两户公用一个洗手间，建于70年代石景山老公房现状如何？

3月16日，大友随踩盘小分队再次出发，这次选择的二手房小区是位于石景山区苹果园街道的首钢金顶街四区老区。前一日北京忽起黄沙，漫卷沙尘铺天盖地，一整天都昏昏沉沉。到了踩盘当天，黄沙退散，旭日当头，正是踩盘的好天气。小分队选择该小区踩盘有下面两个原因：

1.四区老区是首钢最早建设的公房小区之一，最早可追溯至上世纪70年代，是北京老一代住宅的代表小区，去之前听说小区内还有未完成改造的简易楼。

2.四区老区虽然建筑时间已久，可地理位置佳，位于阜石路和苹果园南路交汇处，临近苹果园和金安桥两个地铁站，是石景山区的热门楼盘。

“代表性”+“高热度”，这样的二手房，小分队一定不能错过。

从东门走进小区，能瞧见左手边一栋红砖搭成的4层矮楼，深灰色沥青铺成的地面，路边还打着暗黑色的“补丁”，想必不久前才重新修整了路面。路两边杂乱无章停放着几辆车，还有供业主休憩的桌椅。临近春分，几棵柿子树还没抽出新芽，空荡荡的枝干下有一个晾衣架，上面挂着新洗净的衣服。院子内三三两两的老年人聊着天走过，生活氛围浓厚。

小区规模不大，仅有4栋楼，临近金顶东街的是4号楼，东西走向，共6层高，一梯三户，楼栋外立面涂有霞红色的涂料，保存较好；和4号楼垂直而建的是3号楼，也是6层高，一梯三户，楼栋外立面涂有淡粉色的涂料。相比较4号楼，该楼栋外立面颜色更新，似乎才粉刷不久。位于3号楼前面的是2号楼和1号楼，都是红砖砌成的4层矮楼，一梯四户，经久日烟熏，墙面的红砖已然泛黑，瞧起来乌突突的，将岁月流逝的沧桑展现得淋漓尽致。

和小区内老人打听，这两栋矮楼就是建于上世纪70年代的简易楼，是石景山乃至全北京最早的一批公房，是首钢给员工的宿舍。

小区虽然老旧，却也有小花园和休息广场。花园不大，靠西的花坛里栽种着月季花，春天还未至，此时仅能见到一排排光秃秃的月季花杆整齐排列，旁边则有零星绿草冒出泥土，先一步装饰春光。北侧靠近2号楼的花坛里种着茂盛的冬青灌木丛。立于冬青旁边的，是几棵落了叶子的臭椿树，枯木瘦枝，静候春风。花园中间有一个简易凉亭，旁边还摆着桌椅，供业主日常休闲聊天所用。总的来说，花园虽小却设施俱全，对于一个建于上世纪70年代的老小区而言，也是不错的配套了。

在临街的4号楼西侧，还留有一个破旧的自行车棚，由红砖搭成墙体，钢铁桁架搭建铁皮板固定顶棚。两条白色的电线从顶棚中间穿过，连着几个白炽灯泡。门口堆放着杂乱的废品，里面整齐排列着自行车和电动车。杂货废品，存在一定安全隐患。虽然光线不足，也有很多灰尘，可地面干净，过道没有任何垃圾。

老旧小区的安保自然不尽如人意，几栋楼的单元门都大咧咧敞开。走进2号楼和1号楼里，大友见到了简易楼的真谛，一梯四户的配置，两户共用一个卫生间。初次见到设置在楼梯两侧的公用卫生间时，大友还天真地认为那是储藏间，后经业主提示才得知真相。可惜卫生间是“私人领域”，大友也无缘参观，只能瞧着卫生间破旧的门独自感慨：“住在这里上厕所是真的不容易。”

整体看下来一圈，小区内的四栋楼里，4号楼和3号楼建筑年代不久，里面的户型设计也更现代化，更适合居住。2号楼和1号楼虽然价格便宜，可公有且简易卫生间不能洗澡的痛楚则让很多人望而却步。在2号楼门前驻足良久，瞧见从楼里走出的多半是头发花白、步履蹒跚的老年人，大友心里清楚，这两栋楼有他们的宿命，也有几十年一直陪伴他们的主人。在城市高速发展、商品房花样入市、各种新户型层出不穷的年代里，有一批人随着一批楼老去。

