一阵雨过天晴后，小福走出家门坐上去往合生汇广场的公交上，百无聊赖地望向车窗外，这时在南三环中路边看到一波又一波穿戴整的年轻人从一个小院走出来，好奇的小福默默记住了这个小院的位置--南三环边上果园小区。

下午小福回来的时候在这个位置下了公交，走进小区有一种置身农家院的感觉，凉亭下坐满了晒太阳的老人真是一片祥和景象。据了解本小区住户一部分是老人，一部分是附近工作的年轻人，居住人群单一，环境安静。小区最大的优势就是周边配套完善，地理位置优越，日常生活需求都能够解决。

亮点一：住户少，环境相对安静

小区内有4栋住宅楼，小福来到小区的时候正是大家都聚在一起晒太阳聊天的时间，大家都聊的有说有笑小福也不禁跟着笑起来了。小福从业主那了解到之前看到一波又一波的年轻人原来是在西单、金融街的上班一族，还有一部分住户是在果园小区居家养老的人。小区内居住人群单一，所以小区环境一般的时候都比较安静。

亮点二：小区户型小，总价低

小区虽然单价不低，但是小区的户型全部为小户型，总价均把控在500万以内，再加上周边配套体系较完善的优势，总价也在合理范围了。无论是交通还是娱乐休闲等方面都比较方便，居民在小区生活便民程度更好，宜居性强，另外刚需人群的置房压力也比较小。

亮点三：停车规范，合理利用空间

小区均为地上停车位，住户都把车整体的停放在车位内，没有乱停乱放现象。

此外，还有单独的车棚，自行车停放也整齐划一，有效的利用现有活动空间。一位业主说下班回家随时有位置停车，车位充足，对有车一族的客户比较友好。

槽点一：电线杂乱堆叠，安全隐患大

小区里共有4栋住宅楼，只有一栋板楼房龄较新，是2012年建成的，其余楼栋已经有30多个年头了。

因为是老小区各种电线堆叠的杂乱无章似乎已成为一个正常现象，走在小院里能看到，楼道内电梯间门口也是，甚至一出电梯口抬头就会被缠绕复杂的电线吓一跳，缠绕一团的电线无人管理给居民安全带来很大隐患。

槽点二：门口没有门禁

小福从进小区大门到进单元门一路畅通无阻，保安即使看到也没做任何阻拦询问，这样自由的小区真的安全吗？门禁系统是小区安全的辅助功能，还是小区的第一道防线，小区保安为第二道防线，两者相辅相成，小区安全程度会更高。正在晒太阳的大娘和小福简单聊一会，说因为小区大部分房龄较老，门禁已经年久失修了，单元门是整天开着的几乎不关，门禁也就用不上了，平时小区物业也不怎么管理。这么看来小区居民的人身财产安全还是存疑的。

槽点三：小区内环境一般

小福看到小区的卫生问题，也是一言难尽了。虽然设有垃圾分类垃圾桶，但是也不影响垃圾满天飞，走在小区里时突然吹过一阵暖风，就看见红色的垃圾袋盘旋在空中，随后落地，接着往前走还能看见地上的垃圾，就这样一路上看见不少。最后小福从楼道步梯拐角处也看到堆着吃完没扔的外卖，如果大家都自觉约束自己，才能更好的维护共同家园的环境。

4.建筑品质一般

小福进单元门一抬头就被满墙密密麻麻的小广告惊到了，广告多到门上都是，小福看到眼前的广告愣了一下，往里面处走去，看到楼道墙面和地面破损严重，墙上的瓷砖随时都有掉下来的危险，地面也坑坑洼洼的，行走的人们如果一不小心没注意到可能会被绊倒，建议物业可以改造一下。

