不知道大家了不了解石景山区，因“燕都第一仙山——石景山”而得名，它自古就是军事要地和京西历史文化重镇，作为北京六个主城区之一，目前是重工业企业、高科技单位和多个国家体育运动中心聚集的地方。

在这片绿地中，存在着许多炙手可热的小区，今天老王跟大家讲的这个重聚园小区，就是其一。

重聚园位于石景山区鲁谷大街，地处鲁谷商业区的中心地带，紧邻西四环、西五环、不过这边在北京人眼里算是远郊的小区了，价值认同还是差那么点感觉。

那么重聚园小区里面的实际情况到底是怎么样的呢？重聚园又适合哪些购房人群呢？这不，老王就带着这几个问题去重聚园踩个盘。

现在且随老王前往重聚园小区一探究竟！

亮点一：门禁严格

别看重聚园是远郊小区，就以为它的门禁会弱很多。老王起初也这么以为，结果事实让人大吃一惊。

小区北2门有岗亭有保安，业主们早就录了自己的人脸信息，行人需要人脸识别才能进入，还需要出示绿码，这么看来门禁还是相当严格的。

老王想方设法进去之后，看到里面楼栋大门有一些是打开的，有部分是关闭的，但都有密码锁在，有些门没关可能是某些业主弄的，短时间内进出比较方便。

当老王进入小区之后，发现北1门门口也有人查岗，对每个进小区的人都要进行询问，没戴口罩的强调戴口罩。

不仅如此，西门甚至已经禁止通行了，门口就写着：疫情期间，此门封闭。这说明该小区对安全方面还是比较重视的。

亮点二：绿化好，景色怡人

老王进小区后，第一感受就是：绿化还挺好！小区里面树木众多，放眼望去基本上都能看到绿色，每一个转角，眼前的绿色都能带来惊喜，住在这样绿树环绕的环境里面，生活体验还是非常好的。

不管怎么说，小区的绿化很大程度上影响了居民的生活质量，有绿树，空气都清新了许多，不管是在内部小路，还是在主干道上，随处可见的绿树，都能让人心情舒适。尤其是有些业主，自己还在院子里种了一些小花小草，使得小区里面又多了几分生机。

小区北门口还有条绿化带，种满了绿植，林荫道路也足够宽敞，老王路过时看到许多老年人带着孩子来这里玩耍、聊聊天、吹吹风，由此观之，小区居民生活还是非常惬意的。

亮点三：内部设施完善

走在小区内会发现，小区内部设施还是比较齐全的，小区中心有一个大广场，绿树环绕，并设有长凳。那么家长遛娃也有处可去，孩子日常休闲也比较方便，也很适合老年人，没事儿就在在这里唠唠嗑、跳舞、健身什么的，毕竟地方挺大，也有地方施展。

还有一点是老王比较少见的，广场这边居然还有菜摊子，居民们买菜啊什么的都会便利很多，下个楼就可以买到菜了。我以为是现在疫情原因，才设立的一个集中购菜点，所以找老奶奶问了一下，结果老奶奶说她们常年都会在这里卖菜的，而且菜都很新鲜。

小区内部底商也比较丰富，有快递超市、门窗装潢店、服装店、宠物店等，居民生活便利。

亮点四：小区生活氛围浓厚

重聚园作为一个大型的高密度社区，住户高达2030户左右，这也意味着其人文氛围是比较浓厚的。老王走在小区里面随处能看到三五人围聚一团，聊聊家常。

当老王来到北门对面的绿道公园，深深地被这里的气氛感染到了，原来儿童娱乐设施都在这里，老年健身器械也在这边，而且还有篮球场，这个公园简直充满了欢乐，感觉这个社区的生活氛围还是比较浓厚的，有人情味儿。

槽点一： 物业管理水平一般

重聚园的物业管理水平比较一般，因为老王在小区里面能看到许多垃圾杂物的随意堆放，尤其是那些装修用的建材等废品，就那样毫无章法地丢在路边，十分影响观感，行人如果走路低头玩手机的话，稍不注意甚至可能还会被绊到。

