在今年的五一假期里，小福带着家里人去北京，途经通州区梨园，小福回想起来第一次来到梨园还是在小时候，没想到时隔多年，梨园镇现在发展的越来越好，房价也是水涨船高。在经过云景西路的时候，小福看到了不远处有住宅小区。记忆里的梨园是十分有烟火味的，小的时候就幻想能够在这里长期居住，恰好今天再次遇见了童年的联想地，小福就上网搜索了一下附近的小区，经过一番信息确认后，发现这个小区的名字叫做新城阳光。对于在北京上班的小福来说，可以考虑要在这里安家。从地图上看，梨园商圈的中心地带，就在这新城阳光的附近，同时，新城阳光小区在幸福里app梨园商圈热搜榜位居第四。终于在一个飒爽的午后，小福来到了通州区的新城阳光小区。

亮点一：空气清新，环境整洁

就在小福刚刚进入小区的时候，刚开始还感受不到小区优秀的绿化，但是顺着小区内部街道，慢慢往前走，小福发现了小区内部的绿化带有很多。与此同时，小福还发现了一件非常不可思议的事情，那就是小区街道上没有一点垃圾，还看到路边进行分类的垃圾桶。这并不新奇，随着社会发展很多小区都打出了垃圾分类合理规划的口号，新奇的是新城阳光小区现在真真切切的在把这一点做到实处。在来来往往的人群中，人们手里不同颜色的垃圾袋很好的证明了小区的监管力度，这无疑会把小区的整体形象塑造起来了。

亮点二：周边交通便利

小福在到达新城阳光小区后就看到了九棵树地铁站牌，能够通往五所南路、云景东大街以及云景里北区等等。地铁站距离小区很近，小区东门步行5分钟就能走到，这对于小福这样的上班族来说是一件多么幸福的事，再也不用为通勤犯难。

小区附近还坐落着梨园地铁站、九棵树地铁站、临河里地铁站、果园地铁站等8座地铁站，小区最近的地铁站八通线梨园站，可到达四惠、高碑店、传媒大学、双桥、八里桥等地，可换乘1号线、7号线地铁线路。这对于一些没有私家车去上班工作的提供的很大的便利。

同时，新城阳光小区附近的道路均为双向两机动车道，继续往前走还发现两条双向六机动车道，交通的便利会使小区的生活条件更加美好，俗话说“要想富，先修路”，这足以说明交通对于生活的影响，新城阳光所处优异的地理位置，无疑会带给人们较好的生活感受。

亮点三：安全保障工作卓有成效

新城阳光小区的安保工作真的严谨。在来到新城阳光之前，小福已经对小区有一定的了解，了解到这所小区建成的时间较早，小福一路走来，看到小区的安保工作人员在按班巡逻，另外还有随处可见的摄像头，这让小福感受到了小区物业和安保部门对小区住户安全的足够重视。在刚进大门的时候，就能够感受到小区安保部门的厉害，小区大门处有自动识别仪器，对进出的人都有人像记录和体温检测，这在疫情期间还是很有必要的。进入小区的汽车也规划有序，除小区住户的私家车外，禁止外来车辆进入。这方面，小福真的想为小区安保人员竖起大拇指。因为无论如何，家一定是一个可以让人放松休息的地方，一些不必要的麻烦会很大程度的影响家的舒适感。

亮点四：教育配套设施的完善

新城阳光小区内部有对应的幼儿园和小学，“足不出户”就能让孩子接受良好的教育，这对于家里有孩子的住户来说是不可多得的好事。同时周围交通也很便捷，对于一个家长来说，接送孩子上学、放学也很方便。小福和小区里面的大伯了解一下，在小区内部从西南3门进入步行不到5分钟就能到达北京东方尚德幼儿园。小区外面有一所运河小学，这让许多家里有上小学的孩子，回家更方便。

在小福踩盘的后半程，无意间路过了北京东方尚德幼儿园，被优雅的歌声吸引而来，发现幼儿园的内部管理也十分严格，现代化的运动器材，高规格的室外教具，老师也是十分认真的教孩子们做游戏，整个幼儿园都充满的欢快的笑声。

槽点一：物业服务态度较差

小区物业是北京首欣物业管理有限责任公司，能提供保安执勤和保洁⼯作。保洁⽅⾯能够看出来⼩区⽆论是路⾯还是楼栋内部都较为⼲净，还算合格。小区设有岗亭，安保人员也会开着巡逻车在小区内观察。但⼩福进⼊⼩区时门口保安对于小福的询问不予搭理，对一些可公布的信息不对小幅提供，说话语气恶劣。

