房圈好友说玉桥有一家网红店，老字号的烧饼夹肉味道很好，号称京东一绝，要带小编去品尝，心想，择日不如撞日那就今天吧。到了店门口看见对面是格兰晴天小区。小区的外立面看上去有点商务范，朋友说小区环境也不错，一层的房子都带小院，户型好，落地飘窗，有些小院装修的很特别。听朋友这么一说，小编立马来了兴致，烧饼夹肉还没吃完就直奔小区而去，一起看看它有什么特别之处。

亮点一：一层有独立的私家小院

小编走进格兰晴天小区，发现小区的一层带有小院子。继续环绕小区一圈之后，发现除了21号楼和22号楼一层是底商以外，其他楼栋全部带有小院。小的院子有个十几平米，大的有二十几平米，很多院子里都被业主种上了绿植，归置得很整齐，闲暇时光，在院子里喝茶、下棋，也是一种不错的享受。

亮点二：绿化景观好

小编来到小区的中心广场，广场边上有条弯弯曲曲的水系景观，用鹅卵石和天然石头铺设“河岸”，“岸边”是各种大树，广场内有老人坐在树下乘凉，孩子们在嬉戏。小区的各楼栋之间都有高大的树木和绿植隔离带，部分绿带上种有花卉。小区内道路两侧也都种有大树，夏天走在树荫下，不会觉得太热，绿化感受很好，居民生活舒适。

亮点三：生活配套齐全

小编看到小区南门口的底商很多，南门东侧5米处就是一个品牌洗衣店，距离南门150米范围内还有大型生鲜超市、日用品综合超市，小型便利店等其他各类门店，衣食住行一样不缺。平时喜欢在家做饭的家庭主妇，只需要在做饭前20分钟去南门溜一趟，食材就能采买齐全。居民日常生活非常方便。

槽点一：路面常年失修，多处有坑

小编在小区内行走时，突然被绊了一跤，低头一看，眼前道路坑坑洼洼多处不平。业主王阿姨告诉小编：小区从建成到现在从未修缮过路面，随着时间日积月累，路面变得坑坑洼洼，一下雨就会多处积水。小编是年轻小伙都能差点摔倒，老人和小孩在这样的路上行走岂不是更危险。

槽点二：单元门禁破损多，楼道墙面需改善

围着小区转了一圈，小区里单元门基本都已生锈，并且门禁多数都已损坏。

小编检查了15号楼的楼道卫生情况，随着时间的积累白色墙面已然泛黑，且有很多破损。小编进入楼道后暗黑的环境和楼道中间摆放的自行车辆和杂物心中十分不悦，看下去的欲望瞬间大减。

小编又检查了1号楼19号楼的卫生情况，楼道里没看见什么杂物了，但是墙面破损的地方依旧不少，看来小区物业在管理方面有待改善。

经过3个多小时的踩盘，又到了精彩的小编总结时刻。

首先从产品本身来说，商品房公房混合和接近20年房龄，此两项在商圈内表现一般，另外在物管软性服务上变现较差，产品力整体表现较差。

其次是配套方面，内部配套一般且维护不到位，周边生活配套丰富且便利。3.3公里范围内有三甲医院覆盖。700米范围内4条公交线路，2公里范围内两个地铁口，满足多个主要通勤方向，配套表现良好。

总的来说，格兰晴天是刚需型社区，在商圈内较有竞争优势，产品属性和预算充足的多人口家庭契合度较高。当然，多样的户型选择可以同时满足两口之家和单身一族，尤其是工作在通州区域或在八通线沿线工作的人群。最后请朋友们在决策之前务必评估好22号楼旁边垃圾站的实际影响，谨慎选择为妥。

格兰晴天小区位于乔庄商圈，商圈位于东五环和六环之间，东侧是北京市政府行政办公区，以滨河中路为界；南侧与土桥商圈镶嵌，大体以碧水公园东侧的净水河道为界；西侧毗邻梨园和果园商圈，呈镶嵌状，以新华南路为最西端；北侧是新华大街商圈，以京哈铁路为界。

