自从小福的爸爸妈妈换了龙湖蔚澜香醍的房子后，孩子就吵着来和外公外婆住。原因是这个小区的房子漂亮极了，还有儿童乐园，孩子可以去滑滑梯。最重要的是，小区里还有幼儿园，可以见到好多好多小朋友，和大家一起玩儿。恰逢周末带孩子去外公外婆家，自己也好认真看看，到底是什么样的小区，让孩子如此的心驰神往。

亮点一：花园式的小区环境

在小区门口，小福就看到了小区里面若隐若现的绿植，进入小区后发现，虽然小区内没有设计花园等大型绿化场所，但在小区道路两侧，花草树木随处可见。

置身于这样的环境当中，小福内心感受到前所未有的安静与平和。虽然没有花园，却仿佛置身花园之中，处处都是风景，处处都是绿色。

亮点二：密度低 服务好 品质高

小福一边走着，一边观察着整个小区。小区的建筑风格为托斯卡纳风。托斯卡纳的首府佛洛伦萨作为文艺复兴的发源地，一直是小福心驰神往的地方。咖色瓷砖和黄色涂料组成的墙面，又让小福增加了一丝亲切感。小区共17栋楼，占地面积55000平方米。分别是8栋洋房，9栋叠拼别墅。密度低，居住十分舒适。

与小区内的遛弯的居民聊天，小福了解到，小区物业非常到位。每个单元都有管家、保安、保洁、维修师傅，确保每位住户有问题，随叫随到。并且以其优质的服务，连续四次荣获“全国住宅满意度综合测评第一名”。

通过观察，小区物业配备齐全，北门和西门都有岗亭、摄像头、进出门禁以及24小时保安巡逻。小区往北80米，就是九棵树派出所，全方面保证住户的安全。外来车辆人员需登记报备方可入内。物业人员态度很好，并且十分认真负责。

逛着逛着，孩子开始喊累。在居民的指引下，小福带孩子来到了小区设置的儿童娱乐区。孩子到了这里，所有的疲倦都被一扫而空，和小朋友们愉快的玩耍起来。

亮点三：出门四通八达，回家停车无忧

了解了孩子上下学的情况以后，小福这才关心起自己来。虽然地图上显示地铁公交等交通情况非常便利。于是在等待孩子玩耍的时间，小福和旁边的家长聊起来大人们最关心的上班问题。小区距离通朝大街只有一千米，开车十分方便。除此之外，离地铁站、公交站都很近。不论直达还是换乘，都不麻烦。

除此之外，小区内还有地下停车场以及地上车位，租金非常便宜，并且车位充足。

亮点四：购物便利，设施齐全

天色已经不早了，小福一家踏上了回家的路途中发现小区的商业配套比较齐全。开车经过了家乐福超市、罗斯福广场、太阳花酒店，还经过了孩子最爱吃的全聚德烤鸭店。最让小福充满安全感的是，北京中医药大学东直门医院通州院区就在小区隔壁。不管是孩子有什么磕磕碰碰，还是家中老人有任何突发情况，都能及时送医。

槽点一：人车未分流

在小区玩耍以及交谈的过程虽然非常舒适，但也存在一些小问题。行人与车辆半分流。虽设置了简单路障，隔开车道与行人，但未完全分流还是会留下安全隐患。

槽点二：早晚高峰可能堵车

虽然马路足够宽阔，道路也四通八达，但小福在回程的路上发现，由于周边小区过多，且位于医院附近，早晚高峰时期可能会堵车。

小福回到家觉得本次踩盘非常满意。小区内花园式的人居环境，让人感到身心舒畅。尤其令人称赞的是小区物业的管家式服务。方方面面，都在最大限度的保障住户的安全。小区周边交通设施四通八达，上班、出行方便。再加上小区周边的幼儿园、学校、医院以及购物场所配备齐全，不论是家里有老人，或是有适龄入学的子女，都可以选择这里安居。

虽然在观察过程中发现，小区内存在人车未完全分流的问题，且因周边其他小区比较多，早晚高峰可能存在堵车的问题。但瑕不掩瑜，小福对龙湖蔚澜香醍的满意度很高。

龙湖蔚澜香醍小区地处通州九棵树板块，该板块南侧紧邻台湖板块，东侧紧邻梨园板块，北侧紧邻果园板块，西侧紧邻朝阳双桥板块。目前板块内以居住为主，片区产业较少。目前板块内部有大稿国际艺术区，是继798、宋庄、环铁、酒厂、草场地等艺术区之后，新兴的艺术聚集区。2019年，还被北京文化产权交易中心-文创板授予通州区首家“文创板运营商”指定成立“文创板文化金融服务中心”。板块内有大量的通州本地居民。本区域还承接了很多通州市政府及其周边核区域和台湖区域外溢客户的住房需求。楼市方面，二手房市场选择性较多；目前新房供应较为稀缺，在售现房单平米均价比二手房均价高出50%左右，因此二手房的交易量远大于新房的交易量，二手房的受关注度也较高。

