乔庄商圈是通州老城的商圈之一，区域内小区大多是2000年之前的老房子。玉桥南里位于区域的中心位置，小区房子多为通州区各个单位一起建的公房，2016年完成改造，在区域内受关注度较高。今天小编带大家看一下这个二十多年楼龄的小区有什么优点和缺点吧。

亮点一：公园空间大，娱乐设施齐全

进入小区后，道路两旁的大树吸引了我，走在树荫下不惧夏日午后毒辣的阳光，非常的凉爽。在小区中部，小编发现了一块约足球场大的公共区域，取名和乐公园。公园周围被长廊围绕，中心位置还铺了塑胶跑道，还有儿童游乐设施，这么大的公共空间，在这样的老小区实属难得，公园里老人纳凉休息，孩子嬉戏玩耍，画面真是温馨啊。

亮点二：六层板楼，采光好

小编看到小区楼栋排列整齐，楼与楼之间距离大约有30米，和坐在楼下的阿姨们闲聊，阿姨说小区因为建成较早，而且是几个单位合建的公房，所以设计的时候，单位就特别考虑到采光问题，居住还是很舒服的。小编从一层爬楼梯到六层，楼道在白天的时候，不需要像有的电梯高层一样用声控灯来照明，这种采光是低楼层的板楼普遍性的优点。

亮点三：配套完善，生活便捷

出来小区西门右转我看到了首航国力超市和潞福康大药房，出门后顺着玉桥中路往北走大约800米能看到鑫隆生活广场，这个商场是通州原来的老牌商场之一，商场内有必胜客和肯德基等品牌，进入商场逛了逛，有卖衣服的、美甲的、卖皮具的业态很丰富。小编顺便给手机贴了个膜，价格也很便宜，在这里生活真的是很方便。

亮点四：老社区本地人多，社情简单

院子里三三两两的大妈们聊的非常带劲，扎堆下棋的大爷们战况激烈。刚败下阵来的李叔向小编介绍到，院里都是几十年的老邻居，退休了就靠象棋打发时间，院里多是本地居民，很少有人往外租房，邻里间相处的都很融洽，外来人口少。所以社情也很简单，小区很少有治安事件发生。

槽点一：小区内车子乱，电线杂

给超市、饭店配送货物的大车、倒垃圾的大车、送快递的电动车在小区转来转去，如同在大马路上开车一样。在小区人行道上，人也得躲着车子走，非常不安全。真心希望物业能加强车辆管理，对小区业主负起责任。另外，单元门口的线路是真乱，不是一般的乱，搞不懂哪来的这么多线。单元楼对面就是个变压器，护栏也没装，还特别矮，小朋友一爬就上去了，带孩子的家长要小心点，小编感觉这物业真得用点心。

槽点二：车位不足，车辆乱停乱放

小区除了路侧停车位上停的车辆以外，人行便道，单元楼门口，只要有空位就会有车停放，车辆进出都非常的小心，深怕剐蹭到别人的车辆，小编感觉物业对车辆管理有些太不负责任。

经过两个多小时的踩盘，小编认为玉桥南里小区位置不错，交通配套、商业配套和医疗配套也较丰富，出行、购物和就医很便捷，居住人群也不复杂。但是小区建成年代较早，硬件设施没有更新，物业管理也一般，小区品质普通。在通州老城区工作的人群对小区品质要求不高的话，可以考虑该小区。

玉桥南里小区位于乔庄商圈，乔庄商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈没有任何竞争优势。况且未来产品是共有产权房。所以小编认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、生活成本低

小区物业费0.50元/㎡/月-0.85元/㎡/月，停车不收费，小区西门和南门500米范围内有超市，银行、医院、饭店和理发店等，运河通源农贸市场据小区约1.1公里，市场里蔬菜瓜果新鲜，品种齐全，价格实惠，乔庄商圈内的商场是通州的老牌商场，都是平价商品，生活成本很低。

2、交通便捷出行方便

小区所在的乔庄商圈是通州老城区之一，小区西、南门约200米范围内都有公交线路，去往通州各区域方便快捷。小区2公里范围内有地铁梨园站和北京市郊铁路乔庄东站，乔庄东站到达北京西站只需约45分钟，梨园地铁站前往国贸和天安门方向，在国贸上班的人群上下班方便。小区北侧约400米是运河西大街，运河西大街是通州区域内主要干道之一，连接广渠快速路，驾车前往双井、广渠门外大街非常方便。

3、价格不高

小区均价4.3万低于商圈内均价4.5万，在售房源以两居为主，以70.98㎡的两居为例，总价大约在295万，以这个价格买两居在乔庄和其相邻的商圈里并不多，而且生活成本低，如果预算不是很高，对品质要求不高的话，这个小区还是可以考虑的。

4、南北通透户型

玉桥南里的两居和三居都有南北通透的户型，户型种类多样，可选择性强。一居多是朝南户型，但户型方正，客厅卧室独立，空间利用率高。

2021年7月，玉桥南里的挂牌均价是43196元/㎡，总价区间为207万-544万，挂牌均价环比上月上涨1.52%。挂牌房源以两居和三居为主。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“小幅上涨”的趋势。

购买成本方面，以79.5㎡两居室为例，报价280万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为98万；二套首付约为168万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

小区主力户型为两居和三居，两居室面积段为56㎡-92㎡，三居室面积段为79㎡-126㎡。大多是南北朝向户型。小编两个有取代表性的两居三居户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为75㎡南北朝向两居室，其优点有三：

1、南北通透设计，利于通风透气；

2、卧室布局合理，南北各一个，家庭成员互不打扰；

3、主卧室朝南，采光好。

其缺点有三：

1、客厅没有窗户，影响室内采光；

2、卫生间没有窗户，不利干燥；

3、入户门、厨房门、北卧门、卫生间门集中在一起，容易“撞车”。

2.2、户型二

本户型为94㎡南北朝向三居室，其优点有四：

1、南北通透设计，利于采光和通风透气，四季居住都舒适；

2、主卧和次卧室都朝南，采光好；

3、有单独的餐厅，功能性强；

4、主卧和次卧室带阳台，方便晾晒衣服。

其缺点有四：

1、客厅没有窗户，影响室内采光；

2、卫生间没有窗户，不利于干燥；

3、入户门、餐厅门、北侧卧室门和卫生间门集中在一起，容易撞车；

4、户型拐角多，不利于摆放家具。

11号楼、7号楼、19号楼、22号楼、24号楼、25号楼、26号楼、30号楼、31号楼、33号楼、34号楼、36号楼和38号楼靠近马路，有噪音，选择楼栋时要注意。15号楼南边是小广场，无遮挡，采光条件好，购买时可以做为参考。

本小区为刚需楼盘，适合在乔庄、果园、梨园、九棵树等通州传统商圈工作的人群购买，三口之家可以选择两居，家庭成员较多的可以选择三居。

乔庄商圈目前在售的新盘只有通州万国城MOMA，万国城是由北京润景房地产开发有限公司开发，在售户型有112㎡-149㎡的三居和170㎡-177㎡的四居，绿化率30%，容积率4.2，单价7.1元/㎡起，总价800万---1239万之间。相比玉桥南里而言，外部配套伯仲之间，新盘是改善型社区，户型更好，居住体验更好，单价较高，预算充足的朋友可以考虑州万国城MOMA。如果考虑首付预算因素，则玉桥南里优势明显。

玉桥南里小区周边二手房报价在3.4万/㎡-3.6万/㎡，其中玉桥北里和景馨家园距离不远，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。