陈晨最近有在果园地铁站买新房的打算。经过多方面了解，陈晨对广渠路东侧的长城国际产生了浓厚的兴趣，通过网上查询得知，小区临近地铁八通线，周边商业配套齐全，很适合上班族居住。小区都是小面积户型，也很符合年轻人首次购房的需求。于是陈晨开始了长城国际小区的踩盘之旅。

亮点一：欧式简约的建筑设计风格

周末，陈晨来到长城国际小区，出现在眼前的是一座现代简约欧式建筑风格的拱形大门，它高高耸立在宽敞的马路旁，甚是大气壮观。如此设计独特、风格鲜明的小区大门气势磅礴。经过仔细观察后，我发现这栋楼不同于常规的小区建筑，它并非是直来直去的东西走向，而是带有明显弧度的，别具一格的曲线美着实令人眼前一亮。

小区内外部道路均为素雅整洁的青石板砖，比柏油路面和水泥路面更显大气，也更易清理和维修，与欧式风格的建筑物也十分相搭，徜徉其上，令我犹如身处城市广场一般。

亮点二：与世纪星城小区共享绿化与内部设施

长城国际小区因为只有一栋楼，占地面积较小，因此绿化用地、内部配套用地几乎少得可怜，只有楼后一排灌木丛勉强可算作小区的自身绿化。这一点让我觉得很不尽兴，还没来得及好好欣赏一下眼前的风景，风景就已一览无遗了。

不过作为世纪星城的二期项目，长城国际背靠大树好乘凉，此处有一个小门，可以直通一墙之隔的世纪星城，与其共享绿化、花园广场与健身设施，这种“特权”实在难得。

作为规模较大的小区，世纪星城的花园被划分成了多个区域，种植有玉兰、国槐、银杏等多种花树，还有草坪、小径、假山、水系等多种园林景观，空气清新，环境怡人。长城国际的居民在茶余饭后可以到隔壁小区散散步、纳纳凉，也是非常方便的，能够给业主提供一个惬意的休闲空间。

亮点三：多样化的商业配套与交通配套

我在小区东侧发现了农贸市场与物美超市，在这里，各种新鲜蔬菜、水果、肉类、日用百货，应有尽有，可以满足小区居民的生活需要。

通过查询，我得知小区北侧约2公里就是万达广场与西门金街，这些购物中心为居民购物、休闲、餐饮、娱乐等需求提供了许多便利。

更让人惊喜的是小区附近的交通非常便利，门口设有多条公交线路，可通往通州各地与主城区。尽管小区距离最近的地铁八通线通州北苑站尚有1.5公里，并不算是举步可达的近距离，但好在小区门口就是共享单车存放点，不想坐公交车换乘、又崇尚低碳环保理念的居民可以使用共享单车出行，只需骑行6分钟即可抵达地铁站。地铁通州北苑站与机场巴士北苑站同在一处，小区居民如果需要乘飞机出行的话，接续换乘也是非常方便的。

槽点一：单层户数较多，电梯时有拥堵

据我观察，小区共有1栋楼，但是一共11个单元，每个单元均是两梯十二户。由于每一层的住户比较多，所以遇到上下班高峰，电梯拥堵是常有的事情。

槽点二：机动车停车位不足，非机动车没有专门停车区域

对于有私家车的业主来说，停车位是大家比较关心的一个问题。尽管小区有地上停车位和地下停车位，不过数据显示车位只有650个，但居民却多达2200多户，车位比仅为1:0.3，车位数量严重供不应求，由此导致楼前楼后都停满了车，小区内部道路也相应地变得狭窄，对平常开私家车出行的家庭有些影响。

另外，由于小区占地面积较小，并没有足够场地来配置用于停放非机动车的车棚，这就导致居民只能把自行车、电动车随意地停在了单元门口。这种乱停乱放现象，给小区的整体面貌减了不少分。

今天的踩盘结束了，又到了不可错过的总结时间。

我对长城国际小区整体的印象很好，首先小区楼龄较新，楼栋设计比较有特色。另外小区自身的内部配套维护较好，同时可以与临近小区共享绿化与内部配套，而且小区周边的生活配套齐全多样，3公里范围内有农贸市场、大型超市与多家购物中心，小区门口有多条公交线路、附近有两个地铁站，建立起了城市副中心与中心城区的交通联系，购物与出行都十分便利。