后来的事情就更加离谱了，老王看见在靠近小区西边的围墙边上堆满了垃圾，像是个“垃圾山”，但这旁边并不是垃圾回收站，也不知道为什么会出现这种情况，物业也不管理。

槽点二：车位比低，停车紧张

重聚园小区虽然有地上停车位，但很显然供不应求，先到先得的停车方式，许多业主的车子还是无处停放的，只能停在这种没划停车位的路边上。

走在小区里面给老王的感受就是：车多。其实路本来够宽，但边上如果停满了车，还是会显得比较拥挤，停车秩序比较糟糕。

更甚者的业主直接将车辆停在单元楼的入口处，这种情况首先会导致道路拥挤，路面行驶不畅，其次，看上去也不太雅观，然后也存在一定安全隐患。

槽点三： 非机动车停放杂乱

重聚园是没有非机动车停车棚的，有几个单元会有自行车停放处，还是会出现非机动车到处乱停的现象。

在这个小区里面，给老王的感觉就是，原来除了汽车乱停，还有就是自行车也可以乱停，可以停路中间，可以停门边，可以停汽车旁……

楼道门口都停放大量自行车，居民们可能刚下楼， 就被一堆自行车堵路了。所以这种停车现象非常影响道路通畅性，也影响观感。

槽点四：距地铁站远，交通不便

老王这次踩盘是从东城区打车前往的，因为公共交通实在是不太方便。小区门口是有两三个公交站台，不过年轻人一般不大喜欢坐公交，还是比较倾向于地铁。

小区距离最近的八宝山地铁站，有2公里的尴尬距离，公交要坐4站，骑单车10多分钟，走路估计得要半个小时，这还是比较头疼的。

关键这个地方的共享单车也不太多，走在路上很少能看到。这样的话，对在市中心区域上班的人来说通勤就不太便利，每天在出行路上花的时间较多。

经过这次踩盘，老王对重聚园小区有了更深入的了解和更深刻的印象。

重聚园小区虽然建成年代在2001年-2007年，但是非常典型的刚需小区，其本身品质感平平，但正由于建成年代相对较晚，还是和其他区域的老公房形成了明显差距，比如小区内有中心花园，也有适当的景观布置。

值得注意的是，重聚园内部是设有菜摊和商铺的，这一点对于重聚园这类刚需小区来说，还是比较加分的。

尽管小区的物业管理水平一般，车位也有些紧张，距离地铁也有点远，但从整体价格来看，重聚园目前在幸福里app上挂牌均价是52316元/㎡（截至2021年8月3日），高于鲁谷商圈均价，高于石景山区整体均价。

以及，小区的户型从一居室到四居室都有，在北京五环附近有自住刚需或有刚需改善需求的购房者可以考虑。

石景山区鲁谷板块在长安街西延线的南侧，靠近西五环的位置，属于石景山区的热门商圈之一。

商圈东部是八宝山街道，南部是青塔商圈，西至西五环与八角商圈相连，北临石景山路与老山商圈相接。相对来说，鲁谷商圈的地理位置比较优越。

1987年，石景山区最大住宅区——鲁谷小区开始建设，其总占地面积约200万平方米，绿化面积21万平方米，就此，鲁谷商圈也开启了丰富各类生活配套的进程。

交通方面，商圈内包含地铁1号线的八宝山站、八角游乐园站，地铁1号线作为东西向高能级地铁线路，沿长安街水平线向东西方延伸，商圈内站点为西侧终点站的倒数第三、第四站。

教育、商业、医疗配套资源，包含北京市京源学校、景山学校（远洋分校）等；以及万达广场、泰禾新天地、万商大厦、北京市石景山医院等。生态休闲配套，包括有北京国际雕塑公园、鲁谷奥运文化公园等。

以上生活配套，在石景山区域内尚属优质，是区域内没有明显短板的商圈之一。

商圈内小区主要以老公房、次新房组成，其中老公房门槛价在350万-490万之间，次新房门槛价在679万-983万之间，商圈内居民以本地事业单位职工、鲁谷本地人为主。

主要吸引在地铁1号线沿线通勤，且预算有限、追求相对生活品质的购房者。

截止2021年8月，据查，鲁谷商圈最近的地块供应和成交，发生在在2021年5月11日。

据公开资料，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目1615-708地块二类居住用地、1612-734地块基础教育用地位于石景山区鲁谷商圈西南侧的衙门口地区，建设用地面积约4.2公顷，规划建筑规模约11.1万平方米。

