资深房友和小编絮叨过很多次，说京贸国际公寓有一个很大的私家花园，通州的楼盘小编大部分已经踩过了，还真没有见过什么特别大的私家花园。这个勾起了小编踩盘的欲望，今天在通州万达广场吃完午饭后，小编决定步行到小区，看一下有什么亮点和槽点。

亮点一：小区绿化很魔幻

走到小区西侧，小编眼前是一个漂亮的大花园，草坪修剪整齐，树木错落有致，阳光从枝叶间洒落在草地上，形成一片魔幻的光影，好像太阳在作画，非常迷人。从5号楼与6号楼之间穿过，走到小区最南侧，小编眼前豁然开朗，又是好大一片绿地，小编想起清代文学家李渔的《比目鱼·肥遁》：“一路行来，山青水绿，鸟语花香，真是个好风景也。”

亮点二：小区生活很便利

顺着保安的指引，小编来到了位于小区中央的商业区，华联超市、民生银行、中信银行、健身房、饭店、室内游泳馆等呈现在眼前，真没有想到一个小区内部的商业还能如此丰富。

亮点三：安保措施完备

小编踩盘过程中，发现各个路口都有监控设备，还碰见了几波巡逻的保安人员。进入楼栋大厅，也看到多个监控不同的角度的摄像头。电梯间和楼道整洁，没有私自占用公共空间的情况，而且单元楼设有门禁，非业主无法进入，业主安全有保障。

槽点一：噪音污染

小编在小区大门口时，看到八通线地铁高架桥和京通快速高架桥，距离小区约100米，非常近，地铁穿过时的声音非常响，京通快速路车流也比较大，地铁和汽车的声音夹杂在一起，很是闹心，小区北侧的楼栋受影响较大。

槽点二：小区门口路况复杂

去小区的路上，出租车司机绕了几个来回才找到小区入口。平面地图可见，小区门口有很多交叉路口，但只有一条路能进入小区。京通快速路高架桥下视野非常不好，尤其是晴朗天气，容易看不清桥下交通指示牌的内容，卫星图片可见其桥下路况非常复杂，交汇处的指示牌的标识也不好区分，对这片不熟的人大概率会迷路。

经过三个小时的踩盘，小编认为京贸国际公寓的地理位置不错，小区内部的生活配套和商业配套丰富，物业管理规范，安保措施到位，小区自带大后花园，绿化面积大，环境较好。但出口处的路况确实是个问题，八通线的噪音也是硬伤。小区7栋楼均为塔楼，公摊面积较大，朋友们注意小区北侧1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼会受到地铁高架桥和京通快速路高架桥的噪音影响。7号楼位于小区西南侧，南向户型和西南向户型无遮挡，采光好，中高层可看小区后花园，购买本小区时可作为参考。小区离地铁八通线八里桥站400米左右，在国贸CBD、运河商务区工作的人群可以考虑。

京贸国际公寓小区位于北苑商圈，商圈位于东五环和六环之间，地处通州北苑街道。东侧是新华大街和果园商圈，三个商圈相互交织，不分你我，以通惠南路为最东端；南侧与果园和九棵树商圈相互镶嵌，以怡乐中街水平线为最南端；西侧是朝阳管庄和双桥商圈接壤，大体以广渠路公园和八里桥地铁站连接线为边界；北侧是北关商圈，被通惠河南北隔开。

北苑商圈的发展导向是现代城市展示窗口，功能定位为城市高端功能承载区，主要是为运河商务区提供生活配套。

商圈内的交通资源主要有地铁八通线、通州西站、机场专线、京通快速、103国道、广渠快速路、通燕高速等等，交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有北京京东医院，商圈附近有潞河医院、中西医结合医院、胸科医院三所中大型医院，其中潞河医院为三级综合性医院，医疗资源丰富。商业资源包括万达广场、BHG Mall北京华联等。生态资源包括通惠河景观带、五里店西铁道公园、杨庄公园等等。

作为通州的传统居住区，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-30年之间。根据幸福里APP显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.7万/㎡；商圈内暂无售新楼盘，二手房挂牌相对平稳。

目前商圈价值主要体现在交通优势、商业优势、产业预期和居住配套方面，是通州传统的主要居住区之一。商圈内主要居住人群以老通州原住民和企事业单位退休职工为主，其次是通州万达、国贸和望京商圈的工作人群，主要的通勤方向是国贸方向。

根据北京市规自委官网显示，北苑商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第二块地的位置最接近北苑商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和北苑商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对北苑商圈的影响微乎其微。

通州北苑商圈是通州为数不多的同时具备居住和商务功能的商圈，依托八通线地铁北苑站开通较早的先发优势，发展出了以万达广场为核心的综合商业功能区，发展成型较早，商圈内的各项配套已经非常完善，是老牌商圈之一。

