周末，小福陪着父亲一起去运河奥体公园参加通州区太极拳展演大赛。中场休息时，父亲说道：“如果我住在对面的BOBO自由城就好了，那我以后和老伙计们打太极就不用再跑这么远了。”小福将父亲的话记在心里，回到家后在网上查询发现BOBO自由城建成于2004年，距离运河奥体公园仅20米，同时小区内生活设施齐全、交通也比较方便。经过一番了解之后，小福在一个阳光明媚的午后，带着父亲来到了BOBO自由城。

亮点一：舒适宜居的小区环境

先不提BOBO自由城小区内随处可见的绿化带，仅是小区里的种植的各种各样的果树和大片的草坪就已经令人心动了。小福刚进来小区的时候，看到中央小广场有各种娱乐设施，聚集了好多老年人在聊天晒太阳，小朋友们在滑梯上欢蹦乱跳，路过下棋的大爷的时候小福的父亲很快就融入其中了！

小福坐在长廊中环视小区内的环境，宽阔的楼宇布局和大面积的绿化，小区和运河奥体公园仅一路之隔，生活在这里空气似乎都要新鲜很多。

亮点二：尽职尽责的物业管理

走在小区里难免对干净整洁的环境赞叹不已，要问原因的话那就是物业的功劳了！带着孙女遛弯的奶奶和小福热情的聊了起来，她说小区每天都会有物业保洁人员来打扫卫生，无论天气如何都会清理垃圾和路障。看来在你享受幸福的同时，一直有人为你“负重前行”啊！

要说这次踩盘中发生的最可爱的事，那便是不时地有老人站在单元门口拿着手机打开门禁后洋洋得意地样子。小区升级了门禁系统，像小福这种每天丢三落四的人再也不用怕门禁卡不小心丢掉导致进不去门了！

亮点三：多样化的休闲娱乐设施

不提一般小区里都会有的健身器材，仅是大姨的一句话，“在北京这样的地界儿，我们小区内还有游泳馆和健身房你敢信？” BOBO自由城就已经抓住小福的心了。

一直想健身的小福总以距离太远办了卡也不去的原因搪塞自己，小区配备了健身房和室内游泳池，很多小区居民都会在场馆里健身。想来如果能够住在这里的话，应该也能朝着精致自律的都市丽人前进了一步呢！

亮点四：周边配套设施齐全

要问小福的妈妈最喜欢小区的哪一方面，她不假思索的回答：“我感觉周围比较热闹啊，买东西啥的也方便！”小福发现小区周边超市、药店、美食餐厅应有尽有。华联生活超市距离小区也就10米，5块钱半个西瓜、一块五一兜儿的花卷等各种物美价廉的商品应有尽有。小福的妈妈边走边买，从超市出来时已经大包小包的满载而归。

槽点一：小区内车辆乱停乱放

小福发现小区内车辆乱停乱放的现象严重，处处都能看到非停车位停车的情况。这也就导致小区里车辆出行永远都是“蛇形走位、龟速行驶”，行人也会被突如其来的车辆鸣笛声吓一跳，想来大家每天最难走的路的就是进出小区的路了吧。

槽点二：小区建成年限较久

BOBO自由城建造于2004年，虽然小区经过了社区改造后看上去焕然一新，但仍然改变不了房龄较久的本质。这就导致小区买主能贷款的年限也相对较短，带来更大的月供压力。

总体来说，这次的踩盘对小福来说还是比较满意的。在踩盘的过程中父亲也深入了解小区的具体情况。位于北京市通州区芙蓉东路的BOBO自由城，凭借着舒适宜居的小区环境和齐全的配套设施提高了小区居民的生活质量。

如果家里有老人或者行动不便的人还是要尽量选择较低楼层或者是带电梯的楼栋，同时小区环境舒适宜居、周边配套齐全，很适合给父母买养老房。

但是在踩盘过程中小福也发现了小区的一些不足之处。BOBO自由城小区建成于2004年，房龄较久，相对于新房来说贷款年限较短，因此购买者的月供压力较大，像是还款预算有限的人群需要谨慎考虑。