槽点二：小区停车位紧张，人车不分流。

通过小福的观察发现，新城阳光小区的停车位比较紧张。主要表现在除了固定车位以外，临时车位较少，进入小区后很难找到固定车位，导致停车困难，而且道路还没有实现人车分流。小福走在小区的街道上，发现来往的车辆总数一辆接着一辆，很容易造成拥堵，乱停乱放现象严重，也能看到非停车位停车的情况。这也就导致了，你在⼩区任何⼀个稍微宽敞，能容得下汽⻋通⾏的地⽅，都可能和它遭遇。⼩福在住宅楼下观察楼体的⼗分钟⾥，就有不下3辆汽⻋伴着震⽿欲聋的鸣笛声擦⾝⽽过，这个还是挺让⼈烦躁的。

槽点三：人口密度较大

在小福踩盘的过程中发现，入住的人员大多都是在北京打工的人群。由于新城阳光小区在梨园商圈能满足大多数人的居住需求，导致小区人口密度较大，小福观察发现，在小区内部的幼儿园放学和从业人员下班时段，整条街道上的人群一个紧挨一个，电瓶车行驶尚且困难，更别提汽车啦。

槽点四：部分绿化遭到破坏

在小福的踩盘过程中发现，新城阳光小区的绿化面积相对较多，主要是道路两边栽种着的树木，但楼与楼之间的绿化区域由于后期工作不到位导致部分死亡，没有及时得到养护。绿化区域中时常能看到一天一天的“小路”，在被人们踩踏过后没有进行合理的规划。

总体来说，在踩盘的整个过程中都让小福感受到了这个小区祥和的氛围。整个小区的楼盘属于中式风格。新城阳光小区内24小时都有保安巡逻，小区物业也会合理维护小区秩序，从而使小区内一直保持着干净有序。无论是居住环境还是自身体验上来说都很好，还能够让在外打工的人们感受到家的那种舒适感，定居在新城阳光小区是一个不错的选择。

同时，在小福踩盘的过程中，小区里浓厚的人文气氛和积极向上的氛围无时无刻的感染着小福，无论是小区的品质、居住氛围还是小区的舒适度都非常不错，对于喜欢都市浓厚氛围和对现代化程度要求不高的人群可以考虑一下新城阳光小区。另外新城阳光小区周围的生活设施都十分完善，附近的教育机构也有很好的保证。对于一些家中有孩子的人群来说，是一个很好的选择。并且房租价格为4000元/月且相对较低，对于租房的人也是十分划算的事。

梨园商圈位于近年来备受关注的通州区，该商圈南侧为万盛南街，西临九棵树中路，最北侧至运河西大街，东侧为玉桥中路。“梨园”二字大有渊源，相传明朝时候，这里有一果园，迁徙到这的居民看到园中有梨树，于是称之为梨园，经历几百年的发展，该区域已经发展成通州区域的知名商圈。该商圈内住宅小区众多，承担了大量的居住功能，知名楼盘有K2海棠湾等，商圈二手房均价在4.2万/㎡左右，价格走向较稳，商圈内居民的主要通勤方向为国贸方向，目前商圈内有两条地铁线穿过，北侧为地铁八通线，该线路可与地铁1号线相通，到达国贸商圈。

南侧为地铁7号线，该线路为7号线东延线，于2019年年底开通，该线路的开通大大缓解了商圈南部居民的出行需求，也提升了区域价值。教育方面，运河小学位于商圈北侧，南侧有于2007年成立的北京市育才学校通州分校，该学校是一所九年一贯制公办学校，并于2020年入选北京市中小学科技教育示范学校名单。

该区域内公园不多，仅有梨园主题公园坐落于八通轻轨临河里站南侧，公园由戏楼、书鼓场、中心广场等景区组成，多种梨树均在园内有种植，梨树成片，真正呼应了“梨园”二字。产业方面该商圈有农副产品交易中心，公交集团保修分公司九场等，整体来看，产业略显薄弱，不过随着通州的发展，产业短板或许能得到一定提升。

根据北京市规自委官网显示，在今年5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交。其中溢价率较高的地块就位于梨园商圈内，该地块位于通州区梨园镇西小马村，多家房企参与了北京城市副中心0302街区FZX-0302-6004、6002地块的竞拍。经龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。最终龙湖+恒基报20%政府持有商品住宅产权预设份额后，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段。按照溢价率来看，房企们还是很看好梨园板块的发展。

此外离梨园较近的北京城市副中心12组团北部1201街区西侧，碧桂园以41.15亿和竞建国际人才社区住房面积11500平方米的条件，竞得北京城市副中心1201街区FZX-1201-0019、0020、0040地块R2二类居住用地、0016地块F3其他类多功能用地、0039地块A51医院用地（配建“国际人才社区住房”），溢价率14.94%。整体看来梨园商圈的土地资源较为丰富，预计未来陆续还会有土地入市，得益于通州副中心的发展，目前已拍地块和未来入市地块对区域房价有一定正面影响。