目前，商圈东侧五河交汇处的运河商务区已初步建成，北京银行、华夏银行、农商银行三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，还有超过230余家银行、保险、证券、基金、保理等知名金融企业聚集于此。运河商务区在引领副中心产业升级和发展的同时，也必然会加持到北苑商圈，在商务功能、就业机会、职业选择和生活多元等方面赋能。

另外，北苑商圈成熟的生活配套和休闲娱乐功能也会为运河商务区做补充，相辅相成，共同繁荣。

1、环境优美生活便捷

小区有喷泉广场、公园、假山和水系等设施和景观，植被茂盛，绿化率高，景色怡人。小区设计布局合理，底商集中在小区中心位置，离每个楼栋都近，消费购物方便快捷。

2、小区户型丰富多样

小区户型有61㎡的一居，96㎡-115㎡的两居，96㎡-145㎡的三居，120㎡-189㎡的四居，170㎡-299㎡的五居，户型多达76种，总价从275万到1162万不等，能够满足不同条件购房者的需求。

3、物业服务好

小区物业是北京市天旭物业管理中心，物业费为2.45元/㎡/月，小区内有保安24小时巡逻，生活配套设施、安防设施完好，公共区域干净整洁。踩盘过程中没有私搭乱建的现象。南侧公园植被茂盛，品种繁多，物业人员能够及时浇灌，没发现枯死的树木，居民满意度较高。

4、配套丰富，交通发达

小区内超市、饭店、银行、篮球场、羽毛球场、室内游泳馆、健身房等配套齐全，生活非常便利，万达广场、永辉超市距小区仅1.2公里左右。小区出门便是京通快速路，是通州通往市区的主要交通干道，可直达国贸CBD。距北门约400米可达地铁八里桥站，无缝接驳1号线，到四惠、国贸、王府井、天安门、西单、五棵松、石景山等地都很方便。

2021年7月，京贸国际公寓小区的目前挂牌均价是3.88万/㎡，总价区间为237万-1162万，挂牌均价环比上月下跌0.03%。挂牌房源中两居和三居占了较大比例，从过去六个月的数据来看，小区价格呈现小幅波动，基本稳定。

购买成本方面，以95.54㎡两居室为例报价355万，参照北京市现行的普通住宅和非普通住宅标准，普通住宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普通住宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为124万；二套首付约为213万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度上影响首付金额，所以上述条例仅供参考。

小区户型多样，每期的户型都不相同，在售户型中以两居、三居最多。小编各选取一套两居和三居户型进行分析。

2.1、户型一

本户型为96.81㎡东南朝向两居其优点有五：

1、客厅有观景大阳台；

2、厨房有生活阳台；

3、主卧采光好；

4、户型较为方正，利于家具摆设，浪费面积较少；

5、厨房和卫生间独立分区，整体利于污水管理。

其缺点有四：

1、厨房狭长，不利于多人操作；

2、次卧窗户小，影响采光；

3、卧室门朝客厅，隐私性不好。

4、暗卫，不利于干燥和浊气管理。

2.2、户型二

本户型为129.6㎡西向三居，其优点有五：

1、起居室与会客用餐区域互不干扰，做到动静分区；

2、三个卧室与客厅客卫有效分离，隐私性好；

3、主卧带卫生间和观景飘窗；

4、卫生间干湿分离；

5、厨房有生活阳台，功能性好。

其缺点有三：

1、西向单面采光，下午才有阳光，且通风不好；

2、厨房太窄，两人操作无法施展；

3、小次卧无窗，只能临时使用。

小区北侧楼栋1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、6号楼会受到地铁高架桥和京通快速路高架桥的噪音影响，8号楼东侧会受到学生室外活动时的噪音影响，7号楼位于小区西南侧，南向户型和西南向户型无遮挡，采光好，中高层可看小区私家花园，购买本小区时可作为参考。

从价格层面考虑，小区单价低于北苑板块的平均水平，适合刚需考虑；从交通层面考虑，小区400米范围内有地铁八通线，出门是京通快速路，去往国贸方向非常的便捷，适合在地铁沿线工作的人群；从户型方面来看，大小户型都有，南向的房子多在140㎡以上，适合家庭成员较多的人群。

通州北苑板块暂没有新房出售，在距离2公里的新华大街板块内有新房普通住宅京澜誉府，该新盘由北京宇盛宏利房地产开发有限公司开发，主打三房、四房改善型产品，绿化率30%，车位户数比1：2.68，在售产品面积段为99㎡到139㎡，单价6万/㎡起，总价594万起。相比京贸国际公寓，新盘属于低密度社区，总户数340套，地理位置更为优越，资金充裕的用户可以考虑该项目。

京贸国际公寓小区周边二手房报价在3.8万/㎡-4.0万/㎡，其中华兴园和长桥园公寓距离接近，价格相差很小，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。