老曾今天要去踩位于通州北关的华诚花园小区，在网上搜集信息时得知，小区只有4楼栋，为6层板楼结构。小区建成至今已有20多年时间，房龄相对较老，但是在2016年时进行了旧改，不知道今天踩盘这个老小区，会有什么样的惊喜发现，感兴趣的朋友可以跟老曾一起来看看。

亮点一：小区楼栋采光好

小区全部为6层板楼，南北朝向，前后没有高大建筑物遮挡，采光妥妥的没有问题。老曾量了下南北间的楼间距，发现都为24米左右。老曾在小区踩盘拍照时，看到夕阳的余辉还能照射整个楼栋，居民居住舒适。

亮点二：小区卫生干净

走进小区之后，老曾的第一感觉就是。无论是主道路，还是停车位处，都被打扫得干干净净，而且容易被忽视的卫生死角也是如此。随机查看了几个楼栋，地面没有垃圾，墙面也比较整洁，也没有发现胡乱粘贴的小广告。随后，老曾又专门查看了几个垃圾分类站，垃圾桶很干净，更没有垃圾冒出的现象。卫生管理到位，居民住着自然很舒心。

亮点三：邻里和睦，居住氛围融洽

老曾在踩盘途中看到不少带着孩子的家长聚在一起有说有笑，看着非常融洽。一位带孩子出来遛弯的大妈告诉老曾，小区的的大部分业主在这里都住了有十多年时间了，彼此间都很熟悉，特别是这些退休帮忙带孩子的大爷大妈，每天都在一起遛弯、聊天，谁家有点事情，都会互相帮助，邻里关系都处的不错。这远亲不如近邻的情谊让老曾羡慕，生活在这样的小区里真是舒心。

槽点一：小区安保有待提升

小区门口虽设有门卫岗亭和安保人员值班，但是老曾进入小区时却畅通无阻，没人上来询问，更没有做来访人员登记。走遍了小区的4个楼栋，老曾发现每个单元门的大门都处于敞开状态，最令人不解的是大门都被一个打入水泥地的钢筋给固定住了，门禁系统形同虚设。在小区的西侧，老曾还发现有2个无人看管的小门，人员随意进出。小区安保较差，有待提升。

槽点二：小区绿化率低

老小区绿化率低的问题，在华诚花园也同样存在。老曾走遍了整个小区，发现除了楼栋四周的灌木以及零星可见的几颗树木外，就只有13号楼、15号楼与小围栏间的小绿化带了。小区整体绿化较低，植被单一，对小区绿化有要求的朋友，来这恐怕要失望了。

槽点三：非机动车停放不规范

踩盘途中，老曾看到小区内自行车停车棚数量较少，且面积也较小，无法满足业主的停车需求。大部分电动车和自行车都随意停放在楼栋前的人行道上，有的停在楼栋单元门口，有的甚至停到楼道里，影响小区整体美观度，对居民的正常出行也有一定的影响，物业在这方面应该加强管理。

经过两个多小时的踩盘，现在又到了精彩的老曾幸福说时刻。

首先说一下产品本身，小区住宅性质为商品房，房龄为20多年，板楼社区，采光较好，但没有电梯，在商圈内品质表现一般；小区绿化低，没有设置健身器材，卫生方面在同龄小区来说表现良好，小区产品力整体表现一般。

其次小区周边配套方面，小区周边公交线路众多，离地铁口很近，交通配套表现良好；小区周边底商种类繁多，4.3公里范围内有多家大型购物中心，生活配套表现良好；小区周边500米范围内有剧院、电玩城等众多娱乐场所，5公里范围内有多个大型公园，休闲配套丰富；1.8公里范围内有三甲医院覆盖，整体配套表现良好。

总的来说，华诚花园小区是刚需型小区，产品综合属性和刚需型的家庭契合度较高。鉴于小区距离地铁6号线物资学院站较近，在6号线沿线的工作人群也可以考虑。

华诚花园小区位于北关商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州永顺镇。商圈东侧毗邻潞苑商圈，以小月河为界；南侧隔通惠河与通州北苑和新华大街商圈相望；西侧与朝阳管庄和常营商圈犬牙交错，大体以金榆路垂直线为边界；北侧是城乡结合部，以潞苑北大街水平线为最北端。

北关商圈的板块功能定位是城市高端功能承载区，高端商务服务业和创新金融服务业主要集中在板块东南端的运河商务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、通燕高速、京通快速、通顺路等，公交线路众多，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京胸科医院、军总京东医疗区（陆军二六三医院）等，商圈东北侧约3公里有首都医科大学附属北京友谊医院（三级综合），圈内医疗资源丰富；商业资源主要包括世界侨商中心、华联超市、八里桥市场等；生态资源主要包括北运河景观带、永顺公园、八里桥公园等。

商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在10年-20年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.1万/㎡；商圈内目前有三个新盘在售，其中运河铭著、北京东湾是住宅，新光大中心是公寓，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。目前北关商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房市场老旧小区挂牌价格差异较大，次新小区价格稳定。

