广宁村心立楼是在石景山的广宁村，小区的名字由来也比较显而易见，就是拿广宁村来命名的。

广宁村位于永定河东岸、石景山以北的四平山，是石景山广宁街道办事处所在地。广宁村建成年代久远，房屋密集、道路狭窄。市政府基础设施落后，存在很多问题，居民急迫希望改动。广宁村目前的政策比较好，2020年广宁村棚户区改造项目获市发展改革委审准通过。

今天小新就带大家看看这个未来一片光明的广宁村，大家跟随着小新的脚步来看一看吧!

亮点一：依山势而建，空气清新

小区修建于黑头山和四平山之间，小区整体呈斜线依山而建，看似混乱，却别有趣味。小区的多数楼栋都伴有高台和楼梯，楼梯的安全扶手也比较多。小区和重庆的山城比较相似，但是没有重庆山城那么陡峭。

广宁村新立楼对面是大型的工厂，两跟大烟囱直插云霄。原本小新认为小区的空气会比较污浊，但是事实却打了小新的脸，小区的空气是比较清新的。

亮点二：文化氛围浓厚，内部设施充足

小新从小区的石景山区人民政府广宁街道办事处走到小区的最深处，发现休闲娱乐设施比较充足。小区的休闲娱乐设施的地方基本都有许多孩子和老人，老人们在长椅处说着家长里短的小事。

孩子们在娱乐设施快乐的玩耍。小区的老人家是十分热心的，以为小新要租房子，会带着小新去找出租房子的住户并介绍哪个房间比较好，在小区的车棚位置会有电瓶车的充电桩，对于小区居民日常出行提供便利的服务。

亮点三：周边在建设，未来升值空间大

小区内有许多地方都被铁栅栏拦着，被拦着的区域正在施工。据小区的爷爷奶奶说“这里要建成一个新的公园或者购物中心，到时候小孩子可以到里面去玩”。

其实对于广宁村新立楼来说，周边不论是新建住宅还是商场、公园等等设施，都对小区是利好，根据规划，这边已经不可能再新建工厂、污水处理厂等等负面设施了。

槽点一：部分楼栋房龄过老

小区修建于1979年-2008年，在小区内可以看到，楼栋外的铁栏杆已经掉完漆，楼内的扶手也基本锈蚀严重。

中午11点进入小区，可以闻到楼栋内大爷大妈们做饭的香味，这一点乍一想好像是生活氛围浓厚，但实际上闻久了会有种恶心的感觉，小区内都是油烟味。

槽点二：车辆通行不便

因为小区是建在山旁，小区内的道路也比较的拥挤。道路的两侧是停着车辆，马路仅能通行一辆车。

带小新进入小区的司机也跟小新抱怨相关的问题，当时司机师傅进入小区，发现入口附近的车道比较的窄，不能调头，所以只能无奈开到小区的最里边。

从小区最靠近马路的一号楼出发，到达公交车站需要步行5分钟左右并且公交站只有两路车。距离小区最近的地铁站差不多要1.7公里，小区内也没有发现共享单车的影子。对此小新认为小区的交通是不方便的。无论是自驾出行还是公交、地铁出行都是比较远的。

槽点三：周边配套设施离小区远

小区的周边都在修建，小新也通过各种手段调查小区的附近的商店、饮食、衣物等店面，但小新顺着地图去寻找小区附近的生活配套时，发现基本都被拆除了。

距离小区最近的医院是北京石景山路安康中医医院，路程有1.4公里；距离小区比较近的世纪华联生活超市在1.9公里左右，小区到银行的路程要2.3公里。

可以说生活在这里，基本的生活服务还是比较吃紧的。

槽点四：手机信号差

小区楼栋内的手机信号是比较差的。小新进入到楼栋内时，发现手机信号变的非常差。甚至靠近高层楼栋时就会失去信号，对手机使用比较频繁的朋友要千万注意这一点。

经过一天的踩盘，小编对广宁村新立楼有了更深入的了解和更深刻的印象。首先，小区无论是建筑的特色、生活氛围、文化氛围、休闲娱乐设施都在一定程度上满足居民对居住环境和居住氛围的要求；其次，小区的周边还在建设，小区居民对小区的未来保持信心。但小区的楼龄比较老，内部的破损也是比较严重的，小区的交通不便。这些优缺点是小新要和大家说明的，希望大家能够结合自身情况合理分析。

从整体价格来看，广宁村新立楼在幸福里app上2021年8月13号挂牌均价38894元/㎡，在苹果园板块整体处于较低的水平，小区户型以小区的户型以二居、三居为主，比较适合老年人养老住房和对楼龄年限要求不高的用户。小新推荐首套刚需置业人群以及改善型客户也可以购买，对于这两类的人群来说首付压力不会太大。另外对清新的空气、浓厚的生活、文化氛围，便宜的价格特别看重的用户也可以重点关注。

苹果园商圈，位于北京市石景山区，地处西五环外，西六环内，商圈内包含三条地铁线路，两条快速路。

商圈北侧为八大处、香山山区，南侧为古城、杨庄商圈，西侧石景山与门头沟交接商圈，东侧为海淀田村商圈。

上个世纪50年代，首钢公司在此商圈兴建宿舍区，60年代后期北京城建铺开，修建地铁时，又在这里设置了苹果园站，随着地铁的开通，往来人流增多，苹果园商圈也逐渐为人们所熟知。