小区陈设破旧，沥青铺成的地面缝缝补补，不是很美观。新刷外立面不久的1号楼和3号楼瞧起来还算整洁，而红砖砌成的2号楼和1号楼又萦绕出一种古朴破败的氛围，泛黑的红砖、锈迹斑斑的防盗窗，以及楼下静候春天的萧索的花园。在四栋楼间行走，总有种在上世纪70年代和90年代来回徘徊的错觉。

楼内的维护也很寻常。楼间距不大，楼道内光线昏暗，狭小的窗子透出的光不甚明朗。楼梯、扶手已然破旧，呈现斑驳痕迹。楼道内却很干净，白色的墙面也没有随意粘贴的小广告，地上没有垃圾，卫生环境虽不能媲美高档小区，但这份干净也让人瞧着舒服。

楼门口内侧贴有物业信息，虽然是首开旗下首欣物业，可清扫时间、清扫频率等信息只字未提，反而几个工作人员的照片和一个硕大的二维码惹人注目，形式大于内容。

小区东门是小区的主要进出口，配有门禁系统，一侧的保安亭里还坐着一个年纪较大的保安。不过实际证明，这个门禁系统和摆设无异。大友进入小区是跟在一个老人身后光明正大走进去的。大友的同事则是开车进入，保安没有核实身份就直接放行，可谓来去自如。

在小区里，大友找到一个老奶奶聊天，老奶奶对物业的管理似乎颇为不满，一方面在于小区物业费不低，其90㎡的房子每年要交700多的物业费，折合差不多是0.6元/月·㎡，这笔钱看似不多，可老人仍旧觉得高。大友之前也踩过不少年岁久远的二手房小区，物业费很多在0.5元左右。另一方面，则是老奶奶对物业的服务不甚满意，除了有似于无的门禁安保，物业提供的服务似乎也就局限于清洁院内卫生，没有太多增值项。

小区最早一批业主都是在首钢工作的员工，从70年代至今，一晃半个世纪过去，大多从年轻男女变成头发花白的耄耋老人。由于户型限制，2号楼和1号楼的共有卫生间成了“转手硬伤”。老奶奶告诉大友，那两栋楼极难出售。目前住在其中的，还多是当年的老同事或他们的子女。相比较下，另外两栋楼龄较新的楼出手频率更高，新业主多半在石景山工作，也有部分在金融街等地工作。

作为新中国成立后最早的一批工人，老奶奶仍旧保留着当初建设祖国时的那份骄傲。提及小区，老奶奶自豪地说：“当年一说4区，都知道那是北京最好的房子。”瞧着精神矍铄的老奶奶和她身边的老同事，大友不由得钦佩，这种对待生活的积极态度，或许就是这个小区最宝贵的财富。

距离小区最近的地铁站本该是苹果园地铁站，距离小区南门不足500米。可惜苹果园地铁站处于封站改造阶段，大友只得从金安桥站下车，骑共享单车前往小区。作为两线交汇的地铁站，16点时，金安桥站旁停放有充裕的共享单车，大友骑车前往小区耗时差不多10分钟。其中在阜石路辅路和苹果园南路交汇处等红绿灯就耗费了大友近2分钟时间，两条主干路交汇，来往车辆穿梭如流，着实让人提心吊胆。

小区周边商业配套齐全，位于小区南侧一街之隔就是喜隆多购物中心，里面有永辉超市可以供业主购物，肯德基、绿茶、呷哺等餐饮，还有保利影城供业主日常休闲。大友私以为，这个购物中心几乎能满足业主大部分日常生活需求。美中不足的是广场的卫生间设置偏远，大友在里面晕乎乎走了很远才找到。此外，该购物中心没有地下停车场，大友离开时，听到一对中年夫妇抱怨，两个人把车停在购物中心外的停车场，走了快10分钟才到。大友不由得暗自惋惜：“看着挺有规模的商场，连个方便的地下停车场都没有，无形中也劝退了不少顾客。”

此外，位于小区西南7公里左右还有万达广场，里面配套比喜隆多略优，家里有车的业主可以开车前往。

小区周边的医疗资源较差，周边3公里内没有大型医院。距离最近的是苹果园社区卫生服务中心，位于小区东北1.3公里左右。距离小区最近的大型医院是三级医院北京大学首钢医院，位于小区东侧2.8公里处；而三甲医院首都医科大学附属北京朝阳医院(西院)距离小区5.9公里。大友想到小区内的业主多是年逾古稀的老人，日常行动困难，就医想必不是很方便。