BOBO自由城小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1、BOBO自由城环境优美，容积率低，小区绿化率高达40%，适宜居住，这对不少对居住环境品质有要求的购买者非常具有吸引力。

2、小区户型方正，品质较高。从一居室到三居室均有覆盖，能够满足不同家庭的置业需求。在售户型面积中53㎡的一居室比较适合单身一族居住，84㎡—102㎡的二居室比较适合资金有限的刚需人群，133㎡以上的三居室比较适合具有改善需求的三口之家，180㎡以上的四居室则适合具有一定资金支撑能力的多口之家居住。

3、BOBO自由城周边配置齐全。门口有水仙西路等多个公交站点，距离地铁六号线北运河西站仅800米，交通比较便利，很适合对公交、地铁依赖性较高的人群。

4、小区与运河奥体公园仅有一路之隔，运河奥体公园和运河文化广场相连。公园内配备篮球场、足球场等，能够满足不同人群的休闲娱乐需求。

2021年6月，BOBO自由城挂盘均价为57334元/㎡，环比增长0.46%。目前幸福里挂牌房源为21套，挂牌房源面积基本是53.04㎡—230.52㎡。

从近六个月的价格波动来看，房价总体是趋于稳定的，近期的上涨幅度也在正常值范围内，购房者不必担忧小区有较大幅度的价格变动。

具体购房成本方面，拿在售的98.17㎡的三居室为例，报价510万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为178.5万，二套首付为306万。

BOBO自由城在售户型涵盖范围广，最小的户型是53.04㎡的一室一厅，最大的户型是230.52㎡的五室两厅。

在售户型中，53.04㎡的一居室由于面积较小，适合单身一族居住。84.81㎡—102.27㎡的两居室适合处于过渡期的两口之家居住，或者是看重小区周边配套、预算不高的人群。

123㎡—133.19㎡的三居室比较适合首次置业的购房人群。201.86㎡以上的三居室比较适合具有改善需求的三口之家居住，大面积的四居室则比较适合追求高品质居住质量且资金充足的购房人群。

BOBO自由城共有27栋楼，各楼栋品质存在较大的差异。

小区东西北部均设有出入口，其中51、52号楼距离北门出入口较近，并且紧邻北京通州芙蓉小学，进出小区以及上学比较方便，适合有学生的家庭；

64、66号楼距离西门出口且紧靠运河奥体公园，去公园散步游玩比较方便，适合有老人的家庭；

62、68号楼距离芙蓉东路公交站比较近，适合乘坐公交出行的上班族；

51、52、53、66、67、68号楼带电梯，比较适合有出行不便或者有老人的家庭；

65号楼下是社区会所，有健身房、游泳馆，适合喜欢健身的人群。

小区环境优美，宜居度高，很适合养老人群；

小区购房门槛相对较低，小区在售二手房中最低入手总价为315万的，首付在110万左右，适合在周边上班的刚需人群；

小区出门就是公交站，距离地铁6号线北运河西站800米，交通相对便利，很适合对公交、地铁依赖性较高的人群；

看好通州区的发展，未来在这一带发展的人群也可以考虑。

截至2021年6月，武夷花园板块内仅有2个在售新房项目，分别是京贸国际城和珠江阙。

其中，珠江阙是由北京顺开房地产开发有限公司打造的高端住宅项目，面积为335㎡以上的大户型，目前均价78000元/㎡。从总价和购房人群来看，珠江阙和BOBO自由城不具备可比性。

京贸国际城·峰景是北京天旭运河房地产开发有限责任公司打造的商品住宅项目，在售户型面积范围覆盖在69㎡—140㎡。目前，均价在68000元/㎡，最低总价约490万元。对比BOBO自由城，京贸国际城为带装修现房，居住环境更好，周边配套还有待完善，物业费为3.28元/㎡/月，生活成本较高，如果资金更加充裕的人群也可以考虑该项目。

武夷花园板块发展时间长久，较为成熟，板块内的旧小区偏多，这里选择品质较好且距离最近的运河湾南区和K2百合湾进行对比。