关注北京城市规划的伙伴们应该都有所了解，在2035年，石景山区将实现首都城市西大门的复兴建设，实现多元文化交融、山水城市相融、产城发展共融，成为生活方便、生产高效、生态优良的生态宜居典范城区。

而且，因为冬奥会的开展也带动了石景山区的规划建设，其未来发展空间不可小觑。

而八角板块地处北京市石景山区南部，位于西五环至六环之间，是石景山区重要的住宅板块之一。今天小九来到八角板块中非常有代表性住宅——石景嘉园小区，该小区环境优美、配套完善，同时，它也是北京保障性住房的代表之一，那么石景嘉园小区情况究竟如何呢？详细介绍都列在了下面。

亮点一：园林绿植规划合理，营造优美居住环境

小区内绿化环境较好，环境错落有致，风景宜人。在园林规划方面，非常讲究人性化自然生态布局，为住户营造出清新自然的居住环境。

尤其坐在长椅上，感受繁茂树木投下的大片树荫，是夏季乘凉纳暑的好去处，而且小区内的老人们买菜回来也能有个歇脚的地方。

亮点二：公共健身器材完善，方便大家休闲健身

小区内部设有齐全的公共健身设备，供居民休闲娱乐之用，且周边环境自然和谐，氛围充满生活气息，尤其适合居民早晚锻炼健身。

场地周边道路平整宽阔，人们能在树荫下散步，遛弯。

亮点三：周边配套设施齐全，居民乐享宜居生活

小区配套底商种类多而全，满足多元化需求，例如物美大超市，品类丰富满足居民日常生活需求，还有各类菜店、汽车服务、药房、美发店、超市、电影院等基础配套设施，以及万达商场。

这些配套距离小区出入口较近，停车位较充足，即使步行外出采买也十分方便。

值得一提的是，朝阳医院距离小区不到1000米，这是一座三级甲等综合类医院，满足居民尤其是方便居住在这里的老年人就医。

亮点四：周边交通便捷，带来满满幸福感

小区周边设立多个公交站点，如专86路公交有景阳东街南口、景阳大街南口两个站点，距离都很近，从小区到站点步行2分钟就能到达。

附近还有其他公交站，开通多条公交线路，步行均在10分钟之内，交通环境便利，外出通勤十分方便。

槽点一：物业管理不到位，多方面需要优化改进

小区内自行车停放杂乱，建筑垃圾堆积较多，其中，明显的是电动自行车棚周边各种老旧三轮车摆放杂乱，非常影响其他居民停放车辆及对充电桩的使用，同时也降低了小区环境的美观度。

另外，小区围栏周边有零散的建筑垃圾，物业没有及时清理，堆积时间长容易滋生蚊虫。行人路过时稍有不慎，还会发生划伤或摔倒等危险，尤其居民中老人孩子较多，更需格外注意。

楼内墙上遍布各种印记，小区内居民私自搭建晒衣绳晾晒被褥。

小九看到小区楼栋电梯间周边的白墙遍布各种印记，以及楼道有灰尘、水渍、垃圾堆积，保洁措施还需加强。

小区公共区域有私自搭建的晾衣绳，系在电线杆上也有可能会造成电线杆倒塌，造成断电或其他安全隐患。

小区内安保工作松散，保安亭中没有值班人员，岗亭只是空有外表，对小区内的安全工作起不到实质性作用。

外部人员可通以机动车道出口进入小区，进入后更没有工作人员拦截询问。

由于小区内没有设置人车分流，所以人员和车辆混杂在一起穿行，存在危险隐患。

另外，在小区外面还可以看到的行人通道，进入小区后也消失不见，无法起到指引作用。人车混行对交通造成拥堵，行人和车辆发生碰撞率高，小区内没有做好安全措施防范。

石景嘉园小区内生态环境好，绿化较高，自然与人文结合极具生活气息，内部绿化种植草皮、树木、花卉等元素，在丰富小区绿化的同时，对小区内的空气起到净化作用，使小区内空气清新自然。内部健身器材健全，可以满足不同人群的健身需求，健身场地周围道路平整宽阔，适合健走、跑步等运动。

周边底商类型多样，超市、商场均能满足住户的日常生活需求。且距离三甲医院朝阳医院非常近，满足小区居民就医。小区附近有多个公交站，公交线路较多，出行方便。

小区物业方面有些一言难尽，车辆随意停放，造成停车棚附近交通不便。围栏处有建筑垃圾无人问津，对经过的行人会造成危险。

楼道内的白墙缺乏维护，原本洁白的墙面上遍布印记，使白墙“黑化”。安保工作松散，小区配有岗亭，岗亭内没有值班人员，不管是小区内居民还是外部流动人员均可进入小区内。

整体来说小区内的环境、建设及周边底商较全面，但在物业方面还需要加强管理。小区附近的景点公园资源丰富，适合带娃、游玩等。其一类居住经济适用房，属于保障性住房，价格实在适合有购房刚需所关注。

