小福今天要去踩盘的这个小区，是小福心心念念已久的，曾经无数次从它面前经过，却从来没有近距离的了解过，今天终于要去看看啦，这个楼盘就是武夷花园水仙园。水仙园是开发商在本区内建设的第一个社区，在武夷花园区域内属于示范社区。之前之所以迟迟没有去细看它，是因为它真的挺大的，今天快把手机和体力都充满电，跟小福一起去了解一下它吧！

水仙园竣工于2003年，乍听到这个时间，很多人脑海里可能会生成老旧的印象，其实不是，走到小区门口小福就看到安装了智能人脸识别系统的步行道大门和自动车牌识别系统的行车道，这些自动感应系统感应到业主和车辆信息正确便自动开门，智能感和科技化气息扑面而来。走进绿树成荫的小区，粉橘色的墙体、干净整洁的道路、苍翠茂密的草地，不远处凉亭内嬉戏玩耍的孩童和闲聊乘凉的老人正悠闲地享受闲适时光，点滴细节无一不让小福感受到小区的别致与温馨！

亮点一：花园式的绿化社区

水仙园社区绿化面积比较大，花园中树木与灌木、草坪等相间分布，绿植种类多种多样，小福大概数了数，主要的树木有桃树、柳树、银杏、梧桐、松树等，还有很多小福叫不上名字的树木。相比较其他小区而言，水仙园在绿化方面真的下了功夫。楼栋之间间距大，主要的绿化面积则分布在楼前楼后，家家户户推窗即可观景。小区里还有齐全的运动设备和儿童游乐设施，茶余饭后，在花园一样的小区里锻炼一下身体，陪孩子度过愉快的时光。

亮点二：智能化的社区服务

小福一边走一观察着小区里的每一处，从小区门口的智能化识别系统，到小区里的智能社区直供处，再到单元门口的智能门禁，再到垃圾分类的标牌，以及便民净水站、邮政信报箱，水仙园有着跟它房龄不符的智能化，比起现代化的小区一点都不逊色。走在水仙园，处处都能感受到便捷、舒适、贴心。

亮点三：舒适的低密度楼板社区

走在小区里，可以看到小区楼栋布局规整，楼栋总高为6层，所有单元都是一梯两户。楼栋正南正北，间距较大，居住密度低。楼栋的外立面是贴瓷砖，由粉色和白色构成，像是橘粉色，给人一种特别温馨的感觉，墙体经过多年的日晒雨淋，依旧完好如新，让小福不得不赞叹一下当时建筑的的高品质。小福走进楼道看到楼道内铺的白色瓷砖干净整洁，一看就是经常打扫的，相信居住在这里日常生活一定很舒心。

亮点四：自持物业受业主认可

小福从物业处得知水仙园物业为开发商自持物业，服务很受业主认可。就说楼道维护这一块吧，很多小区单元里满满都是小广告，而小福走进这里的任一单元楼道都没有看到任何小广告。小区每个单元门均安装有门禁系统，小福在小区里溜达的时候也碰到了好几拨安保人员巡逻，一位保安同志跟小福说这里的监控覆盖整个社区，不用担心东西被偷之类的，社区治安很好，业主从不担心居住安全问题。并且小区内有报警亭，社区保安24小时值班。

槽点一：楼层为6层，没有电梯

水仙园房龄较久，是六层的楼梯房，对于孩子和老人来说如果居住在五楼或六楼的话，那么日常爬楼梯会比较辛苦，另外往楼上搬运货物的时候也比较费人力。小福试着爬了一下六楼，大热天的的确又累又热。

槽点二：道路人车不分流，存在安全隐患

小福走在路上的时候身边时不时有车辆经过，并且偶尔有车辆会停在路边阻碍交通。不过说回来，其实真正意义上的人车分流造价非常高，相应的小区停车位的价格和租金也会水涨船高。水仙园作为颇有房龄的小区来说人口低密，地上停车位充足，人车分流也并不是特别有必要。