最终由北京西斯马管理咨询有限公司和北京石泰鸿业置业有限公司联合体以64.4亿元竞得，成交楼面地价58116元/平方米。

以及，临近的古城商圈，2020年1月3日，古城南街1612-757地块，被融创成功拿下，总成交额34亿元，溢价率25.93%，楼面价为52109元/㎡。该地块就是目前新房在售项目长安和玺。

2020年1月3日，古城南街1612-759地块，被中海竞得，总成交额36.5亿元，溢价率为17.74%，楼面价48650元/㎡，该地块为目前在售新房项目中海天钻。

以上项目的开建与开售，一定程度上能丰富整个区域的住宅品质梯度，对于大区域来说，总体利好。

鲁谷商圈发展相对成熟，但仅限于莲石东路以北，石景山路以南的区域。

实际上，商圈南部的大片区域被“京九线”铁路区隔，无法与资源禀赋较强的北部区域形成有效联通，导致整个商圈的发展是不均衡的。

据公开资料，商圈北部区域在2005年左右曾规划过鲁谷高科技产业带，但以目前的进展来看，产业并没有形成聚集效应。

目前鲁谷商圈的规划，方向集中在老旧小区改造、绿化治理、城市治理方面，此类规划，很难对商圈价值产生重大影响，预计未来，鲁谷商圈的价值将会保持平稳。

1、重聚园是成熟社区，绿化好，环境优雅，景色优美，生态良好，比较宜居。

2、小区内部设施齐全，底商丰富，儿童娱乐设施、休闲广场、便民设施等齐全，居民生活便利。

3、小区门禁严格，大门和楼栋均设置门禁，入门需刷卡扫脸并出示健康码，安全系数高，业主安全得到保障。

4、小区氛围浓厚，住户较多，且富有人情味，居民凝聚力强，居住在其中归属感强。

通过幸福里app查询，截至2021年8月，小区在售房源6套，占全部房源的0.29%。小区目前在售均价52316元/㎡，环比上月下降0.04%。近6个月，小区整体均价高于鲁谷商圈在售均价，高于石景山区均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格强势，稳中有升，适合入手。

购房成本方面，总价最低为94.36㎡二室一厅户型，报价455万。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。结合实际银行评估价以及贷款比例来看，该套房源首套首付为174万元左右，二套首付为282.1万元左右，仅供参考，实际首付以银行为准。

小区有63㎡的一居、63㎡-111㎡的两居、112㎡-148㎡的三居、109.83㎡的四居。

这里选择小区主力户型88.53㎡二室一厅和109.83㎡的四室零厅做详细分析。

小区整体朝向为南北，其中：

重聚园小区C区域北临重聚路，人车流量大，且北部50米处有京广高速铁路，列车经过会有噪音影响，不太推荐；

重聚园小区B区域为板楼，楼栋外立面一般，均为中低层，无电梯，内部小路狭窄，不太推荐；

重聚园小区A区域为板楼，楼栋外立面美观，有电梯，内部道路宽敞，比较推荐。

重聚园小区内绿化较好，环境优美，风景较好，适合对小区绿化、居住品质有一定要求的购房者。

小区内部休闲娱乐设施配套齐全，底商丰富，周边有商场，生活便利，适合对小区品质、周边配套品质有一定要求的购房者。

重聚园是高密度大型社区，社区整体氛围好，小区富有人情味，适合喜欢热闹的乐活购房者，适合老年居住。

截止到2021年8月，重聚园小区94.36㎡二室上车总价455万元，首付174万元起，适合自住刚需购房者；小区144.18㎡四室上车总价749万元，适合自住刚需和刚需改善的购房者。

目前，鲁谷商圈内无新房在售。目前距离重聚园小区最近的新房项目是位于小区东南方位的国风长安云棠和西部的长安九里。

两个新房项目均价比较高，其中：

国风长安云棠450㎡-500㎡在售，均价80000元/㎡起，总价2500万元/套起；

长安九里86㎡-150㎡在售，均价72000元/㎡起，总价区间在600万元/套-1100万元/套；

重聚园小区均价为52316元/㎡，目前在售最高总价为749万元/套，两个新房项目与重聚园的房价相差过大，新房项目更适合预算充足、对楼栋品质要求更高，且不着急入住的终极改善购房者。

重聚园小区均价高于鲁谷商圈二手房均价，为了深刻对比，以距离较近、房龄接近、价格接近为标准，下面选取时代庐峰小区、 碣石坪小区进行比较。