苹果园商圈内，包含北京地铁1号线、6号线、S1线。其中，地铁1、6号线均是贯通北京东西的高能级地铁线路，从石景山区出发横穿海淀、西城、东城、朝阳、通州区，线路沿线可以通勤至国贸CBD、金融街、内城商业旅游区等地。另外，地铁S1号线（又称北京磁浮线）西起门头沟新城，东至苹果园商圈金安桥，方便西部居民通勤。

商圈内还包含两条快速路，阜石路、西五环路，阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费。从商圈自驾2公里可至西五环晋元桥，7公里可至西四环定慧桥，十余公里可达中关村、上地、金融街、苏州街等商业商务核心区。

商圈内医疗、商业设施相对匮乏，商业方面仅有金顶街商业街是成规模的沿街商业带，医疗方面，以卫生服务站，一级中医医院为主。

商圈内以80-90年代老旧二手房为主，占商圈内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅约占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占比2成，保障性回迁房占1成，主要集中在北辛安区域。

其中，老公房门槛价集中在229万-490万之间，次新商品房的门槛价集中在700万-1030万之间，与周边商圈对比，苹果园的住宅梯度丰富，主要吸引本地居民，以及预算有限但追求生活品质的购房者。

截止2021年8月，苹果园商圈内，近五年成交的土地有：

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平，主要打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系，目前正在建设中。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安区域1608-673-A不限价地块，宗地中居住用途全部建设商品住宅，不配建保障性住房，目前正在开发中。

以上两个地块及相关建设方向，均属于商圈利好因素，产业体系的打造对商圈内高净值人口的流入有一定帮助，纯商品住宅的面世，也将会丰富商圈内住宅品质的梯度，预计苹果园商圈的价值也会因此得到一定提升。

根据2019年，北京市石景山区人民政府发布的《石景山分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，苹果园商圈是石景山重点发展区域之一。主要发展方向为新首钢高端产业综合服务区、苹果园交通枢纽、京西大悦城建设。

其中截止2021年8月，京西大悦城在建中，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京的第三座大悦城。项目坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。

项目预计2021年年底开业，届时有望成为京西商业新地标，为商圈的价值带来显著提升。

1、小区绿化好空气清新，居住舒适感比较高。

2、小区的内部设施较多，在长廊可以看见老人家们谈笑风生，有时也会遇到爷孙二人买菜回家，生活氛围较浓厚。

3、小区周边在建设，未来有价值上升的预期。

4、小区售价比较低，远低于苹果园售价，对本区的刚需比较友好。

通过查询幸福里APP了解到，截止2021年8月，小区在售房源仅有7套占总房源的0.47%，户型以二居室、三居室为主。小区目前在售均价38894元/㎡，环比上升约0.12%。5月以后，小区整体均价高于石景山、略低于苹果园板块在售均价；上图可以看出，6月以来小区挂牌价格起伏小整体呈上升趋势，涨幅低于同期石景山、低于苹果园板块涨幅；从目前情况来看，小区价格可以考虑入手。

购房成本方面，总价最低为59㎡2室1厅户型，报价189万元。参照北京市现行的普宅标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为首付80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为72.3万元左右，二套首付为117.2元左右，仅供参考，实际首付以银行为准

小区有57㎡-73㎡的二居，56㎡-93㎡的三居。

现选择小区主力户型73㎡两室一厅和57㎡两室一厅进行分析：

小区由3、5、8、9、11、12、13、14、15号楼组成，11、12、14、15号楼靠近黑头山空气清新，养老人群和对空气要求较高的购房者建议购买，3、5号楼在小区里是靠近马路，在小区内属于出行比较便捷的楼栋，对出行有要求的购房者建议购买。

1、适合在石景门商圈内及周边商圈工作有改善需求的购房者。

2、内部环境优质、内部设施相对完善、内部生活氛围浓厚，适合看重小区整体品质和生活氛围的购房者。

3、小区售价远低于苹果园板块售价，对于刚需购房者比较友好。

4、周边生态环境优质、空气清新，适合老年人居家养老。

目前，苹果园板块内仅有远洋春秋里这一个新楼盘，但是该楼盘为商业用途，故此不做比较。其他板块中，距离小区最近的有新房在售的板块是位于石景山古城板块中小区西方向的中海寰宇天下与小区东南方向的长安和玺。

中海寰宇天下：均价63500元/㎡，总价519万/套起。

长安和玺：均价75000元/㎡，总价925万/套起。

两个楼盘均为石景山区古城商圈内新房楼盘，其中，中海寰宇天下仅85㎡-175㎡两居室至四居室在售，总价920万元/套起；长安和玺125㎡-168㎡四居室在售，总价925万元/套起；预算充足且想要购买新房的用户可以考虑。

小区均价低于苹果园二手房均价，现选择3公里范围内与广宁村新立楼房龄接近、均价相近且周边配套相似的雍景双庐、苹果园三区进行比较