务比较到位，对于在小区内逗留的陌⽣⼈员会主动询问到访⽬的及所拜访⼈员，周边监控也较为周密，居住在此处让人比较安心。

亮点三:居住人群

小福随机询问了几位在小区的业主，咨询了一下他们的工作性质。因为地铁口比较方便，离西二旗又很近，小区人口结构主要以事业单位、互联网白领和经商人员为主，以青年人居多，家庭结构比较简单，而且主要为固定业主，租户较少，整体⼈群素质较高，附近人员流动性小。

亮点四:周边购物体验

为体验小区住户⽣活，小福顺着小区底商绕了⼀圈，大型社区的周边比较成熟。小福随便走走，可谓是三步一小超市，五步一饭店，生活必需品出门数十米便可购得。

逛完一圈，小福的感受是周边商圈发展成熟，满足日常逛街休闲和娱乐消费足矣。大概看了一下超市货品，种类齐全，食材新鲜；购物中心人流量适中，买东西基本不需要排队。

如需与友人逛街休闲，步行约十几分钟就能走到昌发展·万科广场，购物休闲非常便利。

亮点五:周边教育体验

小区周边教育资源较多，小福选择了一家距小区直线距离最近的蓝天圆梦幼儿园进行实地走访，幼儿园与小区不到200米，即使带着孩⼦步行也能够10分钟内抵达。

到达时正值上课时间，幼儿园内有⼀个班的孩子正在户外活动，⽼师正在教授户外游戏；门口的家长们正排着队等着接孩子放学，随机采访了一位正在等待的家长，他表示：由于幼儿园⾮常近接送便利，且学校定期组织亲⼦活动较多，周边业主很多都选择这个幼儿园，孩⼦在这里上学回家还可以和班上小朋友⼀起玩，对孩⼦的成长比较好。

亮点六:周边交通体验

新龙城小区以交通方便闻名：京藏高速，地铁龙泽站，地铁回龙观站都很近。小福就是从龙泽站下的地铁，龙泽站距离一期较近。回龙观站距离二期较近。

亮点七:周边就医体验

前文说到一期与二三期之间隔着回龙观医院，这家三甲医院自然就是离小区最近的综合性医院，医院科室比较齐全，实力也相当雄厚，就医看病较为方便；值得注意的是，由于疫情期间管控较严，出入医院不仅需要查看健康码、行程卡、测温，还需登记个人信息。

槽点一:小区楼道杂乱

小区楼道管理较为杂乱，部分单元门随意打开，且楼栋内存在单车乱停放现象，楼栋外未见较为显眼的单车存放区。

同时可能由于管理问题，楼道内有部分未完全清除的小广告，消防设施上封条也被撕除，显得整体楼道较为杂乱。

小区楼道门也是常年未修，有部分已经出现了铁锈，小福还注意到单元门上有很多胶痕没有及时清理，显得整个单元门都很破旧，楼道内又停满了自行车，与整个小区干净的楼面不相符合。

槽点二:小区未人车分流、外围乱停车

可能由于车位不足等原因，小区外围乱停车现象较为严重，部分车辆停在未划线的禁止停车区域，一方面占用了道路资源，一方面也带来了安全问题；特别是立有“消防通道，禁止停车”字样的区域也被停放了社会车辆，可能会造成后续的消防隐患，需重点注意。

同样属于车辆停放问题的还有人车分流问题，由于小区未人车分流，内部道路上划有停车位，导致部分区域如孩童前往有一定安全隐患，需要大人陪同。

总体来说，新龙城小区带给小福的舒适度和愉悦感比较强。高入住率带来的浓厚的生活气息让整个小区显得尤为温馨，且小区住户多为固定业主，总体素质较⾼，居住的舒适度也相对较高。同时，便利的交通、医疗、购物等也提高了整体的居住品质。

