今天小福来到石景山区的远洋沁山水小区，说起远洋沁山水，这可算是玉泉路西商圈内较为优质的居住社区了，小环境优美，户型多样，周边配套完善。接下来就跟着小福一起，来实地考察一下这个优质小区，其真实情况究竟是什么样子。

亮点一：环境优美，风景宜人

小区内部风景秀丽，道路两旁、单元楼下均种植了各类树木花草，植被茂密，并设有多个小区花园，建有喷泉、花坛、雕塑等装饰设施，环境优美，风景宜人。茶余饭后，来此散步赏景，想想就很惬意。

亮点二：小区物业管理周到，街道整洁无垃圾堆积

小区物业管理周到，工作人员对垃圾清理及时，道路干净整洁，无论是路旁随处可见的垃圾桶，还是专门设立的垃圾分类点，都没有异味及垃圾堆积的现象出现。

亮点三：大门、楼栋双重门禁，小区安保周密严格

小区安保措施周密严格，大门处设有执勤岗亭，并贴有“私家民宅请勿擅入”的警示牌，不仅如此，小区大门和每栋单元楼都设有门禁系统，双重保险，外来人员难以入内，保障了小区居住环境的安全性与私密性。

亮点四：小区内部人车分流，保障居民出行安全

小区停车位均为地下停车位，内部无地上停车位，且地下车库入口设立在小区门外，车辆无法进入小区内部，真正实现了人车分流，确保了小区居民的出行安全。

亮点五：内部配套设施完备，足不出户享受便利生活

小区内部设有警务工作室及多个社区服务站，还设有内部美容美发店铺、便民果蔬摊位、水站等便民设施，使小区居民足不出户即可享受方便快捷的生活服务。

槽点一：没有设立电动自行车专用停车棚，电动车停放拥挤，阻碍道路

小区内部没有设立电动自行车专用停车棚，容易造成电动自行车乱停放，阻碍小区道路的现象出现。

槽点二：小区内部缺少健身器材，居民健身运动不太方便

小区内部缺少健身器材设施，如需健身器材，居民需到小区附近的公园才能使用，小区内部无法满足居民日常健身运动的需求。

小区2008年-2012年建立，建筑较新，地理位置优越，处于石景山玉泉路西商圈，周边商业发达，交通便利。小区整体生态结构好，绿化率30%，植被茂密，小区内部设有多个独立花园，花园设计颇具西式古典韵味，大气典雅。

物业对小区内部的管理尽心尽责，及时清洁小区卫生，也时常见到有工作人员热心帮助居民解决任何问题，安保措施周密严格，使小区居住氛围十分温馨。

小区内部及周边配套设施十分完善，内部设有警务工作室、便民服务站、便民果蔬摊等便民设施、店铺，外部也设有盛京银行、招商银行、中国邮政储蓄银行及24小时ATM自助取款机，不仅如此，还设有住房公积金贷款中心及远洋沁山水社区卫生服务站，衣食住行，一应俱全，满足居民日常生活所需。

小区周边交通十分发达，建有地铁北京地铁1号线玉泉路站及五棵松站及多个各路公交站，未来随着1号线和八通线贯通，居民不必换乘便能直达北京城市副中心，为日常通勤的居民带来更多的便利。

远洋沁山水小区位于北京市石景山区玉泉路西莲石东路近玉泉路，属于玉泉路西商圈。该板块位于西四环外，东临五棵松商圈，西靠苹果园商圈。

区域内交通四通八达，地铁1号线玉泉路站、八宝山站、八角乐园站直接贯穿区域，坐地铁可直达王府井、天安门、西单等商业聚集地。商圈内还拥有西四环北路、京拉线、阜石路、阜成路等城市主干路，出行十分方便。

