今天小磊带大家看一个托斯卡纳风格的小区——首开国风美仑。小区位于通州马驹桥商圈，与亦庄一河之隔，小区属于板楼次新小区，物业口碑好，绿化景观和周边配套都不错。更让人心动的，是挂牌单价比亦庄便宜一大截，感兴趣的朋友和我一起来看看吧。

亮点一：花园社区，景观出色

小磊从东门进入小区，眼前的绿化景观非常漂亮。小区绿化在各楼栋之间都有分布，而且都有独立的设计，小区中庭花园是一个由假山和水池组成的景观，假山是天然石，水池里还有锦鲤畅游。据居民介绍，夏天有时会开放喷泉，给夏日的闷热带来清爽。中庭四周植被茂密，树木成荫。

小区中有一处大凉亭，小磊驻足小歇，一阵带着泥土芳香的小风从割草园丁的方向吹来，倍感神清气爽。小磊继续向前方楼栋走去，看到楼前的灌木和草坪中有红、黄色的小花，冬青修剪整齐，整个小区的花园景观都很出色，有一种人在画中游的感觉。

亮点二：人车分流，居住安全

小磊在小区没有看见一辆机动车，通过咨询物业人员得知，小区车辆都是从东门直接进入地下车库，不会在地面出现的。物业人员还介绍，老人和孩子在小区可以放心行走，不用担心车子，小区的业主自己开车出入地下车库也方便快捷，不会因为人来人往而耽误出行时间。人车分流小区真是妥妥的安心舒服。

亮点三：小区底商商业多，业主生活便利

小区南侧的底商比较多，业态很丰富，小磊看到有餐馆、书咖、便利店、街舞馆等，小区业主可以就近吃饭、聚会、读书、跳舞，都是很好的休闲娱乐方式。

另外，小区东门还有一条商业街，两边的商铺有老年人喜欢的大自然生鲜超市、年轻人喜欢的网购品牌盒马邻里、孩子们喜欢的乐思筑梦空间等等，丰富的商业形态给小区居民提供了多彩的生活。

槽点一：距离地铁过远

小磊在小区外转了一圈，发现附近公共交通只有富力尚悦居和首开国风美仑公交站，距离最近的地铁经海路站约4公里，还是有些偏远。这个交通配置对于依托公交出行的上班族还能接受，但对于必须依托地铁通勤的朋友确实是一个困难，建议购房者实地考察后，再做选择。

槽点二：小区内有垃圾楼

小磊在西区1号楼和7号楼之间发现了一个垃圾集中存放处，走到边上能闻到异味，听住在7号楼的大爷说，有时打开窗户都能闻到气味，建议物业及时处理垃圾，给居民一个好环境。

经过半天的踩盘，小磊对首开国风美仑小区有了更深入的了解。首先，板楼社区+次新小区+人车分流+小区绿化优美+安保工作到位，产品力整体表现优秀，业主的生活、安全、舒适度能得到充分保障。其次是周边医疗和交通配套比较薄弱，公交线路不多，距最近地铁站也要4公里左右。综合来看，首开国风美仑是优质刚需型社区，在商圈内较有竞争优势，比较适合工作在马桥、次渠、台湖和亦庄商圈的购房者，脱离了此范围，则必须考虑通勤问题。

首开国风美仑位于马驹桥商圈，马驹桥商圈位于东五环和六环之间，地处通州马驹桥镇。东侧与台湖商圈贴合，被京津高速切开；南侧是城乡结合部，以凤港减河为边界；西侧与大兴磁各庄商圈相邻，博兴三路及其南向延长线是最西端；北侧是次渠商圈，隔凉水河对望。

马驹桥商圈的区域功能定位是北京陆路口岸和节能环保基地。商圈以园区经济为主导，产城融合为方向，逐渐成为通州西南部的发展增长极。

商圈内的交通资源主要有东六环、京津高速和京承高速等，圈内高速路网发达。商圈内的医疗资源主要有通州第二医院、马驹桥中医医院、北京西尔口腔医院等，医疗资源相对匮乏。主要商业资源有百尚生活广场、百尚购物中心等。主要生态休闲资源有马驹桥湿地公园、海子墙湿地公园等。

作为通州的产业板块，商圈内的商品房住宅以二手房为主，次新小区较多，房龄多集中在5-15年之间。根据幸福里APP数据显示，2021年7月该商圈二手房挂牌均价为3.4万/㎡；商圈内目前有两个新盘，北京金悦郡和华润亦庄橡树湾均有住宅在售，在售均价在3.75万/㎡以上。目前马驹桥商圈新房供应稳定，价格相对较高，二手房供应充足，价格长期稳定。

目前商圈价值主要体现在产业预期方面，是通州主要的产城融合区域次级中心。商圈内主要居住人群以通州本地居民和企业员工为主，居住人群结构简单，主要的通勤方向是亦庄和国贸城区。

根据北京市规自委官网显示，马驹桥商圈2021年没有新地块入市，但是5月份的北京市土拍中，通州有三块土地成交，成交数据整理如下：

第一块成交是通州宋庄地块，属于六环外，城乡结合地带。金地以45.16亿总价拍下，溢价率1.03%，楼面价是2.64万/㎡，未来最高售价是4.5万/㎡；

第二块成交是城市副中心0302街区地块，在通景园小区附近。龙湖和恒基报22.4亿，达到竞价上限，转入竞政府持有商品住宅产权预设份额程序，溢价率25%。未来的产品是共有产权房，政府持有20%份额，未来最高售价是7万/㎡；

