7月的一个上午，雨过天晴，按照踩盘计划小文继续来到石景山区进行踩盘，今天要去的是八角北里，这是一个老小区了，之前看到新闻，“石景山区进行着老旧小区改造工程”，有的小区已经改造完毕，有的小区正在走流程审批，也不知道八角北里有没有焕然一新，下面就来看一看吧。

亮点一：绿化规划算适中，花香鸟语享清闲

小区环境幽静，草坪长势不错，鸟语虫鸣好不热闹，道路两旁开着花朵，偶尔有几只蜜蜂飞来飞去，寻一处凉亭，歇一歇脚，树上的知了不停着的叫着，说不出的慵懒与惬意。

亮点二：配套设施较齐全，居民生活很方便

小区日常生活配套齐全，生活氛围十分浓厚，蔬菜瓜果店、便利小店，居民可以买到新鲜的瓜果蔬菜与优惠的便利商品；同时还有健身器材，小区活动室等休闲配套。

亮点三：电瓶车辆有专位，规划整体，消除隐患真安全

小区设有非机动车专用停放区和充电棚，不合格及老化的电动车电瓶自燃事件频发，不用把电瓶拿回家充电，不仅为住户提供了生活便利，也大大的减少了电瓶车自燃的潜在危害，保障社区安全。

槽点一：楼况比较老旧，维护不算及时

因建造年限较久，外立面已经老化严重，有裂纹并且有墙皮脱落的现象，单元内也墙面斑驳，附近的如健身设施等休闲器材也已经锈化。

槽点二：住宅楼没有电梯，也没有设置无障碍出行设施

小区大多数楼栋内没有电梯，单元门口也没有无障碍设施，对老年人和有相关需求的人员不是很方便。

槽点三：只有地上停车场，车辆停在路两旁

内部只有地上停车场，简单的划线，不是很规范，道路两旁都随意停车，停车位相对紧张。

槽点四：地铁距离较远，轨道交通不方便

小区距离地铁1号线八角游乐园站约1.2公里，从地铁站骑自行车用了十多分钟才到小区大门，感觉对依靠地铁出行的人十分的不友好。

八角北里小区房龄较老，外立面存在裂纹脱落的现象，楼栋内部老旧，没有电梯，上下楼不是很方便。小区没有建设地下停车场，只有地上停车场，停车位略显不足，停车紧张。且小区距离地铁较远，对于依赖地铁出行的居民不太友好。

但八角北里胜在小区整体区域大，环境干净整洁，内部配套齐全，居民生活便利。小区设有电动自行车专用停放区，可以很好地避免电动自行车的消防隐患，保障居民的安全利益。另外，小区虽距离地铁较远，但周边公交站较多，出门不远处便有公交站，对于依靠公交出行的人群较为方便。

小区居民多为老人，还有一些是周边工作的人群，邻里关系简单。如果是有老人的家庭或是老人居住，可以选择低矮的楼层，毕竟没有电梯，老人上下楼还是比较费力的。

八角北里位于北京市石景山区八角北路，属于石景山区八角商圈，是一个较为成熟的商圈。

商圈内休闲娱乐配套齐全，北京石景山游乐园、八角新乐园、石景山雕塑公园、古城公园、首钢篮球中心等坐落于此；商业配套成熟，山姆会员店、当代商城、金鼎时代广场等散落其中；医疗方面则有北京大学首钢医院、北京市石景山区中医医院、北京首钢特殊钢泰康医院。

商圈内交通十分发达，地铁一号线八角游乐园站、古城站直接贯穿区域南部，坐车可直达天安门、西单、王府井等商业聚集区；还可换乘2号线、10号线去往国贸、东直门等商贸集聚地。此外公路条件也很优越，区域临近晋元桥，北接阜石路，东临西五环，南面则是石景山路，驾车出行十分便捷。

根据京市规划和自然资源委员会官网资料显示，八角商圈至今已有6年没有住宅类土地出让计划，土地资源紧缺，近期不会有新的住宅类土地入市。

住宅用地成交方面，距离八角商圈最近的2宗招拍挂地块位于石景山区北辛安区。2020年9月2日，中海以“69.78亿元”竞得1608-673-B地块，成交楼面价26118元/㎡，溢价率为0%；2021年1月14日，中海以“17.9亿元”竞得1608-73-A地块，成交楼面价46727元/㎡，溢价率为3.17%。上述地块位于八角北里小区西北约2.2公里处。由于接近八角商圈，可能会对商圈内的二手房市场产生冲击。

