今天是难得的周末，阿晋准备开车去通州区的新华联家园南区进行踩盘。虽然从市区到通州路途较远，但是导航为阿晋推荐了广渠快速路路线，20多公里的路程半个小时就到了。阿晋不由得感叹，这样一条快速通道给通州人民的生活带来了不少便捷。

新华联家园南区紧靠广渠快速路南侧，于2002年至2009年分批次建成，正赶上果园板块土地建设的高峰时期。新华联家园小区曾获得2004年的“首都绿化美化花园式单位”，一眼望去，小区内的楼栋红墙绿窗，满满的年代感；道路两旁树木粗壮，郁郁葱葱，仍然可以看到小区建设之初的用心讲究。作为一个有2750户的大体量小区，新华联家园南区的小区品质在今天看来还是否能满足住户的需求呢？阿晋今天就要带大家一探究竟。

亮点一：绿化面广、绿化品质较高

刚进入小区，大片的绿就映入阿晋的眼帘，阿晋不禁感慨，小区的绿化做的是真的挺不错的。小区内道路两旁，均匀地种植着高大茂盛的树木和矮冬青，形成的树荫基本可达到横向覆盖道路。大面积的绿色可以缓解人们的视觉疲劳，放松人们的心情。

小区内小径两旁种着冬青和草皮，观赏水池周围也种植着冬青，冬青外圈围绕着高大的树木，使得小区绿化比较有层次感：绿化高低错落有致，并且在冬季也有常绿的冬青保证小区内一年四季的绿色景观。

亮点二：小区有较大公共空间，生活氛围浓厚

小区内的32号楼与34号楼南侧有一大片公共活动区域，包括一个带水池的花园以及带有健身器材的广场：花园内设置有遮荫乔木，假山与石桥，还有带凉棚的长椅，住户可以在花园中惬意的散步乘凉；在傍晚，小区内的孩子在公共娱乐活动区玩耍，还有家长会带孩子来打乒乓球；开阔的公共活动空间带来了浓厚的生活氛围。

亮点三：配套成熟，购物交通双便利

作为一个建成时间较长的小区，新华联家园南区住宅楼下的底商已经发展的较为齐全：商店、餐饮、会所、药店等均有涉及；另外小区700米范围内还有中国银行、北京农商银行等，居民日常基本的生活需求都可以得到满足。

通州区的万达广场距离小区2.3公里，驾车15分钟以内即可到达。万达广场是国内著名的综合商业区品牌，商场内购物娱乐品牌一应俱全。对于不同群体的消费需求，都可以在这里得到满足。

交通方面，新华联家园南区距离地铁1号线八通线果园站729米。地铁1号线八通线是通州内主要地铁线路之一，住户可以乘坐1号线前往北京市中心，无论是工作办事还是娱乐休闲都十分便捷；另外地铁1号线还通往即将开放的北京环球影城，一家人去环球影城游玩也是十分方便。

槽点一：停车位紧张，非机动车乱停乱放

新华联家园南区有地上和地下共950个车位，车位比为1：0.35，十分紧张。许多没有车位的住户只能选择把车停在小区内的道路两旁，原本比较宽的道路，因为两边都停了车变得狭窄，只能勉强单向通车。

除了机动车以外，小区内非机动车也有随意停放的问题。有住户把自行车停在单元门前旁和门前通道上，给居民的出行带来了不便。还有住户更是直接把车子停到了楼道内部，不仅给住户上下楼增加困难，还堵塞了逃生通道，增加了安全隐患。

槽点二：楼体、公共设施维护较差

小区分批次建成，最早的一批至今已建成19年。我们可以观察到有些楼栋墙体外部贴的瓷砖已经出现脱落现象，可能会碰到过路行人。这样既不安全，又不美观。

小区内用于观赏的水池也已经干涸，露出了颜色深浅不一的池壁，池底也有部分瓷砖脱落，积满了尘土，水池周围的砖路也变得坑坑洼洼。物业对小区内公共设施的维护不到位，使小区部分区域看起来较为陈旧，不美观。

在考察完小区内部以及周边环境后，阿晋对新华联家园南区有了进一步的了解。综合来说，阿晋还是很推荐新华联家园南区。

新华联家园南区由新华联集团开发，新华联不动产曾获得2013年度“中国房地产业综合实力100强”奖项，而小区本身曾获得2004年度“首都绿化美化花园式单位”与“北京市金牌居住区”奖项，大面积多层次的绿化与低层多户型板楼，即使放在今天也不失为优秀的设计。

小区建成时间已经超过10年，周边生活配套已经十分完善：最近的地铁站——果园地铁站属于地铁1号线，地铁1号线是贯穿北京城区东西的重要地铁线路，可以换乘地铁2号线、地铁4号线、地铁5号线、地铁10号线等众多线路；可以到达的主要商圈有国贸、东单、西单，王府井等，1号线八通线还可以到达环球度假区。小区周围底商发展成熟，紧邻物美超市与苏荷奥特莱斯，3公里范围内还有万达广场等大型购物中心。

由于小区建成时间较长，也会存在设施维修不到位、车位紧张的情况；小区紧邻交通要道，在方便出行的同时也会产生噪声，较为介意的住户要考虑这些问题

新华联家园南区地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。该板块已经逐渐形成生活为主，商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002年-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。