尽管长城国际小区只有一栋楼，而且主力户型均为小面积的一居户型，但其均价与果园商圈均价基本持平，在本商圈二手房市场内具有一定的竞争力，获得了较多购房者的关注。这是因为小面积户型的总价与首付相对较低，购房经济压力相对较小，很适合购房预算有限的两口之家和单身一族购买。

虽然小区也有少量的两居、三居户型，可供有改善型需求的购房者选择，但因为小区共有11单元、两梯十二户、容积率较高、停车位有限，居住体验并不是十分理想，有改善型居住需求的人群与平时喜欢安静的人群，还需斟酌选择。

长城国际小区地处通州新城西南部的果园商圈，位于东五环、东六环之间，该板块北侧为通州北苑商圈，南侧紧邻九棵树商圈，东侧是乔庄商圈。

城市副中心的标签带动了整个通州发展，果园板块自然也不例外。

果园商圈紧邻京通快速路和京津公路，又有广渠路东延工程东西贯穿，实现了东四环到东六环的快速通行，成为连接中心城和城市副中心的主动脉，不堵车的情况下，到国贸自驾仅需30分钟。不止如此，地铁八通线还在该板块设有果园站，途经站点可换乘1号线、7号线，优越的地理位置加上对规划的美好期待，是很多购房者选择该板块的原因之一。

板块内除部分原住民外，很多业主或租户就是来自国贸附近的工作白领。

该板块已经逐渐形成生活为主、商业为辅的运作模式，尤其2007年公布的通州九大商务板块规划建设之一就有“八通线楼宇经济板块”。所以果园地区就呈现出了，以地铁八通线为轴，沿线汇聚了世纪星城、新华联家园等多个大型社区，以及中福控股大厦等写字楼的“景观”，同时再辅以苏荷时代商业广场、物美、李老社区商业中心等大型购物商超，极大地提升居住体验。

整体来说，该板块未来发展一定会继续受城市副中心的光环加持，越发完善，但“地段”概念需要时间验证，目前来看更多的是以居住和交通为主优势点。

2002年-2006年是通州果园地区地产建设的高潮时期，可目前果园板块内并无土地出让计划，且板块内土地规划已经相对完善，几乎不会因为土地问题造成价格变化波动，但需注意后续旧改计划。

距离该板块稍近的土地出让计划是2020年12月中旬公告的，位于梨园镇的住宅混合公建用地，距离约5.7公里，尽管该宗土地限制商品房入市均价不超过61000元/㎡，但目前处于中止交易状态，所以短期不会对果园板块造成太大影响。

通州作为北京重点发展的新城之一、面向区域可持续发展的综合性服务中心和北京参与环渤海区域合作发展的重要基地，未来发展不可估量，背靠大树好乘凉说的就是通州下面的果园板块。

首先整个通州的棚户区改造对果园板块的人居情况和环境治理起到很好的帮助，像永顺街道的果园村片区，如今就正在逐渐推进。不止如此2019年的果园大街改造，也让原本的老街变成了精品商业街，相信后续还有会这方面的侧重，而换新后的果园板块为自己后续的发展潜力增加了不菲价值。

其次广渠路东延工程建成后，将形成一条将近28公里的东西向快速交通走廊，加强城市副中心与中心城区的快速交通联系。据悉，从通州西部的怡乐西路附近进入隧道，最快只需6分钟，就可从地下穿越通州城区，直达东六环路。如此便利的交通条件，对果园板块的后续发力奠定了基础。

1.长城国际小区共1栋楼11个单元，采用简约现代的欧式建筑风格，可识别性较强，楼体外立面全部采用经久耐磨的瓷砖，能够为小区居民带来较好的居住观感。

2.小区的主力户型面积小，虽然多为开间户型，但部分户型可根据居住需求改成正规一居室或两居室，可以提高使用空间，增加舒适度和私密性。

3.小区周围生活配套齐全，拥有多家超市、购物中心，能很好地满足业主的日常生活与购物需求。小区西侧有一大块待建空地，未来可能规划成大型商业设施。

4.小区北侧1.1公里处是京通快速路，小区南侧紧邻广渠快速路，均可以实现从东六环到东四环的快速通行，在不堵车的情况下，小区业主只需自驾30分钟，即可抵达国贸CBD区域，能够为在国贸周边上班的人群节省一定的时间成本。

