提起老山，大家脑海中首先浮现的大概是老山战役的炮火硝烟，然而我们今天要介绍的却是位于北京石景山的老山。如今这里已经铺设起笔直的公路，居民楼拔地而起，大有身在老山不见山的感觉。

那么今天，小编就来到了位于老山脚下的老山西里社区，小区于1982-1999年建成，是由首钢企业建造的单位职工房，网友评论它是治安良好、环境优美的人文社区。而它究竟是怎样一番风貌呢？下面就让小编带领你们一起走进小区内部，感受一下小区的环境氛围。

亮点一：内部配套齐全，花园环境优美

一走进小区，小编就惊讶于内部齐全的配套，果然名不虚传。

小区内楼栋众多，因此配备了众多小花园和绿化，树木枝繁叶茂，花朵鲜艳夺目，在绿荫下散步十分舒适，望着满目苍翠，小编的心情也改善不少；小区内还有物业服务中心，里面有乒乓球、羽毛球场和其他运动场所，运动健身有去处。

另外，小区内部与老山休闲公园相通，公园内的娱乐设施数不胜数，是家人游玩的好去处。

如此齐全的内部配套，让居民的生活更加丰富多彩。

亮点二：户型面积小，购房成本优势明显

小区的户型设计还是可圈可点的，用有限的面积尽可能满足居民的生活需求。

小区内户型以二居室和三居室为主体，户型方正，南北通透，空间利用率高。以小区的推荐户型59.24㎡的三室一厅分析，其设计方正，各功能区划分合理，同时空间利用率极高，用近60㎡的面积却能设计出三居室，令人叹为观止。此外，房屋南北通透，卧室面积大，居住体验也很棒。

总体上讲，小区较小的户型面积，让它在购房成本上占据了较大的优势。

亮点三：居住人群素质高，生活氛围好

老山西里是由北京首钢为员工开发的住宅小区，主要居住人群是附近职工，生活氛围浓厚。

在小区里你可以感受到浓厚的居家气息。这里老人众多，随处可见聚在一起下棋唱戏打牌的大爷大妈，街坊邻居在凉亭里闲话家常，不时可以听到一阵爽朗的笑声。到了傍晚时分，各家各户拉着小朋友散步遛弯，生活其乐融融，一派祥和。

总体上讲，小区的氛围环境十分适合养老居住，是老年人的乐园。

亮点四：地段价值优越，周边配套丰富

老山西里地处石景山老山商圈和鲁谷商圈的交界处，老山商圈生态资源丰富，鲁谷商圈发展成熟，而老山西里位置得天独厚，可以充分享受优质的配套资源。

交通方面，小区距离八角游乐园站约600米，可以搭乘地铁一号线，沿途经过西单、王府井等繁华地段；同时，小区位于石景山路和老山西街交叉口，道路宽阔，自驾出行也很便利。

商业方面，石景山路沿线商业繁华，盛景大厦、中础大厦等位于道路两侧，形成了小规模的商业圈，经济发达商业氛围浓厚。

此外，小区靠近老山休闲公园，是放松娱乐的好去处；马路对面就是石景山医院，医疗服务水平高。

槽点一：建造年代久远，楼盘品质下降

小区建造于1982年-1999年，距今最少已经21年了，建筑品质下降在所难免。

从远处眺望小区楼栋，可以说是实在没有什么特色，外立面以土黄色喷漆覆盖，但由于年代久远，表皮脱落现象比较严重；此外，小区内电线横行，十分有碍观瞻。

槽点二：停车位紧张，车辆乱停放严重

不得不说，大社区一般都会伴随停车难的问题，在老山西里则更为明显。

小区内有1000个地上停车位，却有40多栋楼，每天停车都是一个大问题。行走在小区内，随处可见门口停放的私家车，不仅影响居民出行，也损害小区的整体形象。

槽点三：物业服务质量差，楼道内杂乱无序

小区楼道内的情况更加糟糕，物业服务十分差劲。

随便走进一栋居民楼，首先安保就不过关，基本大门都是敞开的，外人随意进出，居民的财产安全得不到保证；其次，楼道内部比较昏暗，即使在大中午光线也不是很好；最后，楼道内比较杂乱，灰尘四散，环境比较差。小区内也随处可见堆积的垃圾。

