武夷花园是北京武夷房地产开发有限公司卡发的大型住宅社区。该住宅社区紧紧围绕“花园”这一主题，修建了牡丹园、水仙园、紫荆园和荔景园等多个以花名来命名的小区。

今天小滋要踩盘的小区，就是武夷花园中有名的紫荆园。小区位于北京市通州区武夷花园通湖大街3号，始建于2001年，到2004年全部建成。经历了十多年的风吹雨淋，小区楼栋外立面仍然保持着初建时的风采，可见小区物业管理十分用心。再加上小区海绵工程已经改造完成，下雨天小区积水现象基本为零，增强了住户的居住体验。大家不妨跟着小滋一起，来看一看这朵“紫荆花”。

亮点一：铺满青枝绿叶的自然小区

小滋在来之前，了解到紫荆园小区的绿化率达到了35%，便充满了期待。当小滋和父亲兴匆匆的来到了小区的南大门时，果不其然，一眼望过去，小区主干道两旁的树木郁郁葱葱，让人感觉舒适惬意。

小区内除了道路两旁的树木，还有一个幽静雅致的小公园。走在小区公园的小道上，一边散步一边欣赏小区景色，令人心情愉悦。

亮点二：实现娱乐自由的休闲小区

紫荆园的公共区域也为居民提供了足够的活动空间。小滋和父亲走到小区中心，远远就看到许多人在下着象棋，正隔着楚河汉界“交战正酣”；还有几个小朋友正在兴高采烈的爬上滑梯顶部。再往小区深处走去，还有健身区、篮球场等娱乐区域，基本满足一切年龄段的休闲娱乐需求。

亮点三：保障住户安全的安心小区

不得不说，小区内部的安全设施做的非常到位。小滋看到每个单元门口都安装了门禁系统，并且还配备了灭火器，让居民的安全得到了有力的保障。小滋父亲与正在下棋的老人在交谈中也了解到，小区24小时都有保安值班，夜晚还有专门巡逻，丝毫不敢懈怠。

亮点四：配套设施完善的优质小区

小滋观察到小区内有便民净水站、垃圾分类站等便民设施。同样，一出小区就有华联商厦、华联购物超市、农业银行和各类底商。更让小滋惊喜的是小区南侧800米就是三元村菜市场，新鲜便宜的果蔬和肉类食品应有尽有，可以尽情享受买菜、做饭的乐趣。

槽点一：停车位不足，无人车分流

来到紫荆园小区，小滋最想吐槽的就是找车位难，停车难上加难。小区内只有一条车道，有相当一部分车辆都是停在马路牙子上的，长此以往，对车辆轮胎和悬架的损害也是不言而喻的。同时小区内没有实现人车分流，也存在一定的安全隐患。

槽点二：部分楼栋没有电梯

紫荆园是2001年建成的小区，楼龄较久，除了小区最后一排是电梯房，大部分楼栋都是没有电梯的。小滋对于电梯的有无并不是十分在意，谁让咱年轻力壮，还省了一大笔健身钱。但考虑到父母年龄大了，想到老人爬楼气喘吁吁，十分辛苦，没有电梯确实不适合老年人居住。

总体来说，这次小滋与父亲的小区踩点也是颇有收获的。第一，小区的绿化还是令人满意的，有谁能不喜欢草青树翠、百花盛开的环境。第二，小区内租户较少，老年人在这里生活的较多，社区居民氛围和谐友善，是一个充满人情味的小区。第三、不论是出行还是生活都相当便利，不仅有着年轻人喜欢的大型商超，还有着老年人钟意的菜市场，生活气息十足。

但是，有些楼栋没有加装电梯，不建议老年人选择高楼层，可以尽量选择低楼层或者小区后排有电梯的楼栋居住。

武夷花园紫荆园小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。

除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。

学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

1、紫荆园小区地处通州武夷花园，地理位置优越，南临通胡大街，出门就有322、422、804等公交线路，驾车1公里就能进入通燕高速耿庄入口，3公里内近邻地铁6号线4个地铁口，在建平谷线的3个地铁口。这样的交通条件，出行非常方便，更加适合依靠地铁、公交出行的群体。