有得必有失，同样是由于商业与交通的便利，导致了小区周边人流量大、人员密集，从而也带来了环境嘈杂、乱停车、店面经常装修导致脏乱等问题；小区内的高入住率与较久的居住年限也带来了设施老化、高峰期交通拥挤等问题。对于对环境和品质要求较高的购房者而言可能不是上佳之选，但是对于想要一家人居住在一起，享受便利商业、交通等和烟火气息的购房者而言却非常合适。

新龙城小区位于昌平区南部的回龙观板块，该板块北侧为朱辛庄板块、南侧为西二旗板块、西侧为西北旺板块、东部为霍营板块。回龙观板块紧邻京新高速和北清路，又有京藏高速贯穿而过，实现了北三环到北六环的快速通行。板块内有地铁8号线穿过，乘坐地铁8号线可前往森林公园南门、鼓楼大街、南锣鼓巷等地，由此可见，板块内交通对于居民日常出行来说较为方便。

其次板块内的医疗也非常的发达，有积水潭医院和回龙观医院。这两家医院都为三级甲等医院，医疗设施配备齐全，专业性较强，可以为区域内的居民健康提供保障。区域内还有瑞安鑫诊所、龙泽诊所、龙源诊所等小诊所，可以为区域内的居民提供便利。

回龙观板块也是教育氛围浓厚的板块，板块内拥有各个年龄段成熟的教育体系，有昌平第二实验小学、北京外国语大学附属外国语学校、首都师范大学附属回龙观育新学校等。

板块内餐饮娱乐休闲购物等基础设施齐全，板块内有北店时代广场和港龙商业中心，可以一站式的解决附近居民的购物需求。

整个回龙观板块内部住宅密集，住宅小区较多，可以接受来自西二旗板块的溢出需求，西二旗板块作为北京大型的高科技园板块，板块内居住大多为IT行业的工作人群，随着西二旗的进一步发展，回龙观板块也会随之一起走上“顺风路”。

5月中旬，昌平回龙观板块有两块地入市，分别是马连店地块和中关村生命科学园地块。

5月11日，卓越联合中交以49.9亿元、2.95万平米公共租赁住房面积，竞得昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区地块，楼面价约5万元/㎡，溢价率5.05％，地块附近有地铁8号线、13号线、昌平线。去西二旗、望京上班，都比较方便，周边新房有海淀幸福里8万元/㎡，萬橡悦府5万元/㎡左右。周边二手房龙泽苑挂牌价约4.8万元/㎡，领秀慧谷挂牌价约5-6万元/㎡。

同一天，卓越联合中交又拿下昌平区东小口镇马连店1803-610地块，成交价36.1亿元，据测算可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，溢价率5.2%，配建2.05万平方米公租房，地块距离地铁8号线平西府地铁站500米左右。房价方面，周围的新房有奥森ONE，售价约6万元/㎡，周边二手房首开国风美唐，房价约6.3万元/㎡。两个地块预计商品房销售指导价在6.3万元/㎡左右。

昌平区是北京的新城和科教新区，是首都西北部生态屏障，是拥有6000年文明史、2000年建置史的昌盛平安之地，是坐拥明十三陵、居庸关两大世界文化遗产的文化旅游名区，是致力全国科技创新中心主平台建设、服务首都高质量发展的创新活力之城。

近年来随着昌平的发展，也带动了回龙观板块的兴起，为了打造“回天”商圈。全面推进传统大型商业项目提质升级，加快推动大型在建商业项目建设，合理指导新零售网点布局；重点提升“回天地区”商业品质，昌平区为了围绕打造大容量、快速化的通勤走廊，全力服务保障 17号线、13 号线扩能提升等重大工程建设，主动推动地铁19号线北延、S2线通勤化改造、北部联络线等重点项目前期规划和手续办理，谋划新龙泽、黄土店站等 9 个轨道微中心规划建设，拓展轨道交通的服务效能，带动地铁沿线的地区的经济，更好的打造一个全新的回龙观板块。

1、小区品质

新龙城小区开发建设于2006年，楼龄较老；2.46的容积率与32%的绿化率在区域中都属于中等偏上水平，但比较值得称道的是，由于小区楼栋为错落建筑，在打造了具有层次感的天际线的同时也让楼栋之间形成了小景观组团与中心景观搭配的园林景象，中心园林区域的水景更大幅提升了小区的景观层次。