商圈内楼市主要以二手房为主，暂无新房供给。二手房建成年代跨度较大，多集中在1995年-2012年之间，选择性较多。

商圈内居住人群多为司法机关、航天机关、教育行业等高科技文化科研人员及从业者，居民素质普遍较高，生活氛围轻松，人文气息浓厚。

玉泉路西商圈土地资源紧缺，目前无住宅用地供应和成交。

距离玉泉路西商圈最近的地块是位于石景山区的衙门口地块，该地块被融创+石泰以64.4亿元竞得，是这次集中出让的30宗地块中为数不多的位于五环内的地块。

官网资料显示，该地块编号为京土整储挂（石）[2021]016号，位于石景山区衙门口地区。该地块属于二类居住用地、基础教育用地，建设用地面积4.16万㎡，规划建筑面积不高于11.08万㎡。

政策规划方面，根据北京地铁第四期规划，新建北京地铁18号线将贯穿玉泉路西商圈，此线路西起门头沟冯村，途径复兴路、西长安街、东长安街、通州新城核心区等地，最终到达通州体育中心站，最高时速可达120km/h。

该线路建成通车后，将大大方便沿线居民出行，更快地到达京西、望京等商业中心，同时缓解地面交通压力，提升去的居住舒适度。未来，玉泉路西商圈将进一步融入京西发展版图，区域发展潜力巨大。

1.小区停车位均为地下停车位，车库入口在小区外部，车辆无法进入小区内部，小区内部实现人车分流，居民出行安全可以得到全面保障。

2.小区内部配套设施完善，设有社区警务工作室及多个社区服务站、不仅如此，小区内部还设有理发店、水站、果蔬店，使居民足不出户即可享受到便利的服务，满足居民的日常生活需求。

3.小区安保设施完善，大门处设有24小时执勤岗亭及摄像监控，内部设有警务工作室，小区大门与小区单元门均设有门禁系统，外来人员难以进入，确保小区居民的人身安全与居住私密性。

4.小区周边交通便利，小区附近有地铁1号线，且周边还设有多个公交车站，居民出行十分便利。

通过幸福里app查询，截至2021年8⽉23日，小区在售房源约6套，占全部房源的3.7%。

小区目前在售均价89184元/㎡，较上月环比上涨约0.11%。近6个月，小区整体均价在高于石景山区、玉泉路西商圈在售均价；上图可以看出，近6个月来小区挂牌价格趋于平稳，平均涨幅低于同期石景山区、玉泉路西商圈涨幅，适合入手。

购房成本方面，拿在售的64.22㎡一室一厅户型为例，报价577万元。参照北京市现行的普宅标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%、二套80%。即该套房源首套首付为202万元，二套首付为347万元。

小区有64㎡一居室、85㎡-89㎡两居室、142㎡-143㎡三居室。现选择64.22㎡一室一厅和139.37㎡三室两厅进行分析。

东侧临玉泉路主路，远洋时代广场，伊顿智慧双语幼儿园等，人流量大，噪音难免，不建议选择。

北侧一街之隔即是雕塑公园，西侧旺景公园，视野开阔，都很好。

小区中间位置为7号楼、11号楼，景观位、小区绿化及配套核心区，楼间距也大，东南西北出入都较为方便，建议优先选择。

1.小区停车位均为地下停车位，适合有车的群体优先选择。

2.小区内部配套设施完善，适合对居住舒适度要求较高的群体选择。

3.小区周边交通发达便利适合上班通勤的群体选择

截至2021年8⽉23日，玉泉路西商圈内有一处新房在售，为国风长安云棠，位于小区西南约3公里处。

国风长安云棠别名黄庄九雅嘉园，为别墅项目，开发商为北京瑞茂房地产开发有限公司，在售户型为450㎡-500㎡四居室，在售均价56000元/㎡起，总价2500万元/套起，世茂物业，物业费7.9元/㎡/月。

而远洋·沁山水目前在售均价为86769元/㎡，总价577万元/套。远洋·沁山水与国风长安云棠相差较大，不具可比性。

小区均价高于石景山玉泉路西商圈二手房均价，现选取5公里范围内，房龄、均价与远洋·沁山水相近的远洋山水南区、诗景长安进行比较。