经过了一天沙尘暴的“洗礼”，入了春的北京迎来久违的蓝天。借着去首钢园玩耍的契机，阿福来到了位于石景山区石景山路与古城小街交叉路口南侧的古城南里住宅小区，开始了今天的“随机”踩盘工作。

站在石景山路的过街天桥上，阿福一眼就认出了小区：淡黄色外立面和红褐色外立面的小高层建筑相间排布，同旁边全玻璃幕墙外立面的金融街融悦中心写字楼形成了鲜明的对比。下了天桥就能看见正对街边的“石景山区古城南里住宅小区”标识标牌，房龄虽大，但是由于经过了重修改造的原因，让建于80年代初期的老楼有了新的活力。

小区的体量中等，粗略看一圈大概需要20分钟；每栋楼的前面都有一处空闲的区域，小朋友们可以院内玩耍、老年人可以在小区遛弯；小区内部人车不分流，车辆和行人入口都在小区标牌旁边的道路上，还有多个小门可以供居民出入；小区的主路比较宽敞，两辆车可以并排通过，如果有电动车自行车并排行驶，车主和行人都需要注意两边的车辆来往情况；

小区内不仅有住宅，还有有幼儿园、小学等4家驻区单位，社区周边还分布了众多社会单位，前来办事人员较多，经常会有外来车辆进入小区停放的情况；经过改造后的小区增加了停车场、停车位供居民使用，但是工作日期间，社区内的外来车辆较多，居民需要提高安全意识，防止意外发生。

小区楼龄较大，但是改造较完善。内部不仅有丰巢、凉亭、座椅，还安装了电动车充电桩，小区内部还有八角街道老街坊居家养老服务中心，门口的宣传栏上张贴了收费标准和服务标准，站在外面能看见内部忙碌的工作人员和外面散步的老年群体。

随着北京气候的逐渐变暖，小区内的桃花竞相绽放，4号楼后空地上种植的月季花开始发芽，经过悉心养护的绿植花卉，为春天的古城南里社区增添了一道道美丽的景观。

在踩盘的过程中随机采访了一位正在遛狗的居业，他表示自己在小区住了20年，亲眼见证了这个老旧小区的改变：“这个社区以前没有物业，也没停车场，又堵又乱；随着石景山发展的越来越好、老旧改造小区的有序进行，现在的小区畅通有序，不仅个人的生活水平在提高，大家的生活品质也在逐渐变好。周边的新楼盘很多，虽然咱们小区比不上那些楼，但我在这住得舒心，没事儿下楼遛遛狗，出门买买菜，还能和我熟悉的老同事们下棋聊天，真不错。”

小区的建成年代比较久，几年前的小区道路路面常有损坏、积水情况，路面凹凸不平，每逢下雨就会出现 “小水坑”，经过一段时间的改造和修缮，小区的泥泞道路全部铺上了透水砖，道路的坑洼也已经填平，现在路面宽敞平坦。

小区单元楼的楼梯扶手也已经全部更换，无障碍通道的增设方便了院内老年人上下楼梯；小区的外立面经过重新粉刷、保温层完成了加装，从外面看比较新；进去小区单元楼内，无论是布局、设备还是照明，都还是难掩“年代感”；小区内部的电梯比较老旧，载客量较小，但不影响居民的生活，上下班高峰期会需要多等两趟电梯。

同其他老旧小区不同，古城南里小区内平平无奇的老墙都穿上了各色的“新衣”。通过和居民的聊天了解到，各楼门和墙体的彩绘是2020年居民、社区和街道一起完成的美化工程，走在小区里让人感觉心情舒畅。

走在小区里，老旧的自行车棚和新增的不锈钢垃圾回收处形成了比较鲜明的对比。出于好奇，小编推开了车棚的大门进去看了看，自行车停放有序、电动车充电桩运转正常。小区的低矮灌木修剪整齐，单元楼后的绿地经过居民的定时维护，好多植物都已经萌芽、开花。

从大门进入小区，无需刷卡扫码，岗亭里的保安只负责对进出的车辆进行登记；进去之后，不少穿着工作服、带着红色袖章的的物业人员在工作，比如在垃圾分类站点旁指导居民按“需”投放、指导居民有序停放自行车、电动车入棚等。

通过和物业人员的聊天得知，小区目前是在物业交接阶段，不久之后会有其他公司来接管小区的业务；另外，院内有一处老旧的自行车棚会改造成物业公司自管的二层小楼，会用作物业办公室、宿舍等；