目前，九棵树板块内暂无新地块供应。最近一次地块出让是2009年6月25日，北京祁连房地产开发有限公司以总价款17.4亿元竞得的九棵树大街地块，溢价率122.9%，成交楼面价6264元/㎡。该地块是为K2玉兰湾所在地块，目前该项目已于2016年交房。通州整体待开发的土地资源相对较多，目前供应、成交较多的还是城市副中心和台湖板块。一般情况下，新房成交价较二手成交价格要高，这样一来，新的土地入市会带动周边二手房成交价格的提升，到那时，会挤压部分外溢客户到附近片区；而九棵树板块可以很好的承接这部分客户的购房需求。居住密度不高且环境雅致的京洲世家将会是一个不错的选择。同样的，片区新成交地块也会推升周边房子的价格。性价比较高的京洲世家还是会优先其他小区，获得大家的青睐。

自从2019年北京市政府搬迁通州开始，近3年通州发展步入了快车道。目前通州发展较为迅速的是市政府所在的通州其他区域及其周边板块和台湖板块，这些区域获得了较多的政策支持。九棵树板块就位于这两大区域之间。同样获得了较多的利好规划，包括未来与城区地铁M11号线接驳，带动片区轨道交通并网运行，带动城市副中心的发展；建立若干家园中心建设，为附近居民提供养老、教育等公共服务；建设城市森林等文化休闲广场，迎合居民日益丰富的精神文化需求，为附近居民日常的生活休闲提供必要的场所和环境。以上这些利好的落地实现，将进一步的完善片区配套，间接提升片区的区域价值。

1.龙湖蔚澜香醍位于通州九棵树商圈，建成于2012年。开发商是北京龙湖天行置业有限公司，物业公司是北京龙湖物业管理有限公司。小区共17栋楼，占地面积55000㎡，共804户，密度低，品质高。这样的格局使人居住舒适，生活便利。

2.小区配套成熟，环境优美，品质高端。小区采用封闭式管理，集安全、安静、安心于一体。将物业服务精准到每个单元。管家、保安、保洁、维修师傅应有尽有，随叫随到。最大限度保证了居民的安全，并且生活中遇到的问题可以及时解决。

3.小区周边生活配套设施完善，医院、学校、便利店、大型商场，满足不同人群生活中的购物、就医以及上学需求。

4.小区交通便利，距离八通线九棵树站1100米，距离通州区中医医院300米，距离通马路240米，临近地铁站，周边公交线路齐全，在区域内属于交通十分便利的小区。满足了居民的出行需求。

截止2021年7月，该小区挂盘均价为66113元/㎡小区户型齐全，从平层两居室到叠拼五居室均有设计，其中在售14套，户型为两居室偏多。

具体购房成本方面，拿在售的88.85㎡的两居室来说，报价518万。参照北京现行的普宅+非普标准来看，普宅商贷首套首付为35%，第二套房首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套首付181.3万，二套首付310万。

从近六个月价格波动来看，房价总体是趋于稳定的，近期下跌幅度也在正常范围内，购房者不必过度担忧。

小区户型多样，主要有87㎡-90㎡户型方正,明厨,双卧朝南的二居 ，适合两口或三口之家居住。91㎡-173㎡户型方正,明卫,明厨,客厅朝南,双阳台的四居 ，适合家中人口较多的家庭居住。112㎡-170㎡的户型方正,明厨,明卫,客厅朝南,双阳台的三居 ，适合一家三口与家中老人一起居住。

该小区共有17栋楼，均为坐北朝南东西走向，楼间距大采光好。

两居室主要分布在1、3号楼，楼下有底商，可能存在噪音，噪音敏感的不建议选择。

6-9号楼属于147㎡的平层四居室，紧靠通马路，可能会影响睡眠，睡眠质量不佳的人士谨慎选择。

10-18号楼则是170㎡-208㎡左右的南北通透叠拼别墅，该区域面积较大，对房屋面积要求高的购房者可以考虑选择。

小区内部环境优美，空气清新，交通便利，适合老年人居住。

小区距离通州第一实验小学仅为300米，家中有适龄入学儿童的购房者可以考虑。

小区距离八通线的九棵树地铁站仅为690米，适合以地铁八通线为主要交通工具的上班族。

龙湖·蔚澜香醍所处的是九棵树家乐福综合商圈，属于通州比较醇熟的传统地块，新房较少。

商圈内鑫苑·盛世天玺于2020年11月开盘，以大户型为主，均价 63000元/平，预计2023年6月份交付，龙湖·蔚澜香醍作为2012年建成的小区和还未交付的新盘在设施新旧程度及设计理念等方面没有可比性，不考虑期房的人群可以优先考虑龙湖·蔚澜香醍。

龙湖蔚澜香醍同时拥有平层两居室，以及叠层五居室等多种户型，所以选择户型较多，因此选择面积相近的K2玉兰湾和金成府进行对比。