2、紫荆园小区不仅绿化率高，容积率较低，环境舒适，而且小区内部有物美超市、便民饮水机、美容店以及各种娱乐健身设施。同样周边生活配套设施完善，拥有华联商厦、银行、健身房、篮球场等，对于业主的日常购物和休闲健身都非常方便。

3、紫荆园小区物业管理严格、安全，而且物业费较低，民水民电，降低了住户的用房成本，性价比较高。

4、紫荆园小区距离减河公园仅100米，充分满足小区居民文化、娱乐、健身和游览上的需求。同样，在距离小区500米处还有一个潞城中心公园，是业主饭后散步、友人聊天、亲子玩耍的好去处。

截至2021年7月，该小区挂盘均价为47107元/㎡，对比上月没有价格变动。从近六个月的价格走势来看，2月到5月呈现出一定的下降趋势，6月和7月又呈现上升的趋势，但降幅和升幅并不大，与武夷花园板块和整个通州地区房价变动呈现正相关关系。该小区房价低于武夷花园板块的平均房价，这可能是由于小区楼龄较久，部分楼栋没有加装电梯，竞争力相对较小。但小区优越的地理位置和完善的配套设施，性价比较高，再加上在售房源比较紧俏，建议对该小区心仪的刚需群体可以考虑入手。

具体购房成本方面，拿在售的117.3㎡的三居室（三室两厅）为例，报价560万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为224万，二套首付为448万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

小区有平层、复式格局设计，户型分布合理，有61㎡的一居、87㎡-112㎡的两居、76㎡-187㎡的三居、177㎡-260㎡的四居。这里选择比较经典的94.64㎡两室一厅和132.15㎡三室一厅进行分析。

小区共16栋楼，1515户，后排14号楼-16号楼装有电梯，主打大户型和复式，临近减河公园，生活环境相对安静舒适，但房屋总价较高，资金充足者可斟酌考虑。

3号楼-6号楼距离通胡大街，华联购物中心距离等便民设施近，生活出行比较方便，但日常生活会比较拥挤和吵闹。对于喜欢安静，但置业资金有限的业主可以多考虑8号楼、11号楼-13号楼。

小区环境优美，绿化较好，幸福指数较高，生活气息浓厚，适合老年人在此养老，但由于没有电梯，建议选择低楼层或者带有电梯的楼栋。

小区户型涵盖范围广，户型面积涵盖61㎡-260㎡，可选择性强，单身和情侣业主可选择64㎡-98㎡的一居室或二居室户型；对于带有孩子或者老人的家庭可以选择160㎡以上的户型。

交通便利，出行方便，距离北运河东地铁站较近，适合以地铁6号线为主要交通工具的上班族。

截至2021年6月，武夷花园板块内有京贸国际城和珠江阙在售新房项目。

珠江阙致力于打造运河CBD河景大宅，户型多为335㎡-600㎡的大型住宅，单价在7.8万/㎡起售。该小区与紫荆园针对的用户群体并不匹配，所以这里不做比较。

京贸国际城项目位于芙蓉东路1号，由北京天旭地产开发，致力于打造生态宜居住宅。户型多为69㎡—140㎡的一居至三居，单价在6.8万/㎡起售。该小区绿地面积为32.17%，容积率为2.4，物业费为3.28元/㎡/月。同为商品住宅，京贸国际城以高层为主，比较适合年轻群体居住。而紫荆园楼龄较久，道路较为狭窄，且小区生活节奏较慢，比较适合中老年人和资金有限的业主居住。

这里选择距离较近和价格相匹配的水恋晶城和月亮河城堡公寓进行比较。