目前商圈价值主要体现在医疗优势、交通优势和居住配套方面，是通州传统的主要商务区和居住区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和企业单位退休职工为主，其次是万达、国贸和望京商圈工作的人群，居住人群不复杂，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北关商圈2021年没有新地块入市，但在5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近北关商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北关商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以新地块新产品未来入市，对北关商圈的影响微乎其微。

北关商圈的区域功能是承载通州运河CBD，通州运河CBD是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。CBD规划确定之后，北关商圈的发展也与CBD的未来紧紧捆绑在一起。

北关商圈的发展前景可以从四个方面来看，一是它承载着北京中部和东部地区的金融产业疏解，为国贸CBD减负，这必不可少的需要配套硬件设施。从商务区启动至今，北关商圈东南角上的新北京中心，新光大中心等一大批高规格写字楼集群拔地而起，整个商圈的城市形象焕然一新。第二个方面是商务区的高端金融产业发展会提供更多更好的就业机会；第三个方面是运河CBD作为北京城市副中心对外展示的城市名片，其整体的城市管理水平必然有更高的要求。第四个方面是落实京津冀一体化大战略，运河CBD和廊坊北三县协同发展的过程中，北关商圈也会得到外部资源补充。

总之，高规格的规划、配套和城市管理水平必然加速北关商圈的发展，其内部配套将更加丰富多元，趋向商务化、高端化发展，整个商圈的经济总量、职住均衡度和人居环境都会跨上一个新台阶。

1、小区容积率低：华诚花园小区容积率为1.3，人口密度小，居住舒适。

2、小区产品设计好：纯板楼社区，南北朝向，楼间距大，通风采光效果好。

3、小区干净整洁：小区内路面和楼道内基本没有垃圾和杂物，垃圾分类也处理得及时到位，居民生活环境好。

4、小区周边交通网密集：小区附近有多条公交线路经过，离地铁6号线物资学院路站约150米，自驾道路众多，出行便利。

根据幸福里APP数据显示，截止到2021年8月，华诚花园小区的挂牌均价是4.1万/㎡，挂牌均价环比上月下降0.09%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月的数据来看，小区价格呈现下跌趋势，这主要是由于5月份以后成交的都是大户型，所以导致整体均价有所下跌，购房者不必担心。小区目前挂牌待售的房源约3套，挂牌率为1.25%，属于较低水平。综上所述，华诚花园小区的的均价虽有下跌，但仍领先于北关商圈和通州区均价，具有较强的竞争力。

购买成本方面，以160㎡四居室为例，报价510万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套首付80%。即该套房源属于非普宅，首套首付约为204万，二套首付约为408万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

华诚花园的户型有85㎡-95㎡两居、105㎡三居、128㎡-160㎡四居，现在选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

该户型为88.41㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光和通风；

2、主卧有南向阳台，便于晾晒衣物；

3、厨房有北向阳台，利于冬季存储食材。

其缺点有：

1、卫生间无窗，不利于干燥；

2、主卧、次卧相邻，不利于隐私。

户型二：

该户型为85.94㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透，采光和通风好；

2、主卧有南向阳台，利于晾晒衣物；

3、厨房有窗，利于油烟散发。

其缺点有：

1、卫生间面积小，使用不便；

2、门厅面积过大，设计不合理。

小区为板楼社区，南北朝向，采光普遍较好，所以楼栋推荐主要从噪音方面来考虑。

14号楼、16号楼不临街，周边没有其他噪音影响，相对比较安静，建议优先考虑。

13号楼、15号楼临近富河大街，车流量大，且周边有地铁口，行人较多，有噪音影响，建议慎重考虑。

从户型方面考虑，小区户型有两居至四居，户型面积较大，适合人口较多的家庭选择。

从价格来考虑，小区均价高于北关商圈和通州区，有较强的竞争力，适合资金相对充裕的人群购买。

北关商圈人群的主要通勤方向为国贸、望京方向，所以同样适合在国贸和望京商圈工作的人群购买。

小区距离地铁6号线约150米，适合在6号线沿线工作的人群购买。

北关商圈内的新盘有3个，分别是运河铭著、北京东湾、新光大中心，住宅在售均价都在4.9万/㎡以上。其中，新光大中心是公寓，不具对比性，可对比的普通住宅盘有运河铭著、北京东湾。

运河铭著的开发商是北京中鑫房地产开发有限公司，主打两居、三居改善型产品，绿化率40%，容积率为2.3，在售产品面积段为100㎡两居-166㎡四居，单价4.9万/㎡起，总价490万起，现房交付。北京东湾，位于通惠北路98号，开发商是北京黄海房地产开发有限公司，绿化率为35%，容积率为3.0，在售户型为58㎡一居室-138㎡四居室，单价6.8万/㎡起，总价410万起，交房时间为2022年6月30日。

综合来看，追求新房建筑品质且预算比较充足的人群，可以购买现房交付的运河铭著。北京东湾，其周边商业配套相对完善，对于交房时间没要求的，可以考虑。就交通、容积率、户型和得房率而言，华诚花园在三者中较有优势，也是不错的选择。

华诚花园周边二手房均价在3.2万/㎡-5.0万/㎡，其中华诚花园、天赐良园西三期和和天赐良园东区（东三期A区）同属北关商圈，距离和价格都较为接近，有一定竞争关系，故选择此三个小区作对比分析。