政策规划方面，石景山区正全力开展老旧小区改造工程，八角街道腾退空间再利用也在全面建设之中，项目建设规模3.9万㎡，总投资3678万元，建设内容分为八角新乐园建设和八角北路周边道路公共空间改造提升两部分。

在基础设施上，八角新乐园的建设将秉承北京市总规对公共空间的要求，将城市紧密缝合在一起，围绕绿化、庭院建设打造出一个开放式高品质的冬奥主题体育运动休闲空间，并布置了多种运动方式和冬奥主题体验项目，以及规划了步行道、慢步道和双向跑道三种人行体验，用以满足各种活动需求；八角北路周边道路公共空间改造则以打通“慢行微循环”为切入点，梳理街区空间设施，利用街角连接空间，通过实施架空线入地、停车位改造、路面整修等建设内容，以居民实际需求为出发点，激发城市空间活力。作为老板块的八角板块也将焕发出新的活力。

1.小区物业为北京芳星园物业管理中心，服务态度较好，物业费为0.62元/㎡/月-1.95元/㎡/月，不算高，物业设施完善，所有单元门都配有门禁，各个小区路口都设有摄像头，进行24小时全方位监控，南北出入口有保安亭24小时值班，保洁人员不定时进行清洁服务，使得小区既安全舒适又干净整洁。

2.小区内部配套丰富，有24小时警务站、便民自行车棚、电动车充电棚、汽车充电桩、旧衣物回收箱、便民菜站、便民药店、便民快递柜、便民超市、社区服务中心等，基本能满足业主日常的所有生活需求。

3.小区内现有业主以石景山区本地人居多，普遍年纪较大，日常安静不吵闹，且生活氛围比较浓厚，适合居住。

4.小区周边休闲娱乐设施丰富，东侧为北京石景山游乐园，西南方则为石景山雕塑公园。游乐园是青年孩童的游乐天地；公园则供老年人遛弯散心。

通过幸福里APP查询，截止到2021年8月11日，小区在售房源约37套，占全部房源的23.27%。小区目前在售均价51712元/㎡，环比上涨约0.13%。近6个月，小区整体均价高于石景山区，低于八角商圈在售均价，但于6月至7月期间反超八角商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格在一次低谷后一路攀升，均价低于石景山区均价后持续上涨；从目前情况来看，小区价格平稳，适合入手。

截至2021年8月11日，小区挂牌价最低为42.4㎡一室一厅户型，报价245万元。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套首套首付为86万元，二套首付为147万元。

小区有42㎡-51㎡的一居室，51㎡-68.43㎡的两居室，68㎡-187㎡的三居室。现选择68.43㎡两室一厅与186㎡三室一厅进行分析。

小区整体采用围合式的建筑布局，外围楼栋遮挡外部噪音，为小区内部营造安静的环境；另外此布局也利于大面积景观的布置；22号楼、23号楼、26号楼、27号楼、31号楼、32号楼、33号楼、47号楼位于小区中间位置，可以在享受安静环境的同时还能享受周边绿化景观。建议优先选择以上楼栋。

16号楼、28号楼、29号楼临街，会有一定的噪音污染的情况。

1号楼、3号楼、4号楼、5号楼、46号楼为“L”型设计，部分户型通风不好，采光不足、购房者选择需谨慎。

1.小区位于八角商圈，商圈内交通发达且休闲娱乐配套齐全，通勤时间可控制在30分钟内，高性价比的同时还能享受到商圈内优质配套，适合在八角商圈内工作的人群购买。

2.小区目前均价为51712元/㎡，购房门槛较低，适合有一定预算的刚需人群购入。

3.小区容积率为1.3，人口密度低，居住舒适度高，适合老年人或有老年人家庭的人群购入。

截止到2021年8月11日，八角商圈内无新房在售。

距离小区较近的新房项目是石景山区古城商圈的长安和玺，位于小区西南方向约1.5公里处。长安和玺新房项目，在售房源只有4居室可供选择，建面在138㎡-168㎡之间，在售均价75000元/㎡，总价约1035万元/套起。而八角北里在售房源以80㎡以下中小户型为主，仅2套187㎡三居，售价分别为750万元/套、780万元/套。

两者之间没有对比性，如果预算充足，可以选择长安和玺项目。

小区均价略高于八角商圈二手房均价，周边1公里范围内与八角北里均价相近的小区较少，现选取1公里范围内、房龄接近、均价与八角北里相近的八角中里、八角北路社区进行比较。