乔庄商圈的发展导向是“现代城市展示窗口和高端商务服务引擎”，功能定位为高端功能承载区，产业方向定位为时尚休闲旅游区和商务商业服务区。

商圈内的交通资源主要有地铁6号线、东六环、乔庄东站、通州站等，圈内交通网密集，出行非常便捷。商圈内的医疗资源主要有通州区妇幼保健院、运河中医院等，商圈北侧还有潞河医院（三级综合），医疗资源丰富。主要商业资源有京客隆、卜蜂莲花等。主要生态休闲资源有城市绿心公园、边上公园、北运河景观带等。

作为通州的居住板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，房龄多集中在15年-25年之间，新房较少。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为4.5万/㎡；商圈内只有通州万国城MOMA有新房在售，在售均价7.1万/㎡起。目前乔庄商圈新房供应较少，二手房以老旧小区为主，挂牌房源充分，价格平稳。

目前商圈价值主要体现在居住配套、生态环境和产业预期方面，是通州传统的主要居住区和商业区之一。商圈内主要居住人群以原址回迁安置的通州本地居民和老国企退休职工为主，其次是京东运乔建材城、通州万达和国贸商圈工作的人群，居住人群结构简单，主要的通勤方向是国贸和廊坊北三县方向。

根据北京市规自委官网显示，乔庄商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第一块地的位置最接近乔庄商圈，未来的最高售价是4.5万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和乔庄商圈商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小编认为新地块新产品未来入市，对乔庄商圈的影响微乎其微。

乔庄商圈地处通州中心地带，产业方向定位是时尚休闲旅游区和商务商业服务区，随着北京市府东迁，商圈发展步入快车道，在板块定位、生态休闲资源和基础设施建设三个方面突飞猛进。

首先从板块定位来看，乔庄商圈是城市高端功能承载区，主要发展时尚休闲和商务服务产业。如此规划是源于商圈北侧的运河CBD，它是继北京国贸CBD、上海陆家嘴CBD、广州天河CBD之后，国务院批准的第四大国家级中央商务区，主要发展高端金融产业。乔庄商圈南侧的预留未开发区域为CBD提供了功能拓展的空间，同时商圈内成熟的商业配套也和CBD的商务配套形成业态补充。

其次从生态环境来看，主要是通州城市绿肺的打造。在商圈东南侧原东方厂的基础上，新建了面积11.2平方公里的城市绿心公园，无围墙设计，24小时开放，6条市政路穿行其中。星型园路两侧开辟了24个林窗，每个林窗都有一种特色植物（节气树），体现季相变化，传播生态文化，体现创新、协调、绿色、开放、共享的五大发展理念，展示了时代精神，堪称城市绿心的点睛之笔。

最后从基础设施建设来看，北京市政府东迁后，对商圈东南侧小圣庙片区进行了整体拆迁重建，对商圈大动脉乔庄北街沿街的商业重新规整，圈内道路秩序重新进行梳理，无障碍带、车行带、慢行带、绿化带、设施带等都重新做了清晰分离。另外还对运河西大街进行了拓宽重铺、开通了通运隧道、翻新和扩建了乔庄东站，对一些老破旧社区进行了改造旧改。商圈内整体城市面貌快速提升，生态环境大幅改善，基础设施更加完备，城市管理水平正趋向于精细化、科学化、现代化发展。

1、南北通透户型多

格兰晴天的主力户型都是南北通透的两居和三居。采光好，动静区分离，户型种类多样，可选择性强。一居多是朝南户型，但户型方正，客厅卧室独立，空间利用率高。

2、通勤交通方便快捷

格兰晴天依西南方向大约1公里就是地铁八通线梨园站，八通线连接1号线贯穿北京东西方向，可换乘多条地铁线路，上班通勤非常便捷。开车出行的话，小区北侧约100米就是运河西大街，和市政府是一条主路。驾车向西行驶，不拥堵的情况下大约40分钟可达二环内。