槽点四：楼栋分布略有古怪，部分楼栋采光差

小区内的楼栋分布也很奇怪，可能会影响居民的居住体验。

老山西里是依傍山体而修建的，因此地势影响比较大，虽然楼栋在同一个小区，但高低错落，相差能达到近百米，低处的楼栋远远望去仿佛陷在一座大坑中，每天出行还需要爬楼梯，生活略有不便。旁边的楼栋也会遮挡视线和采光，居住体验不佳。

因此，选择时要格外慎重，尽量不要选择低处的楼栋，这是小编的衷心建议。

通过一整天的踩盘下来，小编对老山西里小区已经完成了基本的了解和认知。

首先，小区内绿化较好，树木枝繁叶茂，紧邻老山休闲公园；其次小区内生活氛围浓厚，老人众多，社区氛围其乐融融；最后，小区地处老山商圈和鲁谷商圈交界处，紧邻地铁一号线和五环高架，交通发达，商场、医院、学校、公园应有尽有，配套成熟。

但是，小区的物业服务质量还是需要及时改善，年代久远的硬伤难以避免，地处比较偏远的石景山区也是先天的不足。

整体价格上，截止到2021年8月，老山西里小区在幸福里app上挂牌均价为53658元/㎡，高于石景山板块整体均价。目前小区在售房源有21套，包括15套两居室和6套三居室，购房总预算较低的购房者可以考虑。

老山商圈位于北京市石景山区，地处西四环外至西五环内之间，内有一条地铁线路。

老山商圈北侧为田村商圈，南侧为鲁谷商圈，西侧为八角商圈，东侧为玉泉路西商圈；它们之间优势各异，产业互补，联动效应明显。

老山商圈最大的优势在于商圈北侧的老山郊野公园，海拔约100米左右，2008年曾在此建设北京奥运会山地车比赛赛道，作为独具特色的纪念性奥运标志山地自行车赛道予以保留，并向民众免费开放，此外，老山商圈内，老山郊野公园西南方建有2座北京奥运会场馆，分别为：老山小轮车赛场、老山自行车馆。

老山商圈内有三所学校，分别是：石景山区第二实验小学、北京市石景山区实验中学(东校区)、中小学劳技中心。

商圈内，包含北京地铁1号线的两个站点：八宝山站、八角游乐园站。是为北京地铁1号线西侧倒数第二，第三站。

沿着高能级的地铁1号线，可以通达国贸CBD、王府井、天安门等地，另外，老山商圈内还包含有五环干道，无论是去北京园博园还是去四环内都比较方便。

老山商圈内医疗、生态环境配套，包含有老山社区卫生服务中心、北京市社区卫生服务中础社区卫生服务站、石景山市民冰雪体育中心等。

以及，老山商圈南侧就是万达广场，西南角也有石景山医院，以及石景山游乐园就在商圈西侧。

老山商圈内小区主要以老公房为主，辅以少量次新，建筑密度不高。

并且商圈内有老山郊野公园存在，不仅缓冲了商圈的整体容积率，也提高了商圈的整体绿化率，商圈整体居住舒适度还是比较高的。

老山商圈内，其二手房均价为5.5万/㎡，其总价也大多在250万-400万之间，老山商圈的门槛价偏低，对刚需购房者比较友好。

老山商圈内，近5年内没有新增土地供应或成交。

据查，临近鲁谷商圈的衙门口地区，在2021年5月11日，北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得石景山区衙门口地区，成交楼面价58115.78元/㎡。

