近期疫情反复，提起石景山，第一个让小田想起的是在去年的疫情封闭期，在2020年石景山区八角中里小区作为防疫示范之—，其他小区是连夜学习抄作业。

“快递小哥专用证”就是八角中里先实施的，在做好快递小哥的信息查验、测温和行程扫码，确认安全以后，社区会为他们发放出入证，让他们分时段、分时间、分地点、分类别，引导他们对百姓进行无接触投递服务，这个制度一方面持续加强了社区管控，另一方面更为居民切实有效地提供了方便。

小田今天就去考察踩盘八角中里，给大家提供真实的小区信息。

亮点一：小区有花园广场，雕塑景观，绿化环境优美

小田进入小区在高处远眺广场，整个小区规划完善，路面整洁绿化繁茂，两个圆形花园广场给小区居民提供了较大活动空间。

老人们惬意的坐在花坛前赏花，孩子围绕其中打闹嬉戏，一副美好生活的景象。凉亭在绿林之间，在凉亭小憩的同时还可以欣赏到美丽的绿植景观。

值得一提的是，道路两旁还有象征希望的雕塑栩栩如生，看上去颇有童趣。

亮点二：生活便利配套完善，贴心服务保障安全

小区周围配套比较丰富，社区便民菜店，洗衣店，理发店等一应俱全，方圆1公里内涵盖居民生活的衣食住行，生活气息非常浓郁。社区的老人和孩子众多，所以这样便捷的配套非常友好亲民，又带着浓郁的人情味。

周围还设置充足的安全保障服务设施，比如社区服务站，社区警务工作室，以此来保障居民的人身财产安全。

疫情期间，小区的防控措施比较完善，警务站也起到了至关重要的作用，对于外来人群进行实时防控，贴心且安全。

为了保障居民的健康，服务站的医护配套也十分完善，社区居民不必非要去到医院排队诊疗，小病就能及时就医。

亮点三：居民出行方式多，小区交通真便利

小区距离地铁1号线八角游乐园站、古城站较近，小田踩盘由地铁口处骑单车，约5分钟便到了。

另外出小区门就有公交站，318路，663路都在周围设有站牌，搭乘公交车很是方便。

不仅如此，小区临近八角东街路，八角南路，八角路，驾车出行不多时便可到达石景山路，开车自驾出行可以直接先上西五环快速环路，非常的便利。

槽点一：停车位相对紧张，常见随意停车占道

小区内部只有地上停车场，没有地下停车场，道路两边停有车辆，停车位略显不足，有些紧张。小田在踩盘时就看到一辆车为了找车位在小区里转了好几圈，最后还是停在了路两边的过道上，还差点蹭了树。

槽点二：废旧厂房，影响居住感官

小区中央有个废旧的厂房，被围墙圈起，大烟筒高然耸立，里面杂草丛生，小区居民说，“不知以后这里会不会被改造成社区公园？亦或是被拆除处理？还没有得到明确结论”。

另外小区里有一两处施工的地方，虽做了相应标识，但是施工建筑垃圾堆积，没有及时处理的，不仅看上去略显杂乱，也影响居民的感官。

小区整体区域较大，有板楼也有塔楼，房龄老，楼况也有些陈旧，板楼普遍没有电梯，上下楼费力，对于中老年人和不经常锻炼的人群不是很友好。

小区的绿化很是饱满，植被丰富、花园广场、凉亭长廊等绿化区域内干净整洁让人赏心悦目，只有几处地方在园区内施工，应该是阶段性的。

小田看到八角中里小区内部配套相对完善，有便民菜店，洗衣店等便民设施，也有社区服务站，警务工作室等政府公共服务延伸社区的工作平台；同时小区内部缺少了健身器材与休闲娱乐设施。

不过论休闲娱乐方面，八角中里小区从南2门出来距周边的北京石景山雕塑公园才235米，满足日常的遛弯需求，距北京石景山游乐园约1.6公里，日常带娃游玩是非常好的去处，也能补足八角中里小区休闲设施缺失的部分缺陷。

结合以上小田一天的踩盘观察到小区环境优美，绿化茂密，容积率较低，居住舒适度高，邻里关系简单，相处和谐，非常适合在石景山工作或依赖地铁1号线沿线交通出行的刚需购房者。

八角中里位于北京市石景山区八角东街25号，属于石景山区八角商圈，该商圈被苹果园、古城、鲁谷、老山等商圈围绕，长安西沿线亦从商圈中间穿过，地理位置优越。

商圈内交通四通八达，区域临近晋元桥，北接阜石路，东临西五环，南面则是石景山路，驾车出行十分便利。

不仅如此，地铁一号线八角游乐园站、古城站贯穿其中，坐地铁可直达天安门、西单、王府井等商业聚集区，还可换乘换乘2号线、10号线去往国贸、东直门等商贸集聚地。

商圈内医疗方面有北京大学首钢医院，北京市石景山区中医医院，北京首钢特殊钢泰康医院；休闲娱乐方面则有北京石景山游乐园，田村城市休闲公园，松林公园，石景山雕塑公园，古城公园，八角新乐园，园区绿化茂盛是城市的“天然氧吧”；而商业配套也比较成熟，山姆会员店，当代商城，金鼎时代广场等皆散落其中。