在配套方面，小区更为让人称道的显然是外部而非内部配套，但是在外部配套如此充足齐备的情况下，内部配套以儿童游乐、休闲健身设施等为主的配置就显得相当智慧，避免了配套的重叠和浪费，也为业主增加了休闲运动、邻里互动空间。

2、产品设计

小区有80㎡-117㎡两居户型及89㎡-160㎡三居，还有165㎡-213㎡四居及以上户型，在户型选择上显得较为丰富，也足以满足从刚成家的二人家庭到三代同堂三孩家庭的需要。

3、物业标准

小区物业为新龙填宇物业管理有限公司，物业费为1.00-2.00元/㎡/月，提供24小时安保、保洁人员每日清洁，物业免费上门服务。

相较于其他同区域新建小区而言，新龙城小区物业费显然低廉许多，这也是老小区的特征之一，从生活成本角度而言低物业费显然是个利好，但物业服务内容较动辄8-10元/㎡/月的小区而言就会显得较为单薄，有利有弊。

4、周边配套

在教育⽅⾯，小区周边教育资源充⾜，周边2公⾥范围内即有3所幼⼉园，2所小学，1所中学，在整体学位紧张情况下，拥有以上教育资源⽆疑可谓占据先机。

在交通⽅⾯，小区公共交通便捷，步⾏10分钟内可达多趟公交、地铁龙泽站。在居住体验⽅⾯，⼩区⽣活氛围浓厚，适合有⼩孩和⽼⼈的家庭⼊住。

在商业方面，小区也是得天独厚，周边社区商业可以让业主花极少时间就可以购得生活必需品；同样临近的大型商业则为业主的休闲购物、奢品购置等提供了充足的选择空间。

2021年6月30日，新龙城小区挂牌均价为53320元/m²，主要成交户型为80㎡-117㎡两居以及89㎡-160㎡三居，其中两居近⼀年成交价约650-680万元/套；三居近⼀年成交价约为620-730万元/套，挂牌成交速度较快。从价格⾛势来看，一年内成交价格呈环比增长趋势。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%；该小区大部分楼栋建成于2006年，房龄15年，具体贷款额度和年限都需评估。

小区户型涵盖了80㎡到213㎡不等的户型，各面积段、各户型可谓应有尽有。

其中主力户型是99㎡的两居和115㎡的三居，适合一家三口、一家四口家庭居住。

新龙城小区总共43栋楼，属于大型小区。其中新龙城一期是一个东西狭长小区，大部分生活设施，周边商场位于小区的西门及西南方向。

其中1号楼、10号楼、12号楼离小区生活超市较近，进出小区很方便；23号楼、27号楼离回龙观医院较近，但是要考虑到有部分购房人员会忌讳买房在医院后面；15号楼、16号楼、20号楼在小区中心，环境舒适，无噪音干扰；22号楼、25号楼靠近篮球场、社区居委会，方便身体锻炼，适合喜欢体育项目的业主；27号楼、28号楼靠近少林武术学校，声音会比较嘈杂。

⼩区处于回龙观商圈繁华地段且交通便利，适合在西二旗、上地、望京附近上班和通勤依靠地铁13号线、15号线的⼈群居住；小区在售⼆⼿房价入门价为490万元，单价约合47729元/㎡，性价比较高；且可选户型面积段多，同样适合在北五环附近⼯作的购房者作为改善型住房购置使用。

截⾄2021年6⽉，回龙观附近3年内没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选取相对直线距离与项目最近的北京城建·世华龙樾项目进行对比分析，该项目与新龙城直线距离约3.5公里。

作为主要居住区，新龙城小区周边5公里内二手房项目极多，故而选取在价格方面与新龙城小区较为接近、周边配套区别不大、位置也相较不远的融泽嘉园及金域华府小区进行对比，看看在配套基本一致的情况下小区的产品力与性价比有何优劣。