石景嘉园位于北京市石景山区景阳东街69号，属于八角板块。八角商圈东北方向隔五环路与海淀区相望，北邻苹果园商圈，西接古城商圈，东南两侧则被老山商圈与鲁谷商圈包围，长安街西延线从板块中间穿过。

商圈内交通四通八达，区域临近晋元桥，北接阜石路，东临西五环，南面则是石景山路，驾车出行十分便利。不仅如此，地铁一号线八角游乐园站、古城站贯穿其中，可坐地铁直达天安门、西单、王府井等商业聚集区；还可换乘换乘2号线、10号线去往国贸、东直门等商贸集聚地。

八角商圈主要以居住为主，板块内住宅基本都是建于2010年前的二手房，其中老公房占了极大比例。多年来，八角商圈承接了许多国家级、市级、区级事业单位、科研单位、教育单位的居需求。

区域内人群以各企事业单位员工、石景山本地人及在长安街沿线工作的北京人为主。

楼市方面，目前八角板块内无新房供应，二手房价格相对平稳。

根据住建委官网消息，近些年来八角没有新房入市，目前也没有待拍地块。

但石景山区是北京热门楼市区域，位于八角板块西侧的古城和苹果园板块近些年入市项目不少，例如有中海寰宇天下、中海首钢·长安云锦等，均价5.5万元+，距离八角板块都在5公里以内，并且部分项目距离地铁不到1公里。

目前销售情况良好，新项目无论从房屋建筑设计、年代、交通情况、周边配套来说，5.5万元+的价格可能会对八角板块的二手房造成一定影响。

由于八角板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄老旧，物业、停车等内部服务相对落后的困境。目前板块内没有产业发展，较大的利好政策在于旧房改造。

八角的旧房改造依托于石景山整体规划，据了解，石景山区共有老旧小区71个，建筑面积697万㎡，是个老旧小区比较多的城区，石景山政府为了加快推进石景山老旧小区的改造工作，特与首开集团签署老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议，着力改善老旧小区的综合服务管理水平，共同打造北京城市更新先行先试示范区。

八角板块则是石景山区旧房改造的重中之重。2019年政策落实到了板块内部分小区，目前已经完成了对楼本体拆除违章建设、清理群租，对楼体进行清洗粉刷等改造以及小区公共区域无障碍设施和适老性改造，完善安防消防设施等。

接下来还要在软性服务水平上进行改造，将对板块内的房价起到很好的保值作用。

1.小区周边设立多个公交站点，如专86路公交有景阳东街南口、景阳大街南口两个站点，距离都很近，从小区到站点步行2分钟就能到达。

2.小区内绿化率高，植被丰富，园林设计采用自然生态布局，景色优美别致。

3.小区周边景点、公园资源丰富，居民可以在空闲时间，去休闲游玩，提高生活幸福感。

4.小区底商有超市、便民菜店等，小区周边700米范围内有中国工商银行、中国邮政储蓄银行，能够满足居民日常生活所需。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉18日，小区在售房源约8套，占全部房源的4.62%。

小区目前在售均价42221元/㎡，较上月环比下降约0.68%。近6个月，小区整体均价在低于石景山区、八角商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅低于同期石景山区、八角商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的53.69㎡一室一厅户型为例，报价228万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为80万元，二套首付为137万元。

小区有52㎡-54㎡一居室、66㎡两居室、78㎡三居室，现选择65.54㎡两室一厅和78㎡三室一厅进行分析。

石景嘉园小区共5栋楼，1号楼、7号楼对面就是京源学校小学部，日常学校活动多，较为喧哗，喜欢安静的人群建议选择东南侧其他楼。

小区2号楼非常安静，3号楼、4号楼离出入口较近，出行方便，可以优先选择。

1.小区附近公交站多，外出通勤都很方便，适合在周边上班的人群选择。

2.小区内绿化率高，植被丰富，周边配套商务齐全，满足日常需求，适合对生活品质要求加高的人群关注。

3.小区内健身器材较全，周边可以跑步等，满足居民不同的锻炼需求，喜欢健身的人群可以根据自然条件进行实地考察。

截至2021年8月18日，八角商圈内无新房在售。距离小区最近的新房项目是石景山古城商圈的中海首钢天玺。

中海首钢天玺开发商为北京金安兴业房地产开发有限公司，在售户型为122㎡三居室和147㎡四居室，在售价格74000元/㎡起，总价900万元/套起，项目属于大面积、高总价小区。而石景嘉园房源在售均价42221元/㎡，总价228万元/套起。

石景嘉园与中海首钢天玺项目差别较大，并不具备可比性。

小区均价低于石景山八角商圈二手房均价，现选取3公里范围内，房龄、均价与石景嘉园相近的西引力、八角南里进行比较。