槽点三：小区建成年限较久

水仙园竣工于2003年，距今将近有二十年了，这就意味着，买房的话能贷款的年限会相对较短，从而会给买主带来更大的月供压力。

经过这次踩盘，相信大家跟小福一样对水仙园也有了基本的了解，这个社区规模较大，建有24栋住宅楼，以低层的板楼为主，共计1129户，社区内部居住密度低，户型也比较多样，总的来说呢，水仙园是一个比较适合生活的品质小区。小区大型休闲广场里的健身器材和儿童游乐设施，让小区居民的休闲生活更加丰富多样，空闲时间锻炼一下身体或陪孩子荡秋千，尽情感受生活的乐趣。社区自带幼儿园，对于家里有小宝宝的家庭来说孩子上学接送非常方便，尤其是下雨天或天气不好的时候，分分钟到达，让孩子免受天气的影响。日常的消遣购物更是不用担心的，社区外围各种商店、超市、饭店、小吃店、宠物店、文体店等配套非常齐全，日常生活便利又舒适，在这里安家是个不错的选择。

不过需要特别注意的一点是水仙园是没有电梯的，家里有腿脚不方便的老人最好选择较低的一二层。

武夷花园水仙园小区地处北京城市副中心的武夷花园商圈，该商圈位于东五环、东六环之间，东侧紧邻北京市政府行政办公区；西侧紧邻运河商务区，与新华大街隔河相望；北侧与潞苑板块连接，以通燕高速为界；武夷花园商圈是通州传统的中高端居住区，区域内有京贸国际城、BOBO自由城、K2百合湾、武夷花园水仙园、荔景园、月季园、牡丹园、紫荆园等一大批改善型社区。除改善居住外，区域内无其它产业，生活配套完善成熟，生活氛围浓厚。副中心迁入通州之后，武夷板块内仅剩的两个居住块地也陆续开发，未来很难再有新的住宅土地供应。武夷板块西北角五河交汇的地方，还有一块已规划待建的产业用地，这里就是规划中著名的行政副中心标志性建筑物——通州三塔所在地。

武夷花园的规定交通主要依托6号线，从北运河西上车到国贸、青年路、东大桥、朝阳公园、北海公园、都很方便。武夷花园板块北侧紧贴通燕高速，东边连燕郊，西接朝阳区；东侧紧贴东六环路，可快速达到亦庄和顺义；西南侧1.5公里有广渠快速路出入口，全程80公里限速，无红绿灯，可直达东四环大郊亭桥，接入广渠路和广渠内大街。域内交通网密集，出行非常便捷。板块内的学校有北京小学通州校区和北京芙蓉小学两所小学；北京市第二中学通州校区一所中学。学校虽然不多，但都是通州市民认可度很高的学校。北京市政府东迁之后，扩建了潞河医院，新建了北京友谊医院，两所均为三级甲等综合性医院；另外还有中西医结合医院是三级甲等专科医院，医疗资源充足。

幸福里APP最新数据显示，板块内主要以二手房为主，挂网在售的有600套左右，房龄多集中在10-20年之间。新楼盘目前有珠江阙和金融街融御两个，珠江阙主打大平层河景豪宅，融御则主打改善型两居和三居。

板块内主要居住人群为通州本地改善人群，国贸、望京的工作人群，一些老国企单位职工和公务员群体。

和武夷花园隔河相望的运河商务区，是北京市政府举全市之力打造的通州的三大重头戏之一，总规划730万㎡，体量是国贸的两倍，全部为高级写字楼和高端公寓产品，主要用于承接高端金融创新企业、总部经济和财富管理产业集群。目前整体上已经交付过半，在售的楼盘有富力中心、合景中心、复地通运府、复地中心、长安源、北京国际财富中心等等。武夷板块位于运河商务区的东侧，属于核心启动区范围之内。截止到2020年1月，北京、华夏、农商三家市属银行全部实现在副中心设立一级分行，首家持牌公募基金管理公司——汇泉基金、首家国有银行设立的科技子公司——农银金科完成注册。全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心，五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目签约落地，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业，副中心金融生态圈正在大运河畔悄然形成。

在运河商务区建设的五年当中，武夷板块新建通州北关大道，翻建了潞城中心公园，重新定位月亮河休闲小镇，治理了域内河流的水质，并且在河道两侧修建了观光步道，使得区域内的居住条件进一步改善，满满的生活气息。

目前，北京市委、北京政府、北京人大和北京政协，包括35个部门、165家单位。迁入地点位于武夷花园东南侧2公里处，因此带来不少的增量人口和政务产业（服务业），武夷板块自然要承接其生活配套的功能，大批高素质、高收入的人群注入，自然会进一步促进区域整体价值提高。

受益于北京市政府东迁和运河商务区落地，武夷板块也从传统的中高品质居住区发展成为政务配套居住区和大金融产业核心配套区。

刚刚过去的5月，北京市进行了2021年的第一次集中土拍，通州有三块土地出让，我们做一下简单对比。

第一块是通州宋庄地块，位于武夷板块北边10公里处，六环外，城乡结合部。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价2.64万元，未来最高售价是4.5万元每平米；