位于小区北面1公里范围内有北京九中初中部分校和金顶街第四小学，两所学校隔街相邻。大友骑车从小区东门出发，差不多耗时5分钟能到达两所学校。到小学门外时，恰好赶上小学生放学，蜂拥而出的学生队伍让大友瞬间梦回年少。

之前在小区内和老奶奶聊天时，老奶奶告诉大友，她孙子就是在金顶街第四小学读的小学，现已顺利进入隔壁的北京九中初中部分校继续学业。两所学校距离小区不远，孩子上学能节省时间，沿途仅需经过3个红绿灯，还是很安全的。

小区周边没有大型的休闲公园，不过在小区西南2.5公里左右处有石景山区著名的休闲园区首钢园，首钢园是建在石景山首钢老厂区内的工业遗址公园。

大友一行人提前在小程序上完成预约后就驱车前往，由于是工作日，园区内游客不多，路两边栽种有枯瘦的树木，隔着树木能瞧见修建完工的空中步道、锈迹斑斑的炼铁厂3号高炉、萧瑟隽美的群明湖等景观，还有冬奥组委会在内的各种冬奥会标志场馆。从旧工业遗址到现代冬奥会场馆，交错相融的场景参差展现，是个历史感和文化气息兼容的游玩胜地，对于周边居民而言，更是个休闲娱乐的好场所。

金顶街四区（老区）位于石景山区金顶东街，所属板块为西五环石景山苹果园板块，板块北临八大处公园、南临杨庄、古城板块，西面接壤门头沟城区，东面接壤海淀田村板块。板块是石景山区鲁谷万达广场板块后，又一个发展起来的成熟区域。

板块是石景山区发展较早区域，上世纪70年代-90年代，板块内首钢是石景山区核心产业，板块内第一批居住人群以石景山本地人、地铁1号线沿线工作生活的北京人、首钢工厂工人及家属为主，当地人戏称“在大街上遇到10个石景山土著，有8.5个是首钢的员工或家属”。

2010年后，板块内经历了以下几大发展，实现由以居住为属性的生活化老城到配套、新房产品升级的多元化居住区的转变。

1.交通层面：2010年，阜石路建成通车，有效缩短了进入城区的时间。阜石路西至门头沟城区东至西四环定慧寺桥，限速80公里/小时，全程无红绿灯无高速费，从板块内金顶街上阜石路至西五环晋元桥仅需3.5公里，至西四环定慧寺桥仅需8.5公里。地铁方面，板块内三轨交汇，地铁1号线、6号线、S1号线可达北京金融街、西单、天安门、王府井、国贸、通州、门头沟等各区域。板块内在建苹果园综合交通枢纽，这是一座集轨道交通、快速公交、常规公交于一体，包括出租车、P+R停车、自行车、步行等多种交通方式相互衔接的综合交通枢纽，同时是服务2022年冬奥会的重要交通保障项目之一。

2.产业层面：2011年，首钢厂区宣布停产，目前已经成为京西标志性工业建筑群首钢石景山工业文化景区，是石景山重要产业园之一，内含商务办公楼、奥运场馆等，2022年冬奥会奥组委也在此。未来园区将重点发展高端数字智能、创新金融与高端服务业、高端文化创意、高端体育等产业。目前园区内还处于招商阶段，如符合预期，未来将会对板块发展、人群定位、商业消费、职住平衡等起到带动作用。

3.土地层面：2014年起，华远、中海、远洋、华润、融创、绿城等知名开发商在板块内及周边板块拿地，规划并建设写字楼、社区型商业、刚需住宅、改善型住宅。2016年，北京最大棚改项目北辛安棚户区启动拆迁，2019年底，首批安置房交付入住，区域内6000余户居民相继实现原地回迁上楼，全面提升居住生活品质。

4.商业层面：2014年，板块内喜隆多新国际购物中心开业，成为京西继万达广场后又一个大型购物中心，是板块内居民日常购物休闲、吃喝玩乐、举家聚会的良好场所。2021年，板块内在建京西大悦城，这是继西单大悦城、朝阳大悦城后，北京第三座大悦城，坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，该项目总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场。计划2021年年底开业，有望成为京西商业新地标，主要吸引石景山、门头沟、海淀的消费客群。