截至2021年7月，该小区7月整体参考均价为44021元/㎡，对比6月份下浮0.08%。从近半年的价格走势图来看，2月-5月呈现出稳中有升的趋势，但在5月份开始出现明显下滑，6月以后价格稳定在4.4万/㎡左右。

从整体来看，本小区与通州果园商圈价格相近，由于本小区地理位置临近地铁，交通更为便利，周边配套齐全，有大型商场和超市，并且临近三甲医院，所以价格略高于通州区域。但小区整体价格趋势都很平稳，无太大波动。

举例：

具体购房成本方面，拿54㎡朝西一居户型举例，总房款为228万元。参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套首付为80%。该房源为普宅，即首套首付为80万元，二套首付为137万元，不含税费和服务费等。

因税费和贷款额度都需要银行进行具体评估，评估价会对最终的首付金额产生影响，故上述数值仅供购房者参考。

小区户型种类较多，有44㎡-64㎡一居、63㎡-139㎡两居、139㎡三居。现44㎡一室零厅和53㎡一室一厅进行分析：

长城国际小区只有一栋楼，分为11个单元，南北跨越距离为388米，带落地窗的开间户型是小区的一大特色。楼栋西侧户型靠近杨庄路，夏季开窗会有些许噪音，如介意可选择东侧户型。

1.长城国际小区属于纯居住的新型青年社区，周边商业配套齐全，购物方便，适年轻人群居住。

2.地铁八通线通州北苑站、果园站均在小区1.7公里范围内，可换乘地铁1号线和地铁7号线，可通往传媒大学、四惠、慈云寺、大望路等地，小区南侧还有多条公交线路，适合以公共交通工具为主要出行方式、在地铁与公交沿线商圈工作的通勤人群购买。

3.小区主力户型面积小，均价居中，总价低，首付压力小，适合首套刚需的购房者选择。

长城国际小区属于通州果园商圈，周边配套成熟，周围都是已入住社区，有些地块正在规划征地中，截止2021年7月，新房较为匮乏。距离最近的新房项目是通州土桥商圈的华业玫瑰东筑项目和北苑商圈的鑫苑·盛世天玺项目。

华业玫瑰东筑项目为70年住宅，塔板结合设计，毛坯交房。项目开盘时间是2019年7月，2021年7月其参考均价50000元/㎡，在售房源均为131㎡左右的三居户型，总价较高。

华业玫瑰东筑小区自带商业体，生活配套齐全，这与长城国际小区周边配套相近。两者均价相差6000元/㎡，因为华业玫瑰东筑无小面积户型，因此购房总价较高，华业玫瑰东筑物业费用和物业品质也高出长城国际小区，受众群体多为改善型住房选择，而长城国际小区户型多为小面积户型，总价低，刚需客户、首次置业客户的接受度稍高一些，但在居住环境、绿化环境上，长城国际稍逊一筹，更适合资金不宽裕的购房者过渡居住使用。

鑫苑·盛世天玺项目是北京睿豪荣通房地产开发有限公司开发的住宅项目，该项目2020年12月份开盘出售，70年住宅，塔板结合设计结构，项目参考均价63000元/㎡，总价540万/套起，物业费5.8元/㎡/月。

鑫苑·盛世天玺项目，在售户型均为三居室，主要针对改善型客户，无小面积户型，均价高出长城国际小区近两万元，购房成本较高，选择性较少。长城国际户型以小面积居多，可以为购房者减少购房成本，而且周边配套也相差不多，因此对购房资金有限的刚需买家而言，长城国更具性价比。另外，该项目与长城国际小区不属于同区域，对果园商圈二手房市场不构成影响。购房资金充裕、对大户型有刚性要求的人群可以考虑该项目。

长城国际小区东侧小区居多，周边小区出售房源很少，因此在这选择有挂牌出售、距离较近的新华联家园北区小区和靓景明居小区进行对比。