第二块是城市副中心0302街区地块，位于武夷板块西南方向6公里外，在通景园小区附近。龙湖+恒基报22.4亿达竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来是共有产权，政府持有20%份额，未来最高售价是7万元每平米；

第三块是 北京城市副中心1201街区 地块，在环球影城西侧城乡结合部，距离武夷板块约9公里，碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建7.61万平米“国际人才社区住房”， 未来最高售价6.2万；

通州的产业供地较为宽松，但住宅用地一直偏紧。从以上三块土地的情况来看，如果开发商未来选择最高限价销售的话，新房的单价就比较高。这一点与目前在售的新盘基本一致，因供应较少和开发商预期较高的原因，通州区的新房价格和二手房价格差距较大，购房人群以选择二手房为主。

1、小区内环境整洁，赏心悦目，居住舒适，生活在这里每天饭后可以和家人一起逛逛花园，释放一天的辛苦和压力，让心情轻松愉悦起来。

2、小区均是6层板楼，是难得的低密度社区，并且拥有完善的休闲设施和儿童娱乐设施，静谧悠闲的生活氛围，没有嘈杂的人群，适合追求生活品质的人居住。

3、小区户型种类多样，满足各类居住的需求，不管是单身白领还是新婚夫妻，亦或三口之家、二胎家庭，在水仙园都能找到满足一家人需求的适合的户型。

4、小区周边商业配套完善，居住生活方便，小区外围有一排底商，银行、餐厅、超市等等一应俱全，不管是购物、吃饭还是办业务都很方便。小区二号楼的一层是运河广场社区卫生服务站，解决平时就医问题，家里如果有老人或小孩的话日常头疼脑热能够及时方便就医，也不用坐车奔波去很远的医院。小区北门的公交站，有多辆公交车直达国贸、四惠等地，基本满足居民的日常出行。

2021年7月，水仙园小区挂牌均价45622元/㎡，环比上涨0.00%，同比持平状态。

截至2021年6月，幸福里挂牌房源12套，近期暂无成交。

近六个月价格走势来看，环比上升为主要趋势，总体房价趋于稳定，购房者不必担心。

具体购房成本方面，拿在售的90.32㎡的二居室为例，报价380万：参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付为133万，二套首付为228万。

小区里户型种类丰富，一居室面积60㎡左右 ，占比15% ；两居室面积83-95㎡，占比45% ；三居室面积110-130㎡，占比40%。另外社区内还有少量的四居室，面积142- 168㎡，小区内的户型大部分为南北通透、全明格局。

在售户型中，两居室85㎡户型占比较大，户型紧凑，动静分离、干湿分离，适合过渡期的两口之家或有老人帮忙带娃的家庭居住；另外小区内60㎡一居室适合单身白领；三居室和四居室，则更加适合有二胎的家庭或有改善居住需求、且具备一定资金承受能力的购房者。

水仙园共有24栋住宅楼，所有楼栋均正南正北。2、10号楼毗邻小区外围商业区，就近购物较为方便，当然也相对嘈杂。其中7、8、19、22号楼与北京武夷大地幼儿园毗邻，环境相对安静，非常适合有适龄宝宝的家庭。

小区环境比较美观，周边配套设施完善，社区服务多样化，适合中老年为主，可以在此养老；

小区配套有武夷大地幼儿园、通州芙蓉小学、北京市第二中学通州小区，非常适合有适龄入学儿童的家庭；

水仙园价格对比周边小区来说比较低，在售二手房两居室最低370万左右，适合在周边工作的刚需人群。

截至2021年6月，武夷花园板块目前无在售新房，我们把距离水仙园较近的的新房京贸国际城·峰景与其进行对比。

京贸国际城·峰景是由北京天旭运河房地产开发有限责任公司开发的项目，截至2021年6月，售卖楼栋仅两栋，售价68000元/㎡，最低552万/套起，相比较水仙园来说，京贸国际城·峰景为现代主义建筑风格，部分为精装房，居住体验感更好，当然也是因为价格比水仙园高出一大截。小区本身品质高，只是27层的的楼栋外立面大面积采用玻璃幕墙和铝板幕墙，缺少生活居住的气息，犹如写字楼。

武夷花园板块发展年限较长，旧小区居多，这里选择品质相对较好且距离小区较近的河畔丽景和荔景园进行对比。