首先，整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。

其次，广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1.小区为新华联不动产开发，品质有保证；小区曾获得首都绿化美化花园式单位与北京市金牌居住区奖项，绿化品质高，涵盖行道树、花园、冬青灌木、草坪等多层次绿化景观；

2.小区生活环境、氛围舒适。南侧有较大的生活广场以及健身设施，平时活动人数较多，邻里关系和谐；花园内有遮荫树木凉棚，散步歇脚都很适宜。

3.小区附近商业发达。紧邻苏荷奥特莱斯，物美大卖场等，在2.3公里内还有万达广场、国泰百货等，可以满足不同人群购物需求。

4.小区周边交通便利。小区距离地铁1号线果园地铁站步行729米，乘坐地铁1号线可换乘地铁4号线、10号线等，可以直达西单、国贸、王府井等重要商圈；小区四周主要出入口100米内均有公交站点，乘坐公交十分方便。

截至2021年9月，幸福里App内新华联家园南区挂牌均价45191元/㎡，与上月相比持平，在通州区和果园商圈范围内均属于房价略高的小区。从4月-9月房价走势来看，小区房价比较稳定，与商圈和通州区一样房价变化都不大。有购房意愿的群体不必担心房价近期内出现大幅波动。

新华联家园南区二手房房价近来较为稳定，与地理区域有一定关系：果园作为通州区地产建设较早的板块之一，土地规划已经较为成熟完善，目前无新房项目开发，房价变化受土地规划影响很小。小区房价高于果园板块二手房均价，可能原因为靠近地铁站以及小区内较好的绿化品质与生活氛围。

举例：

具体购房成本方面，拿在售的119.2㎡的三居室为例，报价549万。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。即该套房源首套首付为219.6万，二套首付439.2万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，评估价一定程度会影响首付金额，所以上述例子仅供参考。

新华联家园南区楼栋较多、户型多样，从61㎡-100㎡一居室、63㎡-107㎡两居室到85㎡-145㎡三居室以及105㎡-245㎡四居及以上都有分布。这里选择比较经典的90.49㎡两室一厅 和101.80㎡的两室两厅进行分析。

由于新华联家园南区小区体量较大，楼栋选择需要从内外配套方面多加考虑。

小区东西南北均设有出入口，其中2号楼、5号楼，21号楼和29号楼距离小区出入口较近，出行比较方便。1号楼-10号楼临近小区北面的交通干道广渠快速路，距离地铁果园站较其他楼栋更近。

新华联家园南区是个生活气息比较浓厚的社区，32号楼-48号楼距离小区的活动广场以及花园较近。家中有老人小孩，生活较为闲暇的家庭可以考虑选择这些楼栋。

12号楼-15号楼处在小区中间部位，离活动广场较远。适合喜欢安静的住户。

1.小区环境好、绿化品质高，健身器材健全，适合对居住品质要求较高的人群。

2.小区交通十分便利，地铁1号线果园站步行10分钟即可到达，地铁1号线可以到达市中心国贸、西单、王府井等商业中心；小区的主要出入口均有公交站。适合乘坐地铁、公交出行的上班族。

3.小区户型多样化，总体来说户型面积较大。适合改善型人群以及家中人口较多的家庭居住。

新华联家园南区位于通州区果园板块，截至2021年9月，果园板块内没有新房项目。通州区内与果园板块相距较近的新房项目有鑫苑盛世天玺与北京东湾。

鑫苑盛世天玺小区位于通州区梨园板块的云景南大街61号，与北京现代音乐研修学院相隔一条云景南大街。小区占地面积3.6万㎡，总建筑面积11.2万㎡。鑫苑盛世天玺建筑类型为4层-10层板楼，开发商为北京睿豪荣通房地产开发有限公司，物业公司为鑫苑物业。鑫苑盛世天玺最近开盘时间为2020年12月11日，目前在售楼栋有5号楼、8号楼、10号楼、18号楼，在售户型建筑面积89㎡-128㎡，总价在540万-800万。

北京东湾位于通州区北关板块滨惠北二街与通惠南路交叉口东北角处。项目占地面积5.2万㎡，总建筑面积24.8万㎡。北京东湾建筑类型为11层-29层板楼，塔板结合，开发商为北京黄海房地产开发有限公司，物业公司为高力国际物业服务有限公司。北京东湾最近开盘时间为2020年3月27日，目前在售楼栋为1号楼-3号楼，5号楼-7号楼，在售户型面积58㎡-159㎡，户型一居到四居均有分布。一居室主要分布在5号楼、6号楼；四居室主要分布在2号楼和6号楼；两居和三居在所有楼栋均有分布，平均房价在68500元/㎡起。

鑫苑盛世天玺与北京东湾均为精装修住宅，目前均尚未完成建设。两个新房项目注重提高生活品质，购房总价与物业等生活成本也较高。北京东湾与新华联家园南区相距较近，所在位置配套相比鑫苑盛世天玺更加成熟完善。但是鑫苑盛世天玺更靠近北京环球影城度假区，度假区的建设与开放必将为周边区域带来较大的发展潜力。总体来看，两个新房项目更加适合改善型人群，而新华联家园南区的适合人群更加多样化。

果园板块发展比较成熟，基本配套设施齐全，生活氛围比较浓厚。这里选择建成时间相近且距离最近的达富苑小区和世纪星城进行对比。