徜徉在八角路上，远远就能看到在正南方向中央有个大烟筒高然耸立，是八角路小区内一个废旧的厂房，被围墙圈起，这也是上世纪首钢发展历史的一部分。

在八角商圈的规划中，近几年要进行原拆原建项目工程，改建翻新后，以后这里会不会被改造成社区公园？亦或是被拆除处理？今天，我们就走进八角路小区，看一看全貌。

亮点一：小区配套完善，居民生活无忧

小区有社区便民菜店，洗衣店，理发店，社区服务站，社区卫生服务站，社区警务工作室，菜鸟驿站，安全有保障，生活氛围也浓厚。

小区还设有专门的垃圾分类站，凉亭，健身器材等基础设施很齐全。

亮点二：地理位置优越，出行方便

小区离地铁很近，步行十分钟即可到达地铁1号线古城站，小区出门后南北两侧都有公交车站，古城东站、古城西站、石景山科技馆站，出行很是便利。

亮点三：小区停车方便，车位充足

小区均为地上不固定车位，陆续翻新改造后，是个有大型停车场的居民社区，并且免费停车，居民想购买电动汽车也可以向物业申请，安装新能源充电桩。

槽点一：小区楼况一般，设施陈旧，维护差

板楼基本没有电梯，上下楼很不方便，塔楼有电梯间但有些老旧，灯光昏暗。

楼道的墙面的破损太为严重，电线也随意裸露在外。

槽点二：物业管理还需加强

走到小区健身器材处能看到边角有垃圾纸屑，小区花园休息处也有成袋的生活垃圾堆放，明显的清洁不到位不及时。

槽点三：小区规划较差，还有很多平房

小区内，还有很多不同时期搭建的平房，规划混乱；架空线路高低纠缠，离居民家也十分近，有安全隐患。

小区整体区域较大，有板楼也有塔楼，房龄老，楼宇表面有些陈旧，板楼普遍没有电梯，上下楼，而塔楼有电梯但楼梯间有些老旧昏暗。

小区内部配套相对完善，有便民菜店，洗衣店等便民设施，也有社区服务站，警务工作室等政府公共服务延伸社区的工作平台，但是缺少了老年健身器材与儿童娱乐设施，不过周边的北京石景山游乐园与石景山雕塑公园里丰富的娱乐项目与休闲设施弥补了这一缺陷。

小区的绿化很是饱满，植被丰富，花园广场让人赏心悦目，凉亭长廊使人欣赏自然，区域内干净整洁，只有一处地方在施工，却无伤大雅。

另外小区距离地铁一号线八角游乐园站，古城站较近，而且出小区门就有公交站，318路，663路都在周围设有站牌人们出行很是方便。不仅如此，小区临近八角东街路，八角南路，八角路，驾车出行不多时便可到达石景山路，直上西五环，非常的便利。

小区环境优美，绿化茂密，容积率较低，居住舒适度高，邻里关系简单，相处和谐，比较适合老人居住，也比较适合有一定经济实力的刚需人群或在地铁沿线工作的人群购买。

八角路小区位于八角北路18号，属于八角商圈，八角板块位于石景山区中部，东与老山街道、鲁谷街道以及海淀区相连，南与鲁谷街道街道接壤，西与古城街道毗邻，北与苹果园街道衔接，是石景山区的重要商圈。

区域内交通发达，有地铁一号线八角游乐园站和古城站，道路交通有五环路和阜石路，交通发达，人群出行方便。作为石景山区老板块之一，石景山区经过多年沉淀，区域内拥有完善的生活配套，已形成浓厚的居住氛围。

目前板块内生活、教育、休闲、医疗等资源均十分完善。教育方面有北方工业大学、首钢工学院等优质学府；医疗方面则有北京大学首钢医院、北京市石景山区中医医院等先进医院；休闲娱乐更是丰富，有北京石景山游乐园、田村城市休闲公园、松林公园、石景山雕塑公园、古城公园、八角新乐园等；而区域内商业配套也较为成熟，山姆会员店，当代商城，金鼎时代广场等散落其中。版块内居住氛围浓厚，自然风景俊美。