此地块临近老山板块，且老山商圈住宅整体偏南，所以此地块的成交对老山商圈内的房价会产生一定的正面影响。

查询幸福里app得知，截止2021年8月，老山商圈内二手房均价为5.5万/㎡，邻近板块八角商圈均价在5.4万/㎡，鲁谷商圈均价在5.3万/㎡，玉泉路西商圈均价在7.1万/㎡，田村商圈均价在8.1万/㎡。

比较来看，老山商圈的均价，在区域内并不是底部，与西南边商圈的均价差额在0.2万/㎡左右，与东北边商圈均价差在2-3万/㎡左右。

由此可见，老山商圈的价值，还有待市场释放。

据《石景山区国家森林城市建设总体规划（2018—2035）》，老山商圈将规划为老山城市森林，其规划面积79.07公顷。

以此可见，老山商圈的未来规划并不是以商业、企业，或大型居住区为主。

但从目前来看，商圈所属位置尚可，周边商业设施也相对完善，在地块性质不变的情况下，老山商圈未来的价值还是值得期待的。

1、小区绿化环境较好，内部树木枝繁叶茂，环境清幽，距离老山休闲公园近，生活品质好。

2、小区户型设计优越，在有限的面积内基本满足生活需求，购房成本较低，居住品质有保障。

3、小区内住户群体以企业职工为主，中老年占多数，生活氛围好，邻里和睦气氛融洽。

4、小区周边配套比较完善，地铁、自驾出行快捷便利，超市医院多，生活便利。

通过幸福里app查询，截至2021年7月，小区在售房源有21套。小区目前在售均价为53658元/㎡，环比上月下降约0.32%。近6个月，小区整体均价基本持平于老山商圈均价、高于石景山板块均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格在3-7月持续攀升，直到7月份开始降温；从目前情况来看，小区价格已上升至高位，建议持续观望。

购房成本方面，总价最低为50.22㎡两室一厅户型，报价258万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为98.7万元左右，二套首付为160.0万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有46.66㎡-63㎡的两居、59.24㎡-123㎡的三居

主力户型是46.66㎡两室一厅、59.24㎡三室一厅，存量房源较多，因此选取此两种户型进行分析:

1、2、4号楼靠近小区服务站和南门，生活方便，可以考虑选择；

2、14-18号楼靠近老山西街，噪音影响休息，谨慎考虑；

3、38-42号楼附近有超市和停车场，生活便利，可以考虑选择；

4、38-41号楼建成于1999年，楼龄相对较新，可以考虑选择。

石景山区域绿化好，环境清幽，老山商圈内有面积巨大的休闲公园，但同时位置略为偏僻，均价较低，整体上比较适合购房预算较低且追求生活环境的群体。

老山西里绿化设计好，树木高大，同时靠近老山休闲公园，生活品质较好，对绿化环境有要求的购房者可以考虑。

老山西里社区规模大，居住人群主要以附近职工为主，生活气息浓厚，追求社区环境的购房者可以考虑。

小区内户型以两居室为主，其中两室一厅㎡的上车价为101.2万元，适合购房预算较低的人群。

目前，老山商圈内无新房在售。目前距离老山西里小区最近的新房项目是位于小区东南方位2.5公里的国风长安云棠，以及西侧2公里的长安九里。

其中：

国风长安云棠450㎡-500㎡在售，均价80000元/㎡起，总价2500万元/套起；

长安九里86㎡-150㎡在售，均价72000元/㎡起，总价区间在600万元/套-1100万元/套；

而老山西里均价为53658元/㎡，目前在售最高总价为445万元/套。

新房更加吸引追求优质自住的群体，而老山西里更偏向于刚需自住群体，由于新旧楼盘差距过大，定位人群差异较大，故推荐追求住宅产品力，且对生活品质有较高要求的购房者考虑以上两个新房项目。

现选择与小区距离接近、均价相近的老山东里、碣石坪小区进行对比：