周末闲来没事小编决定和朋友一起踩个盘，小编之前踩过盘的小区都是一些新楼盘，无论是周边商业配套还是小区内设施都比较齐全，这次要选择一个房龄稍久一点的小区，去感受一下老小区的居住环境和周边配置。于是我们一起找了个离家比较近的小区，就位于果园商圈的苏荷时代小区。

选择这个小区是因为小区建成于2005年，在果园商圈属于比较典型的老小区。借着这次踩盘探究一下果园商圈的情况。

亮点一：生活气息浓厚

走进小区，小编感觉整个人都放松了下来。身边有很多下棋的大爷、嬉笑打闹的小朋友们。小编沿着小区内绿化道一直走，里面的娱乐休闲设施和纳凉的亭子瞬间让小编眼前一亮，万万没想到在如此优越的位置，小区内还能有这么大面积健身器材。

小编看到凉亭里有几个大爷大妈在纳凉聊天，你一言我一语好不热闹！

亮点二：成熟配套，生活便利

小编看到一个阿姨牵着小妹妹大包小包地往小区里走，想要上去帮她的忙，阿姨热情地和小编攀谈了起来，聊天过程中小编才知道原来苏荷时代小区附近的配套设施应有尽有，大到医院、银行，小到综合商场，基本能满足日常生活中不同的需求。

值得一提的是家门口就有奥特莱斯，炎炎夏日，逛街也有了好去处。

小编在踩盘的时候发现小区旁边还有有个馨园公园，周末宝妈宝爸都会带着孩子去那玩耍，增加邻里感情，也让生活更加丰富多彩，小区里有健身房，可以在下班后尽情挥洒汗水和释放压力。

亮点三：多维立体交通路网，出行便利

如果要问上班族的小编最在意什么，那大概就是出行方便了。小编发现苏荷时代小区临近果园地铁站和九棵树地铁站，还有十余条公交路线，能够满足不同人群的出行需求，这样早晚高峰就可以错峰出行，避免拥堵啦。

槽点一：地上无人车分流

小编观察到小区车辆乱停乱放的现象太严重了，经过数据查询才知道原来小区固定车位只有364个，对比总户数1153户，小区车位严重不足。并且小区没有实行人车分流，小编看到在社区里玩耍的小孩子旁边窜出一辆车的时候让人胆战心惊。走在小区的路上，也会莫名其妙地被震耳欲聋的喇叭声吓一跳。

槽点二：小区建成年限相对较久

苏荷小区建成于2005年，历经16年岁月的沧桑，小区存在基础设施老化，配套设施落后，路面坑洼等问题，既影响美观也存在安全隐患。如果购买苏荷时代，也就代表着能贷款的年限相对短一些，因此还款压力更大一些。

总的来说，此次踩盘整个过程是较为轻松愉快的。虽然时间不长，但小编也能够感受到社区的温暖。尽管小区房龄较久，但是依然能够为居民带来方便舒适的生活。无论是小区周边商业配套、居住氛围、交通配置都非常良好，很适合给父母买养老房或喜欢生活氛围浓厚的人群。而且周边的馨园公园和小区的健身房也是闲暇时光的好去处，放松身心，释放压力。同时小区距离地铁站很近，小户型也多，购买压力不大，适合生活节奏较快的年轻群体选择。但小区车位配比不足，停车较为困难。如果喜欢都市氛围的年轻人或者有车一族就需要慎重考虑一下了。

苏荷时代地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。

该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。首先整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。

不止如此，2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。其次广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1、小区内配备景观绿化区，给业主提供了一个自由交往空间，在闲暇时光，有一处游玩的场所，这也是很多购房者心动的原因。

2、小区临近果园地铁站230米，距离九棵树地铁站1公里，出行非常方便，对于以地铁八通线为交通工具的购房者比较友好。

3、居住的生活品质与周边生活配套息息相关，苏荷时代小区紧邻商超、银行、医院等配套，生活便利，是上班族理想的选择。

4、户型覆盖面积大，在售户型包括40㎡-60㎡一居室，80㎡-90㎡二居室及100㎡-120㎡三居室，能够满足不同购房者的置业需求。

截至2021年6月，该小区挂牌均价在43043万元/㎡，环比5月上涨0.55%，总体房价较为平稳，与果园其他社区平均房价基本持平。幸福里挂牌房源不多，近期暂无房源成交信息，但小区在果园热搜榜第三名，更多还是持观望态度。

近六个月价格走势来看，环比上涨为主要趋势，会有一些下跌的情况发生，都属于正常范围之内，房价总体来看趋于稳定，不会有比较大的波动。

具体购房成本方面，拿在售44.82㎡一居室为例，北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%，即该套房源首套首付为77万，二套首付为132万。

小区户型为40㎡-60㎡一居室，80㎡-90㎡二居室及100㎡-120㎡三居室，总计6栋带电梯的塔楼，67.53㎡一居室和74.72㎡的二居室为主力户型。67.53㎡一居室适合两口之家居住，同时也适合单身创业者和独居养老的购房者。74.72㎡的二居室，适合首次置业的刚需人群购房者。

小区三面临街，16A、16、17、18号楼有底商，采用围合式内庭构成整个建筑空间。小区总计6栋楼，小区设有北门、东门、西门，上班族不论居住在哪，都离小区出入口较近。14、15号楼在小区中心，比较安静，适合睡眠质量较差的人群。北侧18号楼，楼下有底商，可能产生噪音，睡眠质量较差的人群可以避开这部分楼栋。

小区三面有底商，商业配套齐全，适合喜欢逛街购物的人群；

小区环境好，绿化高，适合养老人群；

同时小区紧邻地铁八通线果园站，周边十余条公交路线，交通便利，适合以地铁八通线为主要出行的人群；

小区购买门槛相对较低，适合在果园商圈附近工作的刚需人群。

截至2021年6月，苏荷时代板块内已多年没有新土地入市，故板块内目前无在售新房，相邻板块内距离小区较近的新房项目中有复地通运府和林肯时代。

其中复地通运府是北京复鑫置业有限公司打造的高端住宅品质项目，户型均为120㎡以上的改善户型，价格52000元/㎡起，总价约520万，从总价和购房人群看，苏荷时代与该项目不具可比性。

林肯时代是北京运通博远房地产开发有限公司打造的小高层住宅项目，在售户型为两居室及改善型三居室、四居室，价格42000元/㎡起，最低总价在430万左右，该项目户型配置上与苏荷时代小区户型有所区别，且为装修房。同时该项目物业费4.2元/㎡/月，对比老小区服务品质更佳。如果资金充裕，对居住硬件要求高的用户可以考虑该项目。

果园商圈周边小区众多，楼龄均有一定的年限，这里选取建成年限相近且品质相差不大的新华联家园、葵花社进行对比。