老曾今天踩盘的目标是位于通州区马驹桥商圈的合生世界花园，之前听说该小区有绿化环境好，小区内人车分流，物业服务贴心等优点，今天实踩验证一下，看看到底有什么样的亮点和槽点。

亮点一：安保措施到位

在进小区的时候，老曾被门卫给拦了下来，做了来访人员信息登记才被允许进入小区。踩盘过程中，老曾发现小区里的各条主要道路的路口都装有摄像头，监控设施安装比较到位。随机挑选了几个楼栋，查看了门禁系统都能正常使用。总体来说，小区安保措施比较到位。

亮点二：小区绿化好

老曾进入小区发现每栋楼前都有较大面积的绿化带，楼栋旁种满了灌木、草坪，一幅生机勃勃的景象。小区3号楼、4号楼、5号楼南北两侧各有一个花园，花园里鲜花茂盛，绿树成荫，里面还有雕塑、圆顶凉亭、长廊等，非常漂亮。老曾从阳光下走到花园的树荫下，瞬间感觉凉爽了很多，不得不说，小区的绿化真的不错，特别是花园很适合业主锻炼和休闲。

亮点三：人车分流，小区活动更安全

走到小区西门的时候，发现小区的地下车库出入口都在这边，老曾询问了保安得知，小区实现人车分流，车位全部在地下车库，地上没有停车位；车辆从西2门进，从西1门出，不经过小区内部道路。人车分流的设计，使得居民在小区内行走活动都会更安全，居住舒适度得以提升。

亮点四：物业服务贴心

进入楼栋大堂看到旁边竖立一个提醒小心路滑的警示牌，一个小小的举动，使得老曾对物业的服务大有好感。乘坐电梯前往地下车库时，电梯间里有一个物业安放的香薰，使得电梯间里有一股淡淡的清香味，闻着非常舒服。出了电梯，老曾看到从电梯口一直到地下停车场入口处，地面都铺有防滑的地垫。询问了一位路过的业主得知，这是物业防止业主因为地滑摔倒而特意放置的。这么贴心的物业服务，相信业主居住的舒适度也会大大得到提升。

槽点一：楼栋外墙有脱落

在小区里逛的时候，老曾看到5号楼的东侧墙体有起皮和脱落的现象，非常影响整体美观，也存在一定的坠物风险，希望物业能尽早加以维修。

槽点二：停车棚较少，非机动车停放不便

在小区里反反复复逛了几圈，老曾发现小区的停车棚较少，仅在小区东北角处有一个。小区内大部分非机动车都随意停放，有的停在小区花园旁边，有的停在小区道路上，特别是单元门的消防安全通道处，几乎被停满了，老曾从那穿行都很费劲。非机动车乱停影响小区整体美观度，也存在一定的消防隐患，物业应当采取措施尽早解决。

3个多小时的踩盘结束，又到了精彩的老曾总结时刻。首先从合生世界花园的产品本身来说，商品房+板楼设计+价位较低，此三项在商圈内表现良好；另外小区绿化和物业服务较为突出，产品力整体表现良好。其次是配套方面，小区内部配套齐全，周边生活配套丰富但交通配套稍显不足，小区周边虽公交站台和公交线路众多，但离地铁站较远，配套表现一般。

总的来说，合生世界花园是改善型社区，在商圈内较有竞争优势，适合在马驹桥商圈内的改善型人群。

合生世界花园位于马驹桥商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子强湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.9万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是6.2万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和马驹桥商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以老曾认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林格林小镇等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、价格低：小区均价低，小户型首付压力小，在马驹桥商圈相较于同品质小区价格优势较为明显。

2、户型好：小区是纯板楼社区，多数户型南北通透，房子的采光、通风性好。

3、环境优美：小区绿化率为35%，内部环境优美，居住环境舒适。

4、配套丰富：小区有底商，周边有医院、公园、商场，配套资源丰富，可满足业主各个方面的需求。

2021年8月，合生世界花园幸福里APP的挂牌均价是2.3万/㎡，总价区间为308万-660万，挂牌均价环比上月下降3.19%，挂牌房源以两居、三居、四居为主，在售房源11套，挂牌率为1.4%。从过去六个月的数据来看，价格趋势呈现是“微幅上涨”的趋势，环比上涨和下跌幅度波动不大，整体趋于平稳，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。小区均价高于马驹桥商圈的均价，低于通州区的均价，在马驹桥商圈内有一定的竞争优势。

购买成本方面，以101.51㎡两居室为例，报价305万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为107万；二套首付约为183万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

合生世界花园小区的主力户型为两居和三居，两居室面积段为101㎡-102㎡，三居室面积为114㎡。老曾取两个代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为100.91㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、主卧朝南，有大窗，采光、通风好；

2、厨房有阳台，利于存储食材；

3、动静分区，利于休息。

缺点有：

1、卧室B窗户小，不利于采光；

2、卫生间为暗间，不利于干燥。

户型二：

本户型为114㎡南北朝向三居室，其优点有：

1、客厅南向，窗户大，利于采光；

2、动静分区，利于休息；

3、厨房有窗，利于散发油烟。

缺点有：

1、书房北向，窗户小，不利于采光；

2、卫生间无窗，不利于干燥。

3号楼、4号楼、5号楼是南北朝向，采光好；处在小区中间位置，相对比较安静；离小区中央花园更近，方便饭后休闲，建议优先选择。

1号楼、2号楼是南北朝向，采光好，但是邻近新桑路，有马路噪音影响，建议作为第二选择。

7号都是南北朝向，采光好，但是临近漷马路，而且有底商，有噪音影响，建议作为第三选择。

6号楼、8号楼是东西朝向，采光相对于南北朝向要差一些，临近西周路，且有底商，有噪音影响，建议慎重选择。

小区绿化率好，园林设计美观，适合对小区绿化环境要求的人群；

小区价位在商圈中有一定的优势，小户型总价较低，首付压力较小，适合积蓄不多的人群；

小区附近公交线路可通往马驹桥商圈各地，所以同样适合在马驹桥商圈工作的人群。

马驹桥商圈的新盘不多，有亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。亦庄金悦郡是北京融泰房地产开发有限公司开发，主打三居刚需型产品，容积率2.2，绿化率30%，车位比为1:3，在售产品面积段为72㎡-118㎡，单价3.75万/㎡起，总价281万起。华润亦庄橡树湾是由中交润致（北京）置业有限公司开发，主打两居至四居刚需优选型产品，小区容积率为2.2，绿化率为30%，车位比为1:1.2，在售产品面积段为78㎡-139㎡，单价4.20万/㎡起，总价310万起。三者相较，合生世界花园周边配套更成熟，而且均价和总价较低，首付压力较小，价格优势较为明显。新房则在品质和居住环境方面更好，预算充足的朋友可以考虑亦庄金悦郡和华润亦庄橡树湾。

合生世界花园小区周边二手房报价在2.3万/㎡-3.7万/㎡，其中合生世界花园、合生世界村E区、宏仁家园距离较近，价格相差不太大，故选择此三小区做对比分析。