5.居住层面：80-90年代老旧二手房，占板块内所有住宅4成，2000年左右商品房住宅占3成，2010年后新建刚需、改善型住宅，占2成，保障性回迁房占1成。

板块优势在于交通、商业、产业配套优质且齐全，无论是自驾还是公交地铁，去城区较为方便。区域内2个大型商业中心，带动区域提升。首钢园为石景山区发展重点项目，借力冬奥利好发展创新金融与高端服务业、高端文化创意、高端体育等产业。板块劣势在于板块内老旧二手小区较多，周边道路、绿化、景观等基础建设有待整改提升。

在建苹果园综合交通枢，预计2021年底完成主体结构和外立面装修，并具备1号线、6号线和S1线之间换乘的条件。届时三线换乘最远只需步行160米，换乘用时只需4分钟。

京西大悦城，坐落于北京在建最大交通枢纽——苹果园综合交通枢纽东侧，阜石路北侧，项目紧邻地铁6号线、1号线，以及S1号线，该项目地下4层地上14层总建筑面积约22万平方米，包含购物中心、写字楼和大型停车场，计划2021年年底开业。

2020年9月，中海以69.78亿摘得石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块其他类多功能用地、1608-673-B地块二类居住用地、1608-676地块托幼用地国有建设用地使用权，楼面价约2.6万/平。

1608-673-B住宅用地约11万㎡，容积率规定为2.8，绿化率30%。商品房住宅用地西南角的1608-676幼托用地占地2400㎡，中海需在代建完成后无偿移交石景山区教委。

据相关资料显示，1608-658地块地下部分已与地铁 M6 线隧道同步实施，该地块将依托北辛安交通枢纽优势，打造以金融科技和商务服务为主导的高精尖产业体系。

2021年1月，中海以17.9亿元的价格、3.17%的溢价率斩获北辛安改造B区土地开发项目1608-673-A地块。

板块内目前基本无大型地块待售，未来以商业、交通、产业发展为重点。

中海已深耕石景山区10年，苹果园及周边板块是重点开发建设区域，未来将进一步推进商业、金融产业、刚需改善型住宅方面的发展。

2013年1月以及2014年11月，中海地产先后以20.18亿元和59亿元吞下石景山老古城综合改造项目两宗地块。2015年，又以185.26亿中标石景山区北辛安棚户区改造A区项目前期工作及拟改造土地使用权。2016年，中海投资630亿启动北辛安城市更新项目，总占地1.37平方公里土地的拆改和建筑面积约350万平米的城市建设，并打造TOD城市综合体，也就是中海科技金融城项目。

据不完全统计，截至目前，中海在石景山旧改项目上的投资已经超过930亿元。

金顶街四区（老区）为小体量板楼社区，1977年建，主力户型52㎡两居，适合低总价刚需置业。开发商为首钢房地产开发有限公司，小区物业公司为开发商旗下首欣物业，管理一般。整理来说，小区品质一般，是板块内低总价老旧小区的代表。

小区优势在于配套，距苹果园交通枢纽500米，可实现换乘地铁S1号线、1号线、6号线。距喜隆多新国际购物中心300米，距在建京西大悦城1.5公里，距首钢园2.5公里。500米内三轨交汇，1.5公里内两个大型商业中心，未来随着周边商业、产业逐步成熟，可实现板块内职住平衡及租金收益的稳步提升。

目前板块内同类型小区较多，均价在4万/㎡-4.6万/㎡之间，建成年代在1979年-2006年之间，楼龄较高的小区均价相对较低，但存在高楼龄小区影响贷款额度及年限的现象。同区域同类型二手房户型覆盖42㎡-95㎡一居至三居，存量在400套左右，购房人可根据自身需求做不同选择。

金顶街四区（老区）目前挂牌均价在4.2万/m²-4.5万/m²之间，目前挂牌房源仅1套，52㎡两居，均价4.5万/㎡，总价242万，1980年建成，商业可贷款25年，公积金可贷款16年。中介表示，该小区整体换手率低，近半年共有4套房源成交，3号楼出房量少，主要是4号楼出房，同类型两居半年内成交价在246万/套-256万/套之间，总价有略微增长。出租方面，小区出租率约50％，目前小区两居租金在4500元/月-5000元/月之间，租金与周边同类型小区持平。

参照北京市现行的普宅标准看，小区为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，还需要考虑增值税、契税、个税等。小区周边配套成熟，租金收益可观，但由于小区楼龄较高，本身品质略差，小区内居住体验不佳。