今天天气晴朗，小明想要去踩盘，想到昨天看见的一个名字——东高地，对这个名字很好奇，就去网上查了一下。

小明发现东高地小区位于四环至五环内，房价不是太高，在大部分人可以接受的范围内。小明从图片上看见东高地小区绿化环境非常美，里面有花园、凉亭、雕塑，周围还种有树木，使小区的整体看起来很漂亮。小区建成年代较早，周边配套很齐全，且小区地理位置很好，临近南大红门路、南苑东路，周边还有许多地铁站、公交站，交通很便利。下面小明就来说一说东高地小区。

亮点一：小区内绿化景观好

小明走进小区，发现小区里到处都是草青树翠百花盛开的美景。炎炎夏日，居民们还可以在树荫下乘凉，小区一派生机勃勃的景象，花朵中还矗立着雕塑，这些雕塑成为小区的一大特点。小明感觉这些景观提升了小区的整体形象。

亮点二：小区楼栋外立面完好

小明刚到达小区门口时，发现小区外立面比较完好，进入小区转了一圈后，小明更加确定了之前的评价，十几年过去了，小区外立面还几乎保持当初刚建成的样子，基本没有出现掉漆、脱落的情况。整个小区从远处看去，好像新的一样。

亮点三：小区内部配套齐全

小明还发现小区内部配套设施非常齐全，每过一栋楼，就会有垃圾分类设施，给居民的日常生活带来了方便。不仅如此，小区内还有很多快递自取柜，居民们不离开小区就能拿到快递。小明自己每次拿快递都要走好远，真是跟小区居民比不得。

小区内还设有专门停放非机动车辆的地方，并且在停放处搭建了顶棚，用于阻挡炽热的阳光。小明认为这样的设计还是比较合理的，这样的设计为非机动车提供了一个“完美的庇护所”。

亮点四：小区交通便利

小明出地铁的时候，步行到小区门口才用了不到五分钟，小区距离地铁站很近，而且在去小区的途中小明看见了几个公交站，使居民们的日常出行快捷且便利。

槽点一：小区门禁管理不严格

小明在踩盘时发现，小区大门的门禁管理并不是很严格，外来人员可以随意的进出小区，没有人管理，门禁形同虚设。小明建议物业公司重视起这件事，并做到严格执行。

槽点二：小区内堆放杂物

小明在逛小区的时候发现小区内存在杂物胡乱堆积的现象，有些杂物堆积在垃圾桶不远处、有些堆积在小区内部设施附近。小明认为虽然这些杂物只是堆积在这些看似“无关紧要”的地方，但是不知道什么时候就会变成阻挡住户出行的绊脚石，对住户造成一些影响。

槽点三：自行车乱摆乱放

小明进入小区后，发现一些单元门前自行车和电动自行车胡乱的摆放在一起，十分杂乱，没有规律可言，不仅阻挡了人们的日常出行，还破坏了小区的整体形象。

逛了一天，小明来总结一下这个小区的整体状况。小明进入小区，看见小区绿化景观很好，楼栋外立面完好，小区的内部配套设施满足了居民的一些需求，而且交通快捷且便利。除此之外，小明觉得小区的物业管理方面应该加强，像小区的门禁、垃圾、自行车的摆放问题，都应该及时改善，给居民的日常生活带来方便。

小区建成年代较早，周边配套已经完善，而且小区小户型多样，所需总价较低，可供居民选择的比较多，小区的房子还是很值得购房者考虑的。

丰台区位于北京西南，为北京4个近郊区之一。和义板块位于丰台中部，介于丰台、大兴交汇处，位于北京南中轴线上。板块内含一条地铁线路，一个军民合用机场，一所三甲医院。在过去十年中，是丰台各板块中变化较快的板块。板块内包含一条地铁线路为地铁8号线南段，从珠市口站到瀛海站，8号线南北段暂未贯通，地铁8号线南段可以换乘10号线、7号线、14号线（东），前往国贸、望京、北京西、三元桥等热点区域。

板块内包含一个军民合用机场为南苑机场，现已关闭。南苑机场是北京地区第一座军民两用的大型机场，机场为4D等级，拥有一条长度为3200米的4D级跑道，南苑机场候机楼总面积经过扩建后已达1万6千平方米。 板块内进入城区主干道有南五环、南四环、京开高速、德贤路，从板块自驾至西二环、南三环路通勤较为方便，但早晚高峰堵车情况较严重。

板块发展方面，南城计划使得丰台南部快速崛起，名企开发商也纷纷进驻，地铁8号线南延(五福堂-瀛海)段的开通，都带动了板块内经济和配套的发展，在政策利好的推动下，义和板块也成为了刚需置业的热门板块。

目前，板块内主要为90年代左右的经济适用房、单位分房，2000年左右的商品房为主，以50㎡一居，90㎡左右两居为主，由于区域内二手房均价低于丰台区整体二手房均价，公共交通及商业较为完善，一直是刚需置业关注度较高的板块。 教育医疗方面，板块内有南苑中学、北京光明小学（和义分校）、东高地第四小学等中小学校。医疗方面，板块内有北京航天总医院、南苑医院、北京华军中医医院等，医疗资源丰富。商业生态方面，板块内有宝辰汽车园、和义文化产业园、南苑公园、南苑森林湿地公园等。