八角板块居住人群多为本地人口，有很多是石景山区内各医院、科研院所、教育学校、企事业单位的工作人员，也有融科创业中心，企业工作的打工一族，小区居民结构简单，内部稳定和谐。

根据住建委官网消息，近些年来八角没有新房入市，目前也没有待拍地块，但是石景山区是北京热门楼市区域，位于八角板块西侧的古城和苹果园板块近些年入市项目不少。

例如有中海寰宇天下、中海首钢·长安云锦等，均价5.5万元+，距离八角板块都在5公里以内，并且部分项目距离地铁不到1公里，且目前销售情况良好，新项目无论从房屋建筑设计、年代、交通情况、周边配套来说，5.5万元+的价格可能会对八角板块的二手房造成一定影响。

由于八角板块发展过早，板块内二手房大多面临着房龄较老、物业、停车等内部服务相对落后的困境。目前板块内没有产业发展，利好政策在于旧房改造。

自2019年以来，石景山区全力开展着老旧小区改造工程，拆除违建，清理群租、对楼体进行清洗与重新粉刷以及公共区域无障碍设施和适老性改造、完善安防消防设施等，改善老旧小区的综合服务水平，致力于打造北京城市更新示范区。

老区改造项目将为板块内的房价起到一个很好的保值作用，展现出八角板块的新活力。

1.小区周边交通便利，距地铁1号线古城站步行10分钟左右到达，小区南北两侧有公交站，可通四惠东、西单、公主坟等地铁站，325路公交古城东街站步行2分钟内到达，公共交通方便。

2.小区临近景点，西侧紧邻古城公园，东侧紧邻石景山雕塑公园，距石景山游乐园也不足一公里，绿地非常多，周边环境很好。

3.小区配套设施完善，有便民菜店，洗衣店，理发店，社区服务站，社区卫生服务站，社区警务工作室，菜鸟驿站等，居民生活便利。

4.小区内停车位充足，车位陆续翻新改造后，并且可以免费停车，即使有朋友来访等情况依然可以找到地方停车。居民想购买电动汽车也可以向物业申请，安装新能源充电桩。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉18日，小区在售房源约5套，占全部房源的2.89%。

小区目前在售均价43555元/㎡，较上月环比上涨约0.18%。近6个月，小区整体均价在低于石景山、八角商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格稳中有涨，平均涨幅低于同期石景山、八角商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的34.02㎡两室零厅户型为例，报价173万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为61万元，二套首付为104万元。

小区主力户型有33㎡-74㎡两居。现选择34.02㎡两室和48.79㎡两室一厅进行分析。

小区东北角是北京市小飞象训练发展中心，东南角是北京教育学院石景山分校，都有很多运动教学活动，较为喧哗，所以东侧不建议选择。

北侧临近石景山古城公园，绿化率覆盖高，空气较好，北侧12号楼、19号楼、20号楼、21号楼、22号楼、23号楼，东西排布，采光较好，非常宜居。

27号楼、28号楼、29号楼，楼间距大，非常安静，可以选择。

1.目前小区房源挂牌价与石景山区内其他房源对比，相对较低，且户型小，比较适合有一定经济基础的刚需人群。

2.小区距离地铁较近，公交资源丰富，比较适合以地铁沿线或是在八角板块内工作的人群购买。

3.小区绿化茂盛，周边配套相对齐全，容积率低，居住舒适度较高，比较适合有老人的家庭购买。

截止2021年8月18日，八角商圈内无新房在售。

距离小区较近的新房项目是石景山区古城商圈的长安和玺，位于小区西南方向约1.5公里处。长安和玺新房项目，在售房源只有4居室可供选择，建面在138㎡-168㎡之间，在售均价75000元/㎡，总价约1035万元/套起。而八角路小区以80㎡以下中小户型为主，房源在售均价43555元/㎡，且最高挂牌总价在 550万元/套。

两者之间没有对比性，如果预算充足，购房需求为大面积户型，可以选择长安和玺项目。

小区均价低于石景山八角商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与八角路小区相近的八角北路社区、八角北里进行比较。