商圈内居住人群多以当地居民，各企业、事业单位员工以及长安街沿线工作的人群为主。目前楼市主要以二手房为主，暂无新房供给二手房价格相对平稳。

根据京市规划和自然资源委员会官网资料显示，八角商圈至今已有6年没有住宅类土地出让计划，土地资源紧缺，近期不会有新的住宅类土地入市。

住宅用地成交方面，距离八角商圈最近的2宗招拍挂地块位于石景山区北辛安区。2020年9月2日，中海以“69.78亿元”竞得1608-673-B地块，成交楼面价26118元/㎡，溢价率为0%；2021年1月14日，中海以“17.9亿元”竞得1608-73-A地块，成交楼面价46727元/㎡，溢价率为3.17%。

上述地块位于八角北里小区西北约2.2公里处。由于接近八角商圈，可能会对商圈内的二手房市场产生冲击。

政策规划方面，石景山区正全力开展老旧小区改造工程，八角街道腾退空间再利用也在全面建设之中，项目建设规模3.9万㎡，总投资3678万元，建设内容分为八角北路周边道路公共空间改造提升以及八角新乐园建设两部分。

八角北路周边道路公共空间改造则以打通“慢行微循环”为切入点，梳理街区空间设施，利用街角连接空间，通过实施架空线入地、停车位改造、路面整修等建设内容，满足居民实际需求，激发城市空间活力。

而八角新乐园将城市紧密缝合在一起，围绕绿化、庭院建设打造出一个开放式的高品质冬奥主题体育运动休闲空间，并布置了多种运动方式和冬奥主题体验项目，丰富周边居民的娱乐生活。

为此作为早年发展的老商圈八角也将迎来新的机遇。

1.户型齐全，有一居室、两居室部分楼栋带有地下室，选择多样，能满足多数客户需求。

2.容积率仅为1.20，人口密度低，居民多为部委员工或是区级企事业单位文职员工，人员素质较高，生活氛围和谐。

3.内部配套完善，整体环境干净整洁，门口设有保安亭和摄像头，小区道路两旁设有公告栏与垃圾分类箱，在小区中央附近还设有社区便民菜店，洗衣店等，居民生活十分方便。

4.周边交通便利，距离地铁1号线八角游园站只有约900米，距地铁1号线古城站也只有约1300米，南北两端出入口处皆有公交站，多路公交都有停靠，乘车出行十分方便。

通过幸福里APP查询，截至2021年8月12日，小区在售房源约17套。小区目前在售均价50963元/㎡，环比上月上升约0.24%。

近6个月，小区整体均价高于石景山区，低于八角商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格一路攀升至八角商圈均价水平，随之趋于平稳，但始终低于八角商圈均价；从目前情况来看，小区价格趋于平稳，价格低于八角商圈周围小区，适合入手。

购房成本方面，拿在售的40.49㎡两居室为例，报价230万元。参考北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套首套首付为81万元，二套首付为138万元。

小区有40㎡-51㎡一居室、40㎡-73㎡两居室。现选择40.45㎡一室一厅与62.76㎡两室一厅进行分析。

小区整体采用混合式建筑布局，将行列式与围合式结合起来，这样的布局使得一部分楼栋面向街道，多数的楼栋也能获得良好的采光与通风；小区13号楼、14号楼、18号楼、19号楼、20号楼位于小区中间位置，可以享受更安静的环境，建议优先选择以上楼栋。

1号楼、9号楼、16号楼、24号楼、25号楼、26号楼、32号楼临街，会有一定的噪音污染，且1号楼为“L”型设计，部分户型采光通风不好，购房者需要谨慎选择。

1.小区户型较小，总价较低，比较适合刚需人群。

2.小区距离地铁站八角游乐园站较近，且附近公交资源丰富，比较适合依赖地铁出行或是在附近工作的人群购买。

3.小区绿化优良，周边配套齐全，属于居住舒适度较高的宜居型小区，比较适合家中有老人的客户购买。

截至2021年8月12日，八角商圈内无新房在售。距离小区较近的新房项目是石景山区古城商圈的长安九里。

长安九里开发商为北京泷润置业有限公司，在售户型为86㎡-210㎡两居室、三居室、四居室，在售均价72000元/㎡，总价1200万元/套起，项目属于高总价小区。而八角中里房源在售均价50963元/㎡，且最高挂牌总价340万元/套。

八角中里与长安九里新房差距较大，并不具备可比性。

小区均价略低于八角商圈二手房均价，现选取1公里范围内，房龄、均价与八角中里相近的八角北里、八角南里进行比较。