小福来到小区最明显的感受就是小区物业管理一般，其次就是有一些拥挤的感觉。但好在小区的地段好，小区东门附近有地铁8号线南段海户屯地铁站，居民日常出行便捷；小区周边配套齐全，尤其是商业配套方面，楼下有药店、美食、超市、理发店等底商，周边800米内有合生广场、金泰商厦、百荣世贸商城。本小区的地理位置优越，吸引更多年轻客户，无论是出行、购物，还是医疗方面都能一应俱全，再加之单价低可能是更多客户选择本小区的原因。

虽然小区内居住环境比较一般，但是小区相对更安静，周边配套体系完善，解决日常需求都没有问题，也弥补了小区环境一般的缺口了，小福建议周边工作的刚需人群或对小户型更感兴趣的人群可以考虑果园小区，如果对小区内部环境和居住品质有高要求的客户，小福不建议考虑果园小区。

果园小区地处丰台区核心位置的西罗园商圈内，位于南三环、南四环之间，该板块临近木樨园商圈、角门商圈，靠近木樨园南中轴线，区域内交通配套发达，南三环中路、永定门外大街两条城市主干道相交，居民驾车出行便捷；地铁8号线由北向南联通，板块内有木樨园、海户屯和大红门三个站点；地铁10号线贯穿京城东南至西北方向，板块内有大红门站和角门东站可以搭乘10号线。

西罗园商圈作为丰台区主要住宅板块之一，内部聚集了大量的二手房，主要是以老公房为主，部分商品房是00年前后的，以塔楼为主，居住氛围比较浓厚。截止到5月底，板块内的商业、休闲资源等比较完善，医疗、教育资源比较缺乏。商业方面，板块内有合生广场、北京新世纪服装大厦等；休闲方面，板块内部有凉水河穿过，经过改造之后的河边沿岸已经形成一大片休闲绿化带，板块内还有北京京剧院和中国评剧大剧院以及西罗园二区体育场；医疗方面以社区卫生服务站为主，最近的三甲医院在角门商圈；教育方面有西罗园第六小学、星星幼儿园、西罗园学校、西罗园第五小学总校，中学数量较少。

产业方面，西罗园商圈位于大红门商圈北侧，区域内产业以服装批发产业为主，内部有五方天雅互联网女装、北京新世纪服装大厦、北京大红门服装商贸城等多座服装批发商厦，经过多年的改造和转型，当前西罗园商圈内的服装批发零售中心逐渐发展成为以服务本地居民需要、以创意设计、时尚发布和体验式购物中心为特色的服装行业新地标；曾经的大红门服装批发市场，如今已成为丰台区政务服务中心。作为“疏整促”腾退空间进行升级改造的试点项目，这里也成为首个政务服务功能与文化服务功能整合互融的城市综合空间。

近五年来，西罗园商圈土地挂牌数量为零。北京市规划和自然资源委员会官方网站显示，截止到2021年6月，丰台区已成交的住宅土地出让主要位于长辛店镇；2020年则主要集中在卢沟桥大瓦窑、南苑乡分钟寺区域，距离西罗园板块较远，对板块影响不大。

“《北京城市总体规划（2016年一2035年）》明确提出了丰台区应建设成为首都高品质生活服务供给的重要保障区，首都商务新区，科技创新和金融服务的融合发展区。围绕总规中的文化和国际交往等首都功能的建设需求，《北京丰台区大红门地区FT00一0504、0505、0513~0516街区控制性详细规划（街区层面）（2020年一2035年）》出台。

从区域划分来看，西红门商圈处于居住主导区和商业商务主导区内，身处首都商务新区腹地，该区域是南中轴地区的重要组成部分，也是首都未来发展的宝地。丰台区将运用国际视野和理念，高标准规划建设首都商务新区。持续巩固大红门地区疏解整治成果，系统谋划城市更新和腾笼换鸟。以文化功能和国际交往为主导，努力打造国际一流的首都商务新高地。