3、商业配套丰富

小区4.7公里范围内有领展购物广场·京通、阳光新生活广场（九棵树店）、万达广场（通州店），日常生活购物、休闲娱乐都能满足。另外，周边银行较多，办理相关业务便利。

4、医疗资源丰富

小区周边3.3公里范围有北京中西医结合医院，通州新华医院，潞河医院。三甲医院北京中医药大学东直门医院（通州院区）。这样的医疗资源在其他区域内也是不多见的。离医院近，小到感冒发烧，大到生病住院，都能满足居民需求。

2021年7月，幸福里App显示格兰晴天小区的挂牌均价是48821元/㎡，总价区间为358万-624万，挂牌均价环比上月上涨0.23%，属于较低水平。小区价格与乔庄商圈均价相差较大，整体价格也高于通州区域均价，从3月份开始呈现“小幅下跌”的趋势，6月份至7月份“小幅提升”，相对通州区来说，格兰晴天小区的价格竞争优势较低。

购买成本方面，参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。根据幸福里App数据显示，以高楼层两居面积83.67㎡为例，报价358万。即房源属于普通住宅，首套首付约为125.3万，二套首付约为214.8万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区户型类型多样，可选户型从48㎡-130.5㎡一居、两居、三居都有，在售主力户型为两居和三居，小编选取两个有代表性的户型进行分析。

户型一：

本户型为94㎡南北朝向两居室，其优点有：

1、南北通透设计，南北卧室对开门通透，客餐厅通透。

2、全明户型，利于采光和干燥；

3、户型规整，利于家具摆设；

4、南北双阳台，便于晾晒衣物，利于冬储食材；

5、餐客分区，功能性强；

6、卧室有飘窗，可做功能性设计。

其缺点有：

1、客餐厅有错层，不注意会被绊倒。

户型二：

本户型为101.51㎡南北朝向三居，其优点有：

1、南北通透设计，有利于通风；

2、户型规整，浪费面积少，视觉感受好；

3、餐客分区，功能性强；

4、南北双阳台，便于晾晒衣服；

5、客厅有大面宽阳台，光线充足，利于晾晒。

其缺点有：

1、卫生间无窗户，不利干燥；

2、厨房太窄，做家务不方便。

小区的1号楼、2号楼、20号楼、21号楼、22号楼装有电梯，同时这几个楼栋都在小区的南北两侧，中间都为一梯两户的6层板楼没有电梯，家里有老人或不愿意爬楼梯的朋友可优先选择。22号楼的西侧有较多的垃圾箱，垃圾摆放较乱，异味比较重，对异味比较敏感的朋友需要慎重选择。

格兰晴天小区是一个利弊结合的小区，周边通勤方便，吃住配套多元化，就是物业管理不尽人意，对生活品质有要求的朋友要慎重考虑。一居室适合首套刚需，两居、三居适合改善置换人群。通州区域以及八通线和1号线沿线工作的人群都可以关注格兰晴天。

格兰晴天小区周边的新盘不多，可对比的普通住宅盘只有通州万国城MOMA一个，是商品房住宅楼盘。开发商是北京润锦房地产开发有限公司，主打三居，四居大户型的改善型产品，绿化率30%，容积率为4.2，在售产品面积段为112㎡-177㎡，单价7.1万/㎡起，总价800万起。相比格兰晴天而言，通州万国城MOMA外部配套相差无几，新盘是改善型社区，环境和整体建筑结构相对更优，户型更好，居住体验更佳，单价较高，预算充足的朋友可以考虑州万国城MOMA。如果考虑首付预算因素，格兰晴天则更有优势。

格兰晴天小区周边二手房报价在3.3万/㎡-5.5万/㎡，其中玉桥格兰晴天、玉桥东里和玉桥北里距离接近，价格相差不大，形成竞争关系，故选择此三小区做对比分析。