板块内居住人群以丰台区域工作生活人群，周边机场工作人员、木樨园大红门批发市场工作人员。

根据北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，和义商圈近五年内无住宅类地块出让信息。该板块从2011年开始出让的土地规划用途均以生态绿化为主，根据丰台区的规划来看，短时间内不会有新的住宅类土地入市。

但是据2021年3月丰台区举办的土地推介会来看，预计将推出北京西南二环至六环间12宗住宅用地，规划建筑规模逾180万平方米，丰台区未来重点发展的功能区域均有土地供应。从具体的住宅土地看，规划主要围绕在丽泽金融商务区、中关村丰台园、南中轴、河西四大重点区域，截至2021年7月2日，暂无相关成交信息，未来对和义板块的二手房市场影响较小。

根据丰台区政府正式对外发布的《北京市丰台区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》来看，和义板块发展方向如下：

1、优化提升南中轴发展环境

统筹总体空间布局，高标准编制、高水平实施南中轴地区规划，全力构筑“北城南苑、北收南展”的空间格局，对和义、南苑机场等地区战略留白，有序推进南苑、和义地区国家功能区建设，完善国家纪念、国家礼仪、国际交往、文化展示交流等功能。

2、按照将南中轴建设成为生态轴、文化轴、发展轴的要求，丰台区会同市规划自然委完成了南中轴地区规划方案国际征集和方案综合工作。围绕南中轴生态文化发展轴，贯穿中心城区、南苑—大红门、北京大兴国际机场的生态文化发展轴，推动京雄发展走廊，串联中心城区、南部地区和河北雄安新区。

3、片区规划结构为“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”，其中四片区为永外片区、大红门北片区、大红门南片区、和义片区。

1、小区以六层板楼为主，户型南北通透，小户型多样，采光通风好，所需总价低。

2、小区绿化景观好，有花园、凉亭等，道路旁、楼栋周围种有树木，环境优美。

3、小区内部配套齐全，有快递柜、垃圾分类设施、非机动车存放处等设施，给居民们的生活提供了便利。

4、小区出门不远就有公交车站，而且距离地铁8号线南段东高地站1.2公里，交通比较便利。

据幸福里app2021年8月4日数据显示，东高地小区8月挂牌均价46787元/㎡，环比上升0.05%，挂牌房源以两居为主，从近6个月的价格波动趋势来看，环比上升和下降幅度在正常值范围内，购房者不用担心小区有较大幅度的价格变动。

举例：具体购房成本方面，拿在售的54㎡的两居室为例，报价265万；参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%，二套首付为60%，非普宅商贷首套首付为40%，二套为80%。即该套房源首套首付为92.75万，二套首付为159万。

目前小区有42㎡-42㎡一居、49㎡-62㎡两居，主要以小户型为主。

小区有42.08㎡的一室一厅

户型优点：卧室朝南带阳台，阳台可作为晾晒区；厨房朝南，采阳好；动静分区，休息娱乐互不打扰。

户型缺点：卫生间为暗卫，通风较差，干湿不分离，容易滋生细菌；过道面积浪费。

还有50.1㎡的两室一厅

户型优点：主卧朝南，采光通风好；厨房为明厨，通风性好；访客动线短，便于会客。

户型缺点：客厅为暗厅，通风性较差；卫生间为暗卫设计，干湿不分离，容易滋生细菌；动静不分区，休息娱乐相互打扰。

关于楼栋选择方面，小区共有84栋楼，58号楼、新塔楼1号楼靠近街道，比较杂乱；乙1栋、甲23号楼、乙23栋临近公园，可以欣赏公园的美景；5号楼、10号楼靠近西南1门，西南1门距离地铁站比较近；喜欢安静的人群可以选择2号楼、4号楼、7号楼、30号楼-33号楼、41号楼-55号楼；去北京航天总医院工作的，可以选择甲16号楼、20号楼、35号楼、54号楼。

1、小区以小户型为主，采光通风好，售价低，适合刚需人群。

2、小区周边商业和医疗配套完善，有底商、购物中心，还有医院等，方便了居民的日常生活，适合对周边有需求的人群。

3、小区交通便利，距离地铁8号线较近，以地铁8号线沿线的通勤上班族可以优先考虑。

截止2021年8⽉，和义板块没有新土地入市，也没有旧楼改造计划，故板块内目前无在售新房。

故选相对直线距离与小区最近的角门板块内有新盘——福海棠·华府进行对比分析，福海棠·华府是由北京翰达金晟置业有限公司开发建设的别墅，截止到2021年8月均价为7.2万/㎡，均为四居，总价最低为1550万/套起。东高地在售的最大户型为54㎡的两居，总价为265万。从总价和购房人群角度来看，东高地与之没有对比性。新盘预售，也不会对角门板块二手房市场造成冲击。

小区周边二手房的报价在4.5万/㎡-4.7万/㎡，其中和义西里三区和和义西里二区与东高地小区整体相差不大，故选择这两个小区进行对比。