具体到规划细则中，西罗园商圈内的凉水河是丰台片区“一轴、一脉、一廊、一带、四片区、六节点、绿网络”的重要环节，一带为凉水河滨河景观蓝带；在交通方面大红门地区将优化调整轨道线位和现状货运枢纽大红门火车站的功能。调整现有轨道站点周边独立分散开发模式，优化轨道站点的交通衔接，采用TOD理念对站点周边用地一体化开发。文化经济和轨道交通的发展让该板块未来可期。”

1.小区主要是以小户型为主，面积在34㎡-89㎡之间，总价均在500万以内，且带有电梯，对刚需人群十分友好。

2.交通便利，小区距离地铁8号线南段海户屯地铁站骑行只需要5分钟，出小区北门就有2个公交站，日常出行快捷且便利。

3.小区楼栋少，居住人群单一，多为老年人和部分周边的上班族，居住环境相对安静。

4.商业体系完善，小区周边不缺高端商场，附近就有三家大型商厦。小区门口还有底商，居民无论是日常生活还是休闲购物都能得到满足。

果园小区截止到2021年6月22日，挂牌均价为57704元/㎡，在售房源18套，比上月上涨0.11%，目前挂牌房源以两居为主，根据幸福里数据来看，自2021年2月小区的的挂牌均价有明显下降趋势，但是3月开始有稳步上升走势，整个西罗园板块甚至丰台区近半年一直处于上升趋势。

具体购房成本方面，拿APP上显示在售的主力户型65㎡两居室为例，报价380万，参照北京市现行的普宅+非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，理论上该套房源首套首付为133万，二套首付为228万。

果园小区主要以小户型为主，面积从34㎡-89㎡，总价均在500万以内，对初到北京的置业人群非常友善，也适合两人居住。

小区有34㎡-48㎡的一居、57㎡-65㎡的两居、78㎡-89㎡的三居，主要以小户型为主，适合刚需人群。

主力户型有65㎡两室一厅，户型亮点：两间卧室均朝南，主卧带阳台，采光较好，户型紧凑。户型缺点：暗卫、暗厅设计，通风性较差。

小区还有89㎡的三室，户型亮点：无户型面积浪费、明厨设计。户型缺点：没有客厅，暗卫设计，通风性较差。

楼市选择方面，小区户型房源均为小户型，小区里只有4栋住宅楼，整体楼栋品质差异不大。

小区有34㎡-48㎡的一居、57㎡-65㎡的两居、78㎡-89㎡的三居，每栋楼都有一居、两居、三居户型，均带有电梯，层数高的房子采光较好，购买者可根据自身需求选择楼栋户型。

2号楼离幼儿园更近，家里有适龄儿童的小朋友可以考虑2号楼，接送孩子上下学更方便。其余楼栋都临近南三环中路，日常出行更方便，对有车一族更友好。

1.周边交通便利，距离对地铁8号线南段海户屯站骑行仅需6分钟，地铁沿线出勤人员更为合适。

2.小区户型多样，一居、两居、三居涵盖所有楼栋，户型小、总价低更适合刚需人群入手，选择性比较多，可以对比选择更合适自己的。

3.适合在国贸区域、金融街、海淀区的上班族。

4.板楼多采用两梯九户设计，且带有电梯，得房率比较高，公摊面积大、通风性比较小，更适合有实用性需求的客户。

西罗园板块内暂时没有新盘项目，距离果园小区最近新盘是角门板块的福海棠·华府，目前均价为7.2万元/㎡，只有四居户型，其中217㎡四居总价1550万/套，果园小区目前均价约5.8万元/㎡，没有四居户型，最大的户型是89㎡的三居，从均价到户型分布再到居住品质都不具对比性，故果园小区不受福海棠·华府新盘的影响。

果园小区周边二手房报价约在5.4万元/㎡-5.9万元/㎡之间，其中西罗园四区和珠江骏景中区与果园小区距离较近，故选择西罗园四区和珠江骏景中区来做对比。