梨园板块位于通州中心位置，发展也将紧随通州步伐，近年来该商圈发展明显增速，近年的规划中提级改造通马路、九德路、张凤路和张采路，建设漷小路、漷台路、G230（原通房路）、漷马路等一批道路，增开乡镇公交线路，交通优化将带动产业优化，在产业方面，附近的北京环球主题公园及度假区核心工程全面建设完成，预计2021年9月开业，具体日期还需等待政府批准。

大型主题公园和度假村的建成对于区域的经济、就业、旅游业的提振是显著的。首先，景区周边的环境整治、水系治理、道路建设当前都在加快推进，随着乐园建设的进一步加快，周边城镇、地区的基础设施建设也将提速；其次，主题乐园的建成不仅能够带动区域人流和经济经济增长，还能吸引大批影视、动漫、零售等产业链上的企业目光，为城市副中心集聚一大批国内外人才，为国际人才社区建设带来有利契机。

1.新城阳光属于近现代化小区，小区里浓厚的人文气氛和积极向上的氛围也让小区散发着一种“正能量”，无论是小区的品质、居住氛围还是小区的舒适度都非常不错，但喜欢都市浓厚氛围和对现代化程度要求高的人群需要慎重考虑一下了。

2.小区的绿化率为38.98%，并且小区内部有广场，道路两旁种植有植被，灌木和乔木。阳光新城小区主要分为中轴线景观、儿童乐园区、健身活动区和体育运动区。对于各种人群都能很好的得到满足，不管是孩子、年轻人，还是八旬以上的老人，都能够锻炼出强健的体魄。

3.同时小区内居民结构简单，人群素质较高，人文环境非常不错。小区物业也是大型房地产公司的，物业负责可靠。

4.小区的物业费较低，价格上较为亲民，能适当的减少人们的经济压力，提高人民的生活消费水平。小区的户型多种多样，对于人口基数较大的家庭也能很好的选择。

2021年5月新城阳光挂牌价在4.3万元/㎡-4.5万元/㎡之间，挂牌价为4.4076万元/㎡，环比上涨0.04%。

据2021年1月-2021年6月来看，环比上涨为主要趋势，近期下跌幅度也在正常范围内，房价总体是趋于稳定的。

在售户型中，有47㎡-59㎡的一居室，81㎡-100㎡的两居室，115㎡-125㎡的三居室。其主力户型是两居室，分为两室两厅和两室一厅，客厅均带有阳台。

目前在售户型中，二居室和三居室适合两口之家或者三口之家居住，175㎡的四室需要有一定的资金承受能力，适合改善住房的购房者。

新城阳光小区有18栋，主力是高层板楼，据小区售房处介绍，楼间距可达110米，前后都无遮挡。小区楼栋之间分布较广，不必考虑采光问题。

38、37、36号楼位于小区最中央，远离街道，喜欢安静独处的可以选择这三栋。

41、43号楼紧邻大药房和幼儿园，家中孩子较小的可以选择这俩栋楼，方便快捷，非常适合有适龄萌娃的家庭；孩子较大的可以选择在38号楼，它紧挨着北京东方尚德幼儿园和冰河图书工作室，学习氛围相对较好，更有益于孩子的学习。

家中有老年人的建议选择中间楼栋，出门健身散步更为方便，在合理的区域活动减少不必要因素的影响。

1.小区地理位置优越，交通便利，小区安全度高，适合一些独居的单身人士。

2.小区距地铁八通线梨园站仅450米，可直达管庄、高碑店等区域，在沿线工作的上班族均可考虑。

3.在颐瑞中二路的工作人员可以通过换乘的方式到达八通线临河里地铁站或者八通线土桥地铁站，可以较快的到达工作岗位。

4.小区在高档小区中相对于周边房价偏低，在在售二手房最低235万，适合在周边商圈工作的刚需人群。

截至2021年5月，梨园板块目前无在售新房，距离较近的在售新房中有京贸国际公馆、华业玫瑰东筑、和华业东方玫瑰三座新房项目。这里挑选京贸国际公馆、华业玫瑰东筑两所做对比。

由于新城阳光建成时间较长，环境同两所小区较旧，硬件设计较为落后。但胜在户型较多，可满足较多数人的需求，经济压力较小，烟火气更加浓厚。

而华业玫瑰东筑物业费用较高，户型面积较大，对一些人群来说存在不必要的浪费。

京贸国际公馆小区售价较高，同新城阳光可比性较小，对于华业玫瑰东筑来说，追求的是更高质量的环境和硬件。

梨园附近小区居多，大部分为为楼龄较旧。这里选取云景西里南区和梨园东里做对比。