第三块成交是北京城市副中心1201街区地块，在环球影城西侧的城乡结合地带。碧桂园以41.15亿总价拍下，并且需要配建6.4万㎡“国际人才社区住房”，可售住宅楼面价约4.8万/㎡，溢价率14.94%，未来最高售价是6.2万/㎡；

其中第三块地的位置最接近马驹桥商圈，未来的最高售价是7万/㎡，如果开发商以最高限价销售的话，新房的单价就比较高，和商圈对比没有任何竞争优势。况且其商圈成熟度、配套完善度、交通密集度、价值预期等方面都略显不足。所以小磊认为新地块新产品未来入市，对马驹桥商圈的影响微乎其微。

马驹桥商圈地处通州马驹桥镇，是通州传统产业升级发展支撑区，未来的前景可从园区经济和产城融合两个方面来看。

首先说园区经济，马驹桥是台-马组团的一部分，该组团是构建高精尖经济结构的重要区域，重点任务是产业转型升级和功能的完善配套。以环渤海高端总部基地为承载，推动光机电一体化产业基地、物流基地、金桥科技产业基地等园区加快新技术研发、新业态发展，逐渐实现产业转型升级。

其次是产城融合方面，马驹桥经过多年发展，已经是通州产城融合型的区域次级中心。商圈内积淀有一定规模的居住区和对应的生活配套设施，包括珠江逸景家园、天鹅堡、金地格林小镇6等。与此同时还发展出合创产业中心、联动U谷、合生世界村等一批独具产城融合特点的功能性园区。另外，商圈东南侧目前大量的土地资源储备，使其能够源源不断地保障重点产业、重大项目迁入时的土地供应。依靠产业吸纳高知高技能人才，再通过融合发展的方式提供便捷舒适的居住条件，留住人口，滋补产业，循环发展，生生不息。

1、纯板楼，次新房社区：小区27栋楼全部为板楼结构，两梯三户设计，居住舒适。

2、价格较低：小区均价3.5万/㎡，百万首付以内可以购买六环内两居室，首付和月供压力小。

3、人车分离：车子停在地下车库，出入不影响行人，居民在小区内活动很安全。

4、环境优美：小区绿化环境好，植物种类繁多，有园艺绿化、水系设计和假山景观，业主居住环境好。

2021年7月，首开国风美仑的挂牌均价是3.53万/㎡，总价区间为235万-349万，挂牌均价环比上月上涨0.22%，挂牌房源以两居和三居为主。从过去6个月数据来看，小区挂牌价格非常平稳，小区均价高于马驹桥商圈均价，低于通州区均价，说明首开国风美仑在马驹桥商圈内能够得到市场认可，在整个通州区而言，则竞争力较弱。

购买成本方面，以73.5㎡两居室为例，报价216万。参照北京市现行的普宅+非普标准，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源属于普通住宅，首套首付约为75万，二套首付约为129万。因税费和贷款额度都需要银行具体评估，一定程度会影响首付金额，所以上例仅供参考。

小区主力户型为两居和三居，两居室面积段为71㎡-120㎡，三居室面积段为89㎡-139㎡。下面小磊选两个有代表性的户型做优缺点对比。

户型一

本户型为73.5㎡南北两居，其优点有：

1、南北通透设计，通风好；

2、餐厅客厅分区，功能性强；

3、小面积做出两居两卫功能，设计优。

其缺点有二：

1、北向客厅，采光不好；

2、次卧较小，放不了大床；

3、卫生间无窗，不利于通风。

户型二

本户型为90㎡三居室，其优点有：

1、南北通透，利于采光通风；

2、户型较方正，利于家具摆设；

3、餐厅客厅分区，功能性强；

4、卧室、客厅有阳台，便于晾晒。

其缺点有二：

1、卫生间为暗卫，不利于通风；

2、两个次卧和厨房面积都小，太局促。

东区2号楼、3号楼、8号楼更靠近花园水榭，楼间距大、观景效果好，建议优先考虑。

东区1号楼、7号楼间有垃圾楼处理站，西区1号楼北侧有燃气设施重地，建议慎重选择。

西区18号楼临近幼儿园，可能会造成噪音影响，建议慎重选择。

从产品属性方面来看，首开国风美仑小区是优质刚需房，适合马桥商圈内的置换人群购买。

从地理区位方面来看，小区比较适合在次渠、台湖和亦庄商圈工作的人群，尤其是亦庄商圈，距离一河之隔开，价格优势明显。

马驹桥商圈在售新盘有两个，分别是亦庄橡树湾、亦庄金悦郡，其中亦庄橡树湾，由中交润致（北京）置业开发，主打77㎡-93㎡两居、三居，单价4.2万/㎡起，总价310万起；亦庄金悦郡由北京融泰开发，在售户型为72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居，单价3.75万/㎡起，总价281万起。

相比首开国风美仑而言，亦庄橡树湾的外部配套更好一些，首开国风美仑和亦庄金悦郡不相上下；亦庄橡树湾交房时间是2023年3月，亦庄金悦郡交房时间是2023年5月，首开国风美仑的二手房是即买即住；居住体验方面，新房更好，但价格也更高。除以上差异外，首开国风美仑小区面积段更全，户型选择更多，能够满足多种人口结构的家庭。

首开国风美仑周边二手房均价在3.3万/㎡-5万/㎡，其中首开国风美仑、融科钧廷和东亚瑞晶苑价格相近，面积段重合度较高，有一定竞争关系，故选择此三小区做对比分析。