在小区散步的时候，小编同一位阿姨聊了聊她对于物业公司的意见，她表示小区的物业人员都很不错，每次见面大家会打个招呼、聊聊日常，有什么问题和他们反馈，也都能及时得到反馈；物业的办公室就在1号楼旁边的平房，找不到人直接去办公室，方便得很。

小区主要居住人群为中铁集团职工、检察院公安局职工以及附近学校的教职工，固定业主较多，还有部分在附近企业单位工作的年轻租户，整体人群素质较高；

小区内部的社区文化活动很丰富，从宣传栏上可以看到，街道和社区会不定期的组织各项活动，如“社区邻里节”活动、青少年时间管理讲座活动等，业主表示这样的活动大家都很乐于参与，“因为不仅能增强邻里关系的和谐，还能陶冶情操丰富生活，一举两得。”

小区的大门就在地铁站边上，出站步行三分钟就可以进去小区大门；小区临近石景山大街，下午两点左右，路上车辆通行顺畅，无堵车情况；下午五点，正值学校放学、单位下班的晚高峰时期，石景山路上略有拥挤，但是不会堵太久；小区门口周边公交线路较多，适合日常地铁、出租车或自驾通勤的人士。

从小区出来之后，小编对周边的商业情况有大致了解。小区周边有不少美食店铺、药店、超市、银行、咖啡店等，平时聚餐、买药等非常方便。如果想要“吃点好的”，可以去喜隆多国际购物中心和万达广场，能看电影、唱卡拉ok、抓娃娃。

另外，备受欢迎的山姆会员商店(石景山店)距离小区不远，是古城南里小区居民新晋的“购物宝地”。有个居民在聊天的时候说道，自己和其他熟悉的邻居经常开车去山姆超市买蛋糕、烤鸡、牛肉等，然后回来大家分一分，既能吃到美味的食物，还解决了量大吃不完的烦恼。

买菜的话，小区的南门附近有一个便民蔬菜超市，可以买到蔬菜、牛奶、米面等，如果要买海鲜、牛羊肉之类的，可以就近去超市或者去门头沟菜市早市。

古城南里内部就有一处八角街道古城南里社区卫生服务站，家里有宝宝的可以来这里打预防针，老年人可以预约保健服务。

如果有大的病症需要就医，居民一般会前往北京市石景山区中医医院，或者是三甲医院首都医科大学附属北京朝阳医院(西院)。

幼儿早教可以去喜隆多购物中心，里面不仅有儿童艺术中心、轮滑运动中心、英语早教中心，还有运动探索乐园、儿童成长主题乐园等，学习知识的同时还能得到身体上的放松；

小区内部就是北京市石景山区幼儿园，学校门口的公示栏上张贴了收费标准和学生菜谱，费用不高、饮食搭配营养均衡；离幼儿园不远处北京市石景山区古城第二小学分校，透过小学的大门能看见活力四射的小学生们在操场上上体育课。

除了小区内部的学校，小区外还有首钢幼教古城幼儿园、北京市古城中学、北京市石景山区古城第二小学等多所中小学。这些学校距离小区都不远，走路接送孩子上下学就可以，不过由于学校数量较多、车人杂车多，孩子独自上学需要注意道路安全。

小区内内部设施虽全，但是外面的，但是居民们更喜欢走路去往古城公园。从公园门口经过进去瞧了一眼，公园不大但是设施齐全，分区规划做得较好，退休的叔叔阿姨们会依照自己的喜好聚集在一起，唱歌、跳舞、奏乐，各玩各的互不打扰。

逛完了公园和商场，小编去了近两年火热的北京首钢园，这个老旧的工业区经过一番改造，现在已经成为了“宝藏园区”，园内有来打卡拍照的，有来体验“最酷星巴克”的，也有来追忆“首钢岁月”的，原本萧条的老城区现在已经完全变了模样；曾经风光无限的石景山游乐园已不复往日，唯有屹立在西五环边的摩天轮还能让人想起儿时的记忆。

石景山区自身的居住功能属性非常强烈，区域内的二手房“老”小区占比比较大，老旧小区的改造工作也一直在进行中。古城南里小区紧邻西长安街沿线，经过旧改之后内部的环境、设施、停车等都有了比较好的提升，周边齐全的商业配套和便捷的交通枢纽也为小区加分不少。

总的来说，如果不介意小区的房龄，以下三类人群可以考虑购入该小区的房子：

第一，平时在北京西部居住的人，例如西城、海淀、石景山、丰台等区域，习惯了西部的居住氛围、商业环境等，对于该小区会有“莫名的熟悉感”；

第二，在地铁1号线及换乘线周边上班，或者是在金融街、丽泽商、中关村、国贸等商圈上班的购房人群，很适合在此置业并居住。因为不管是坐地铁还是自驾上班，便捷的交通都能够满足需求。

