通州这两年很多老旧小区都做了精细化改造，改造后的旧小区不仅外表有了极大的进步，很多功能也得以完善。今天小宇就带大家去看一个乔庄商圈在2016年做完旧改的小区-玉桥北里，这是建成于1988年的老牌社区，一起来看看小区旧改后的现状吧。

亮点一：旧改完毕，小区品质有提高

小宇走进小区后，首先看到的是旧改后的玉桥北里面貌焕然一新，黄褐相间的楼栋外立面看起来整洁大方。小区的路面，一部分重新铺设，一部分进行了修缮。楼栋前后均重新铺砖，车位也是新铺设的。盲道、阻车路障、人车分离栅栏等基础的硬件设施都进行了更新。改造后的小区在视觉感受上完全不像是一个有30年房龄的老旧社区。

亮点二：绿化环境好

对比通州30年左右的老小区，小宇感觉玉桥北里的实际绿化率比较高。小区中间有花园，可能是在施工，被绿色铁皮围住了，铁皮上方可以看到成排的柳树。小区内部楼前楼后都有绿化覆盖，树高大约到3楼窗户的位置。另外在小区的道路两侧也都种有高大的行道树，树冠较大，能够遮住路面上的大部分阳光。老小区的绿化做到这个水平，非常难得。

亮点三：小区安保安防设施多

旧改之后的玉桥北里小区安防安保设施非常多，像门岗、大门车杆、门禁系统这些基本配置都齐全。各个路口和围墙四周的监控设施也很完备。小宇踩盘途中还被保安制止过一次，原因是保安室发现有人拍摄小区内的摄像头。另外小宇还在41号楼北侧的位置，发现了玉桥北里社区警务工作室。小宇觉得小区里的安保安防设备多，居民的人身和财产安全都能得到更好的保障。

亮点四：小区干净卫生

踩盘过程中，小宇看到小区路面上除了落叶之外，很少有其他垃圾，卫生打扫比较到位。垃圾分类驿站处有义工值班，垃圾集中处理站也非常整洁。小宇还检查了7号楼、45号楼的卫生情况。楼梯间没有发现小广告现象，墙面和楼梯扶手干净。

槽点一：内部线路管理不完善

小区院内电线很乱，楼内入户电线、通讯线和监控线也比较混乱，很不美观。居民王叔叔告诉小宇，因为小区建成年代久，线路慢慢的增加，最后越来越乱。居民和物业都知道线路有安全隐患，但整改起来需要协调很多部分，不太好解决。

槽点二：外部改造有噪音

小区北侧有一幢三层小楼正在改造建设，施工期间，北侧楼栋也会有噪声、粉尘的污染，影响小区居民的休息和出行。

槽点三：小区所有楼栋没有电梯

玉桥北里小区全部为六层板楼没有电梯。小宇比较年轻，爬了几个单元的楼梯，也有点气喘吁吁了。爬楼梯，对于一个身体好的人来说是可以起到健身的作用，对于老人和小孩还有一些身体不好的人来说，就有诸多不便，比如老人的轮椅、儿童的手推车等都不方便上下楼。居民日常生活中携带重物上楼、购置大件家具家电都会因没有电梯而增加很多困难。

首先从产品本身来说，公房社区+30多年房龄+主力户型多样+旧改完毕，此四项在商圈内表现一般，绿化和物业管理方面尚可，产品力整体表现一般。其次是生活便利度方面，内部配套较多，周边生活配套丰富且便利。4公里范围内有一所三甲医院和一家三级综合性医院覆盖。100米范围内6条公交线路，1.9公里范围内有1个地铁口，配套表现良好。总的来说，玉桥北里是刚需型社区，大社区、小户型、低总价，在商圈内较有竞争优势，比较适合在通州区域内工作的刚需型家庭。

玉桥北里小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小宇认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、小区总价低：小区户型以小户型为主，一居、两居、三居都有，小户型总价低，购房压力小。

2、旧改完毕：小区外立面重做、绿化重做、路面进行了修缮或重新铺设，外观不老旧。

3、生活配套丰富：玉桥北里小区周边配套成熟，医疗资源丰富，商场多，购物消费方便。

4、生活成本低：玉桥北里物业费低，停车场免费使用，居民生活成本低。

2021年7月，幸福里App显示玉桥北里小区的挂牌均价是43923元/㎡，总价区间为210万-350万，挂牌均价环比上月上涨0.04%，价格波动属于正常范围。从过去6个月的数据来看，玉桥北里的挂牌均价相较乔庄商圈和通州区域的均价一直较高，说明玉桥北里小区在通州区竞争力较强。

购买成本方面，以高楼层面积73.73㎡的三居室为例，报价320万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即房源属于普通住宅，首套首付约为97.65万，二套首付约为167.4万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

玉桥北里小区有49㎡-74㎡的一居室、两居室和三居室，主力户型为两居室，下面小宇取两个有代表性的户型进行分析：

户型一

本户型是73.73㎡南北朝向三居室，其中优点有：

1、南北东三向全明户型，利于通风和采光；

2、户型浪费面积小，得房率高；

3、全明户型，有利于干燥；

4、有独立阳台，方便晾晒衣物。

其中缺点有：

1、客厅朝东，下午客厅无日照；

2、卧室面积小，不好设置大床。

户型二

本户型是74.14㎡南北朝向的两居，其中优点有：

1、南北西三向全明户型，利于干燥和通风；

2、可改造成三居，功能性强；

3、有独立阳台，方便晾晒衣物；

4、主卧面积大，方便家具摆设。

其中缺点有：

1、客厅朝西，有西晒影响；

2、厨房小，做饭不方便；

3、次卧面积小，不利于设置大床。

小区南侧的25号楼、26号楼、27号楼、36号楼、37号楼、39号楼、48号楼、49号楼、50号楼，楼栋靠近运河西大街，路上行驶车辆多，噪音比较大，睡眠不好的朋友需要体验之后再做选择。

小区40号楼、43号楼、46号楼、46号楼、47号楼、53号楼，靠近内部新能源汽车充电站，有新能源汽车的家庭优先选择。

小区11号楼、13号和21号楼靠近花园，视野较好，锻炼方便，推荐优先选择。

玉桥北里是一个刚需楼盘，所有户型的面积都比较小，总价低，适合在通州城区工作的低首付人群。另外，小区距离市郊铁路城市副中心线乔庄东站较近，比较适合在北京西站、北京站、北京东站附近工作的人群购买。

玉桥北里周边的新盘不多，普通住宅盘只有通州万国城MOMA一个，是商品房住宅楼盘。开发商是北京润锦房地产开发有限公司，主打三居、四居大户型的改善型产品，绿化率30%，容积率为4.2，在售产品面积段为112㎡-177㎡，单价7.1万/㎡起，总价800万起。

相比玉桥北里而言，通州万国城MOMA外部配套相差无几，新房的环境和整体建筑结构相对更优，户型方面新房更好，但新房容积率高。玉桥北里小区户型小、总价低、得房率高、内部设施齐全，如果考虑预算情况，300万左右的总价优势还是非常明显的，上车首付100万出头，对于刚需型朋友非常友好。

玉桥北里小区周边二手房报价在3.3万/㎡-5.5万/㎡，其中玉桥东里小区、格兰晴天小区和玉桥北里小区距离近，价格相差不大，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。