第三，对北京城六区有情怀的人。目前看来，除了石景山区之外，别的五个区二手房价格都比较贵，想要在城区内“上车”，相比之下石景山综合性价比是最高的。

古城南里住宅小区位于石景山区古城区域石景山路与古城小街交叉路口南侧，地处西五环外。古城区域西南两侧隔永定河遥望门头沟区和丰台区，东侧与八角街道和鲁谷街道接壤，北面与金顶街、苹果园、广宁三个街道相邻，是北京西部转型发展的核心板块之一。

古城是石景山区比较纯粹的以居住为主的区域，周边无发展完善的产业园区。不过随着新首钢三年计划的发布和冬奥会来临，新首钢园区的逐步落地，古城区域的发展将会迎来新机遇。

区域内聚焦了中海、华润、融创等一批实力雄厚的大开发商，但商业、医疗、教育、生态休闲、产业等配套较为平庸，区域业主对中高端配套的需求依赖周边苹果园、鲁谷板块。

区域内居住人群以石景山本地人及在长安街沿线工作的北京人为主；目前新房市场供给充足，二手房价格相对平稳。

北京成功申办冬奥会后，冬奥组委的办公地坐落在位于古城区域的首钢园内。国家体育总局、北京市体育局把首钢园北区定位为服务业发展集聚区。同时加大了古城区域的基础设施建设力度、推动街区定型改造。

2019年，新首钢三年计划行动发布。规划计划在2019年至2021年三年间，实现吸引国际高端要素聚集、冬奥服务保障、传承工业文化、绿色生态修复四大目标。到2035年左右，将把新首钢地区建成具有全球示范意义的新时代首都城市复兴新地标。

根据公开资料显示，2019-2020年间，板块内共有4块地出让入市，分别被华润+电建联合体、中海+首钢联合体、融创+建发联合体、中海竞得。

地块具体信息如下：2019年6月27日，华润+电建以73.4亿元拿下1612-761、764等地块。溢价率11.3%，楼面价5.5万/㎡，该地块就是目前新房在售项目长安九里。

2019年11月20日，中海+首钢联合体以51亿元竞得的1612-805、812、823等地块，溢价率0%，楼面价41943元/平方米。该地块就是目前新房在售项目中海首钢天玺。

2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下。总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海成功拿下。总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块就是目前在售新房项目中海天钻。

可以看出，近3年古城板块纯商品房土地集中出让，新房供应较多。根据北京市规划和自然资源委员会官网显示，目前石景山无待出让地块。

可以预见的是随着新首钢三年计划的稳步落实和冬奥会的顺利召开，曾经以居住需求为主的古城区域将迎来新的发展机遇。未来在区域内产业增加的同时，势必将增加更多的居住需求，越来越多的高素质人才在古城区域买房。

古城南里住宅小区建成于1984年，是铁道部等相关单位为员工建设的福利分房，房屋质量好。小区经过旧改，目前社区内干净整洁，楼体外立面整体无脱落，外保温层完整。

小区主力户型面积在41㎡-77㎡之间，小户型总价低，适合刚需购房人，且户型设计巧妙，空间利用率高。

在整个古城板块古城南里小区的房价处于中等水平。内部配套和交通出行都非常方便。小区内有石景山区幼儿园和古城第二小学分校。小区门外就是地铁1号线的古城地铁站，可以直达西单、建国门、国贸等商圈，业主出行便捷。

目前板块在售新房较多，位于小区南侧有中海天钻、长安九里、长安和玺等新盘，新盘均价都在7万/m²以上，户型以大户型为主，其中最小户型为长安九里的89㎡的两居室，更适合改善购房人。

二手房除中海金石公馆、中海金玺公馆、中海寰宇天下为近几年的次新房外，其余大多为上世纪80年代-90年代的老旧二手房，性质和古城南里小区相似、单价相差不多，户型也以小户型为主。

古城南里小区目前挂牌均价在4.96万/㎡左右，挂牌房源以44㎡-75㎡的两居室居多，总价在235万-400万间，挂牌率大约在1.6%左右。

根据小区物业介绍，该小区房价最高时曾接近6万/㎡，可见在大量新房入市的冲击下，对老旧小区的价格有很大影响。出租方面，该小区目前可查出租率较低，2居室的租金在5000元/月左右，租金在周边小区中处于中等水平。

参照北京市现行的普宅标准看，小区内大部分二手房为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%。

但是，由于该小区建成年代为1984年，房龄超过30年，在贷款方面会存在一定限制，具体贷款额度和年限都需评估。因此，该小区比较适合首付款充足的刚需购房人。